Дело № 2-2053/2025

УИД 92RS0004-01-2025-001478-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(полный текст)

10 июня 2025 года город Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Анохиной Н.А.,

при секретаре судебного заседания Куракуловой Ю.С.,

с участием представителя истца – ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 – адвоката Потемкиной В.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО5, ФИО7 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, снятии ареста, запрета регистрационных действий,

установил:

ФИО6, действуя через своего представителя, обратился в суд исковым заявлением к ФИО5, ФИО7 о снятии ареста, запрета регистрационных действий за № от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером № признании за ФИО6 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 389 кв.м., по адресу: 

<

адрес> признании за ФИО6 право собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, площадью 61,8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО6 заключил с ФИО5 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, на сумму 3200 000 руб., по которому ФИО6 передает ФИО5 задаток в размере 50% от стоимости недвижимого имущества - 1 600 000 рублей, под расписку. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передал ФИО5 оставшуюся денежную сумму в размере 1 600 000 рублей, в свою очередь, ФИО5 передал ФИО6 выписки из ЕГРН на жилой дом и земельный участок, расписку в получении денег, ключи от домовладения, подписал акт приема-передачи недвижимого имущества и, ссылаясь на занятость невозможность посетить МФЦ для подписания договора купли-продажи, передал нотариальную доверенность на продажу недвижимого имущества на имя истца.

ФИО6, не обладая познаниями в области права и не понимая процедуру отчуждения недвижимого имущества, полагал, что оплатив покупку недвижимости, фактически приняв ее и получив доверенность на отчуждение, совершил сделку. В дальнейшем, понимая, что зарегистрировать переход права на жилой дом и на земельный участок на свое имя по выданной доверенности не представляется возможным, ФИО6 подготовил договор дарения недвижимого имущества в пользу своего отца - ФИО2, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ подали документы на регистрацию перехода права земельного участка с кадастровым номером №, жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Севреестром была осуществлена приостановка регистрации перехода права на указанное недвижимое имущество по причине того, что в предоставленной доверенности указаны полномочия ФИО6 на продажу указанной недвижимости, а на регистрацию представлен договор дарения. Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН внесена запись об аресте, запрете регистрационных действий № от ДД.ММ.ГГГГ на основании Определения Нахимовского районного суда города Севастополя № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное ограничение наложено в виде обеспечительной меры исполнения решения суда по неуплате долга ФИО5 по иску ФИО7

После отказа Севреестром в государственной регистрации перехода права, ФИО6 предпринимал действия по устранению причин отказа, но ввиду удаленности проживания не смог в срок действия доверенности их устранить.

В настоящее время ответчик ФИО7 не имеет претензий к ФИО6 и не против проведения сделки по отчуждению недвижимого имущества. Кроме того, ФИО6 после передачи ФИО5 объекта, владеет и пользуется недвижимым имуществом в полном объеме.

Так как срок действия доверенности, выданной ФИО5 ФИО6, истек, а получить новую доверенность или присутствие ФИО5 на сделке по отчуждению недвижимого имущества не представляется возможным, истец вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, его интересы в судебном заседании представляет ФИО4, действующая на основании нотариальной доверенности. Установить места жительство ответчика ФИО5 не представилось возможным, зарегистрированного места проживания в Российской Федерации он не имеет, паспортом гражданина Российской Федерации не документирован, в соответствии со ст. 50 ГПК РФ суд назначил ему адвоката в качестве представителя, его интересы в судебном заседании представляет - адвокат Потемкина В.В. Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца, ответчиков в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Представитель истца – ФИО4 поддержала в судебном заседание исковые требования в полном объеме, по основаниям изложенным в иске, просила их удовлетворить, дополнительно просив восстановить срок действия нотариальной доверенности, предоставленной ФИО5 истцу.

Представитель ответчика ФИО5 - адвокат Потемкина В.В. возражала в удовлетворении исковых требований, поставив под сомнение возможность в один день ДД.ММ.ГГГГ передачи ФИО6 ФИО5 денежных средств в городе Севастополе и одновременно оформления нотариальной доверенности в городе 

<

адрес> Украины.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ году между ФИО5 (продавцом) и ФИО6 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно продавец обязуется в будущем продать покупателю жилой дом с кадастровым номером №, площадью 61,8 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 389 кв.м., по адресу: 

<

адрес> за 3 200 000 рублей. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Подтверждение оплаты свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 600 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 600 000 рублей.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регламентирует общие положения и условия предварительного договора.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.п.1-6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Как указано в иске, основанием для заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости послужило то обстоятельство, что у продавца ФИО5 документы на недвижимость не были оформлены должным образом на момент сделки ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, выписки из ЕГРН, правообладателем жилого дома по адресу: 

<

адрес> площадью 61,8 кв.м., кадастровый №, является ФИО5, государственная регистрация права собственности № ДД.ММ.ГГГГ, основание: договор купли-продажи, выданный ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа № ФИО3; правообладателем земельного участка по адресу: 

<

адрес> площадью 389 кв.м., кадастровый №, является также ФИО5, государственная регистрация права собственности №, ДД.ММ.ГГГГ, основание: государственный акт на право собственности на земельный участок, серия №, №, выдан Главным управлением земельных ресурсов в г. Севастополе ДД.ММ.ГГГГ. При этом, установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости на основании определения Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания п. 1 ст. 209 ГК РФ следует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, в том числе его продажи, дарения.

Истцом представлена копия нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, оформленная в городе 

<

адрес> Украины, которым ФИО5 уполномочивает ФИО6 на заключение договора купли-продажи на имя любого лица, и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а именно на жилой дом с соответствующими хозяйственными сооружениями и постройками и земельный участок, кадастровый №, которые расположены по адресу: 

<

адрес> с последующим получением свидетельства о передаче (направление заявления).

Не оформив право собственности на себя по договору купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, ФИО6 обратился ДД.ММ.ГГГГ в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя по осуществлению действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора дарения земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, где от лица дарителя - ФИО5 – действовал ФИО6, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а одаряемым являлся – ФИО2 По результатам заявления истца Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена государственная регистрация сделки, а ДД.ММ.ГГГГ - отказано в государственной регистрации прав.

Причиной этому послужило то, что в представленной доверенности не указан был предмет дарения, подлинник и копия нотариально удостоверенного документа, в котором ФИО5 выразил бы свое согласие на представление его интересов в органах государственной регистрации прав и вопросу подписания договора дарения с указанием предмета дарения, либо подписанный договор дарения лично ФИО5 не представлен. Доверенность на совершение дарение представителем, в которой не указан одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Также не представлено на государственную регистрацию заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом.

Сведений об обжаловании в государственной регистрации прав отказа Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя материалы дела не содержат, также как и другие действия истца, направленные на заключение основного договора купли-продажи земельного участка и дома по адресу: 

<

адрес>.

В силу требований абзаца 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия относительно заключения основного договора в связи с утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 56, ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из пояснений свидетеля ФИО1, допрошенного в судебном заседании, следует, что ФИО5 в доме по адресу: 

<

адрес>, не проживает, никто его не разыскивает, кроме того случая в ДД.ММ.ГГГГ, когда приходил сотрудник полиции по инициативе ФИО6 для выяснения места проживания лица, который взял у истца деньги по сделке. Сам свидетель присматривает за домом с осени ДД.ММ.ГГГГ, оплачивает коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ, по просьбе ФИО6, истец постоянно там не проживает, приезжает только отдыхать. 

Представитель истца - ФИО4 представила в судебном заседании квитанции об оплате только коммунальных услуг – ООО «Севэнергосбыт» за ДД.ММ.ГГГГ (дата последней оплаты пени указано ДД.ММ.ГГГГ), в подтверждении того, что ФИО6 осуществляет надлежащее пользование жилым домом и земельным участком по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п.п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В данном случае, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорных объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома), а обязательство сторон заключить такой договор в будущем – в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, правовых оснований для признания его основным не имеется. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, поскольку именно они обязаны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются.

Каких-либо действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи недвижимости, доказательств предложений о его заключении до окончания установленного в договоре срока, истцом в судебное заседание не представлено, в том числе сведения о направлении писем, звонков в адрес ФИО5 о понуждении к заключению основного договора, обращения в суд, розыска ответчика с 2021 года по настоящее время. 

Поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, предварительный договор в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие.

То, что ответчик ФИО5 выдавал доверенность ФИО6 по распоряжению спорным имуществом сроком до ДД.ММ.ГГГГ, однако последний воспользовался ею не для оформления основного договора купли-продажи недвижимости, а для совершения сделки по дарению имущества ФИО2, свидетельствует о недобросовестности действий истца. Кроме того, Севреестр предлагал истцу устранить недостатки по сделке, указывал на требования к содержанию доверенности, однако ФИО6 их не устранил, что повлекло к отказу в государственной регистрации права.

В данном случае ФИО6 выбран неверный способ защиты права, так как в силу п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец мог обратиться в суд за защитой нарушенного права с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи либо с требованиями по возвращению полученных денежных средств по предварительному договору, в то время как законом не предусмотрено признание права собственности по основаниям и условиям предварительного договора.

Само по себе фактическое обладание имуществом не порождает право собственности, соответственно передача имущества от ФИО5 к ФИО6, само по себе не могло привести к возникновению права собственности на него, поскольку такого основания возникновения права собственности статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Кроме того, то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> имеет ограничения прав и обременение объекта недвижимости на основании определения Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, по иску ФИО7, которая в настоящее время не возражает в удовлетворении исковых требований ФИО6, не может рассматриваться как основание для регистрации права собственности за ФИО6 

Относительно требования представителя истца о восстановлении, продлении срока действия выданной доверенности ФИО5 ФИО6 нотариальной доверенности, то таковых полномочий у суда не имеется.

Совершение истцом действий, направленных на завершение сделки договора купли-продажи недвижимого имущества, доказательств противоправности действий ответчика, истцом не представлено, в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ФИО6

Руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу о недоказанности наличия необходимых условий для признания за ФИО6 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 389 кв.м., по адресу: 

<

адрес>; признании за ФИО6 право собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, площадью 61,8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО5, ФИО7 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, снятии ареста, запрета регистрационных действий - отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Нахимовский районный суд города Севастополя.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.06.2025.

Судья Н.А. Анохина