Дело №г –55/2017

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

<

адрес>Новгород 22 ноября 2017 года

Президиум в составе:

председательствующего ФИО1

и членов президиума ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,

по докладу судьи областного суда ФИО16, 

при секретаре ФИО8 

с участием ФИО17, ФИО9, ее представителя ФИО10,

рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе ФИО17 на решение Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО17 к ФИО18, ФИО19 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета; по иску ФИО17 к ФИО18 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры; по встречному исковому заявлению ФИО18 к ФИО17 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО17 обратилась в суд с иском к ответчикам о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: «…», снятии ответчиков с регистрационного учета по данному адресу, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры, возложении на ответчика расходов по оплате государственной пошлины. Данные требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ею приобретена квартира по адресу: «…». На момент покупки квартиры в ней были зарегистрированы М. и ФИО19, которые по устной договоренности с истцом обязались сняться с регистрации после полного исполнения обязательств по оплате, которая осуществлялась в рассрочку. Оплата произведена истцом двумя платежами: первый - в момент подписания договора купли-продажи, второй – ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств материнского капитала на расчетный счет ответчика ФИО20ФИО11 в свою очередь от снятия с регистрационного учета отказались.

М. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО17 и, с учетом их изменений в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просила суд признать сделку купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применить последствия недействительности данной сделки, признать недействительной запись № «…» о государственной регистрации права собственности ФИО17 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. Свои требования мотивировала тем, что продажа осуществлена с целью обеспечения её внуков – детей ФИО17 – жилой площадью, денежных средств от ФИО17 она не получала, намерений сняться с регистрации в данной квартире не имела. Учитывая, что ФИО17 данная сделка осуществлена вопреки требованиям п.4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ, оформлена исключительно на себя, а не в общую долевую собственность с детьми, М. полагает, что данный договор является недействительным.

Решением Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены встречные исковые требования ФИО18 

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО18 и ФИО17 признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки: договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № «…» о государственной регистрации права собственности ФИО17 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ признана недействительной.

В удовлетворении исковых требований ФИО17 к ФИО18, ФИО19 о признании утратившими, прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: «…», снятии с регистрационного учета, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: «…», возложении расходов по оплате госпошлины на ответчика, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд ДД.ММ.ГГГГ, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права. В жалобе указано, что суд незаконно признал сделку недействительной, оснований для этого не имелось, оформить право собственности на детей не могла по объективным причинам, так как при подписании договора купли-продажи квартиры осуществлена оплата лишь части денежных средств, квартира до настоящего времени находится под обременением у продавца ФИО18 Последняя получила денежные средства от Пенсионного фонда РФ в качестве второго платежа, однако уклоняется от снятия обременения, в связи с чем исполнить свои обязательства по передаче части прав на спорную квартиру детям истец не могла. Законодатель предусмотрел возможность передачи прав несовершеннолетним при покупке жилья с использованием материнского капитала в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. 

ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по кассационной жалобе истребовано в Нижегородский областной суд. 

ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело поступило в суд кассационной инстанции.

Определением судьи Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Нижегородского областного суда.

Заслушав доклад судьи областного суда ФИО16, объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит вынесенные по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Нарушения норм материального и процессуального права привело к вынесению незаконных судебных постановлений. Указанные нарушения являются существенными, поскольку без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя кассационной жалобы.

Из доказательств, представленных сторонами, следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ФИО17 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: «…». ( л.д.5,6 т.1).

Право собственности на данный объект за ФИО17 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ с ограничением права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № «…» (л.д.4 т.1). 

Согласно пунктам 3 и 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры составила «…» рублей, которую покупатель обязался оплатить путем передачи денег продавцу: в размере «…» рублей в момент подписания договора и в размере «…» рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. 

Согласно пункту 11 указанного договора до его заключения квартира не обременена правами третьих лиц.

Как усматривается из сообщения УПФ РФ по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО18 перечислен материнский капитал в размере «…» рублей (л.д. 20 т.1).

Согласно справкам № «…» и № «…» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в спорной квартире зарегистрированы: ФИО18, «…» г.р, ФИО12, «…» г.р., А., «…» г.р., ФИО13, «…» г.р. (л.д. 7,8 т.1).

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Семейного кодекса РФ, пункта 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статей 166-168 Гражданского кодекса РФ, установив, что права несовершеннолетних детей ФИО17 нарушены - приобретенная квартира не была оформлена в долевую собственность и на детей, в связи с чем нарушен закон, сделка является недействительной, противоречащей закону, в связи с чем имеются основания для удовлетворения встречных требований ФИО18 и отсутствуют правовые основания для удовлетворения первоначальных требований о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры и снятии ответчиков с регистрационного учета.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, указал, что поскольку договор купли-продажи квартиры совершен ФИО17 в отношении себя лично, что не соответствует требованиям Федерального Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», и, соответственно, влечет за собой нарушение прав и законных интересов детей, сделка является недействительной.

С выводами судов нельзя согласиться в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №100-ФЗ, указанный Закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки – ДД.ММ.ГГГГ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) предусматривала, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В качестве основания для признания указанной выше сделки недействительной ФИО14 указала, что денежные средства по договору она не получала. Кроме того, покупателем по договору является лишь ФИО17, а ее дети в сделке не участвуют, что противоречит пункту 4 статьи 10 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», также истцом указано на положения статьи 170 Гражданского кодекса (мнимые и притворные сделки).

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд пришел к выводу о недействительности договора по мотиву нарушения прав и законных интересов детей – право собственности на доли в спорной квартире за несовершеннолетними детьми ФИО17 не оформлено. При этом суд не учел то обстоятельство, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий, обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации). 

ФИО18 (продавец квартиры) является бабушкой несовершеннолетних детей ФИО17, родители несовершеннолетних родительских прав в отношении своих детей не лишены, именно на них законодателем возложена обязанность по защите прав и законных интересов детей. При этом в качестве заинтересованных лиц ни отцы несовершеннолетних, ни ГУ УПФ РФ, ни органы опеки и попечительства с иском в суд о защите прав и законных интересов несовершеннолетних не обращались.

Доказательств того обстоятельства, что права и законные интересы ФИО18 нарушены данной сделкой, последней, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, в материалы дела не представлено.

Более того, в соответствии с положениями статьи 10 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться, в том числе, на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10 закона). Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей.

При установлении круга лиц, в собственность которых должно быть оформлено жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, названное положение части 4 статьи 10 Закона №256-ФЗ следует рассматривать в системной связи с иными его нормами, а также Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № в порядке реализации полномочия, делегированного ему частью 5 статьи 10 Закона №256-ФЗ, конкретизирующими способы и порядок направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

Согласно подпункту «г» пункта 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 Правил, представляет: в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере, и в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность первоначального приобретения жилого помещения (в том числе, с рассрочкой платежа) в собственность лица, получившего сертификат с последующим оформлением жилого помещения в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа.

Как следует из объяснений истца ФИО17 в ходе рассмотрения спора, указанное выше засвидетельствованное письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей ею подписано, предоставлено в ГУ УПФ РФ при подаче заявления о перечислении средств материнского капитала на оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное обстоятельство не опровергнуто.

При разрешении спора ни судом первой, ни апелляционной инстанций доводы истца не проверены, материал из ГУ УПФ РФ запрошен не был.

При этом истцом ФИО17 подано в суд исковое заявление о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры и указано, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> произведена регистрация договора купли-продажи спорной квартиры, перехода права собственности, а также ипотеки в силу закона. Денежные средства по договору перечислены в полном объеме, обязательство покупателем исполнено, ФИО18 препятствует снятию обременения, а в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ей квартиры невозможно, она обратилась в суд с иском о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

В силу положений пункта 3 статьи 489 Гражданского кодекса РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Абзац 2 части 1 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5) зарегистрированы существующие ограничения (обремения) права – ипотека в силу закона.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно статье 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по воле лишь залогодателя (в нашем случае собственника квартиры ФИО17), необходимо либо заявление владельца закладной, либо совместное заявление сторон по сделке, либо решение суда.

Оформление права собственности на спорное жилое помещение на детей на основании засвидетельствованного письменного обязательства возможно лишь при наличии согласия залогодержателя при сохранении записи об ипотеке либо при погашении регистрационной записи об ипотеке. 

Между тем в соответствии с объяснением стороны сделки ФИО17, продавец ФИО15 уклонялась от совершения действий по погашению записи об ипотеке, что препятствовало исполнению ФИО17 обязательства по оформлению жилого помещения в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению. Судами при разрешении спора данное обстоятельство не проверялось.

Поскольку указанные выше положения норм материального права судом применены не были, это привело к неустановлению обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Указанные нарушения являются существенными, без устранения которых невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

решение Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО17 к ФИО18, ФИО19 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета; по иску ФИО17 к ФИО18 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры; по встречному исковому заявлению ФИО18 к ФИО17 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Ленинский районный суд 

<

адрес> в ином составе суда.

Председательствующий ФИО1