Дело № 3а-19/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне, 

с участием в деле:

административного истца – ФИО1, его представителя ФИО2, 

административных ответчиков: 

- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО3, 

- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО3, 

заинтересованных лиц:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, 

- Администрации городского округа Саранск, 

- публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 9 июля 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований, что ему на праве собственности принадлежат: здание торгового центра с кадастровым номером 

<

№>; земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, кадастровая стоимость которых значительно превышает их рыночную, определенную отчетом об оценке, чем нарушаются права административного истца как налогоплательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц. 

Решениями бюджетного учреждения ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

По данным основаниям ФИО1, уточнив административные исковые требования, просил суд: признать незаконными решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. 

<

№> и 

<

№> и установить по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровую стоимость: здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№> площадью 1467,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной равной 36 871 763 рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 3659 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной равной 9 275 616 рублей согласно заключению эксперта. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО3 просила отказать в удовлетворении требования о признании незаконными решений центра, не возражала против установления кадастровой стоимости в размере, определенном экспертизой.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий, в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на территории Республики Мордовия для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником: здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№> площадью 1467,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 3659 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий, расположенного по адресу: 

<

адрес>, дата регистрации права собственности – 14 февраля 2024 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> была определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (Указом Главы Республики Мордовия от 24 октября 2022 г. № 296-УГ переименован в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия) от 21 сентября 2022 г. № 90 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Республики Мордовия» в размере 9 801 256,7 рублей; кадастровая стоимость здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№> была определена по состоянию на 1 января 2023 г. и утверждена Приказом Минземимущества РМ от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия», в размере 45 318 022,97 рублей. 

25 сентября 2024 г. ФИО1 обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 г. на основании отчета 

<

№> от 30 апреля 2024 г.

Решениями ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. 

<

№> и 

<

№> отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанными отчетами об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 22е, 22д ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, пунктов 1, 17, 19 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

Положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество физических лиц.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 401 НК Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 НК Российской Федерации). 

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК Российской Федерации).

Административный истец, будучи собственником здания торгового центра и земельного участка и плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога, по состоянию на 25 сентября 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной) и 22 ноября 2024 г. (дату обращения в суд) вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлениям в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет 

<

№> от 30 апреля 2024 г., составленный ООО «Титул», оценщиком ФИО7, согласно которому по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровая стоимость: здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№> площадью 1467,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 28 562 618 рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 3659 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 5 693 404 рублей.

Для оценки правомерности выводов в решениях Центра кадастровой оценки относительно представленного отчета оценщика определением суда от 22 января 2025 г. по делу назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО10 

<

№>, 

<

№> от 10 июня 2025 г.:

- отчет ООО «Титул» 

<

№> от 30 апреля 2024 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 7 апреля 2024 г. не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; при составлении указанного отчета допущены расчетные ошибки, выявлены несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, повлиявшие на итоговой результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; 

- по состоянию на 7 апреля 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 36 834 567 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 7 040 143 рубля.

Представителем административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым при определении рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером 

<

№> в рамках сравнительного подхода неверно рассчитана сумма модулей корректировок (без скидки на торг) у объекта-аналога № 3 (103,6% вместо 113,6%), что привело к неверному расчету стоимости за 1 кв.м/руб. и неверной рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода - результат должен составить 34 939 300 рублей; при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> неверно применена понижающая корректировка на наличие недостатков, препятствующих строительству (0,83); неверно применена поправка на размер (площадь), конфигурацию и рельеф участка как к землям под индустриальную застройку, объект исследования относится к землям под коммерческую застройку. 

Согласно письменным пояснениям эксперта ФИО11 с учетом доводов, изложенных в возражениях административного ответчика:

- при расчете суммы модулей корректировок для объекта-аналога № 3 допущена арифметическая ошибка, с учетом верной суммы модулей рыночная стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№> составляет 36 871 763 рубля;

- при внесении корректировки по фактору наличия недостатков участка (корректировка вносится в размере 1/0,92=1,087) для объектов-аналогов №1-3 также имеется арифметическая ошибка, с учетом верных корректировок рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№> составляет 9 275 616 рублей.

Оценив заключение эксперта (с учетом дополнительных письменных пояснений) по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорных объектов недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта 

<

№>, 

<

№> от 10 июня 2025 г. (с учетом дополнительных письменных пояснений), которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает их кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Пензенской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (с учетом дополнительных письменных пояснений).

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемых решений Центра кадастровой оценки незаконными, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемых решений, а также полномочия принявшего их учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащими административными ответчиками по настоящему делу являются ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», как учреждение, рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорных объектов равной их рыночной стоимости, и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решений от 25 октября 2024г. 

<

№> и 

<

№> отказать. 

Установить по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровую стоимость:

здания торгового центра с кадастровым номером 

<

№> площадью 1467,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 36 871 763 (тридцать шесть миллионов восемьсот семьдесят одна тысяча семьсот шестьдесят три) рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 3659 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9 275 616 (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч шестьсот шестнадцать) рублей.

Датой подачи ФИО1 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 25 сентября 2024 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 15 июля 2025 г.