административное дело № 3а-39/2023 (3а-1131/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000891-76) по административному исковому заявлению ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором (с учетом уточнения требований) просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- здания с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу

<

Адрес...> в размере рыночной стоимости 45 663 700 руб.; 

- здания с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере рыночной стоимости 53 939 700 руб.; 

- здания с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере рыночной стоимости 62 653 400 руб.; 

- здания с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере рыночной стоимости 109 649 300 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости зданий. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя. 

07.12.2022 года от ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» поступило заявление об уточнении требований административного иска, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Протокольным определением от 14.12.2022 года судом приняты уточнения административного иска. 

14.12.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на экспертное заключение ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-1131/2022 от 20.10.2022 года, выраженные в дополнениях к отзыву. 

В связи с чем, суд истребовал у эксперта ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» пояснения относительно доводов департамента имущественных отношений Краснодарского края. 30.12.2022 года от эксперта ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» ФИО1 поступили пояснения. 

В судебное заседание 11.01.2023 года явился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2, который поддержал доводы отзыва и дополнений к нему, при этом указал на наличие недочетов проведенной экспертизы. Просил отказать в удовлетворении административного иска ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО». 

В судебное заседание также явился представитель ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по доверенности ФИО3, который поддержал позицию департамента. Просил отказать в удовлетворении требований административного истца, полагая заключение экспертизы недопустимым доказательством по делу. 

Протокольным определением от 11.01.2023 года отказано в удовлетворении принятия возражений представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО4 на заключение эксперта ввиду отсутствия документа, подтверждающего полномочия представителя на их подачу (диплома о наличии высшего юридического образования).

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, отзывов, возражений на него и дополнений, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» является собственником зданий с кадастровыми номерами: 

<

№...> расположенных по адресу: 

<

Адрес...> что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.15-16, 35-36, 57-58,77-78, том 1).

Объекты недвижимого имущества включены в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в том числе в Перечень на 2022 год.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом в размере

97 605 456, 19 руб.; здания с кадастровым номером 

<

№...> – 114 825 978, 26 руб.; здания с кадастровым 

<

№...> – 123 250 390, 72 руб.; здания с кадастровым номером 

<

№...> – 203 102 141, 59 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.11-14, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке № 377-О-2022 от 18.07.2022 года, 

подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером 

<

№...> составляет 45 663 700 руб.; здания с кадастровым номером 

<

№...> - 53 939 700 руб.; здания с кадастровым номером 

<

№...> - 62 653 400 руб.; здания с кадастровым номером 

<

№...> - 109 649 300 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-1131/2022 от 20.10.2022 года отчет об оценке № 377-О-2022 от 18.07.2022 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как допущены нарушения ФСО и методик оценки. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> определена экспертом в размере 50 173 700 руб. (ниже кадастровой стоимости на 48,5 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> - 59 267 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 48,3 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> – 68 841 400 руб. (ниже кадастровой стоимости на 44,1 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> – 120 478 800 руб. (ниже кадастровой стоимости на 40,6%). 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Основания не доверять представленному заключению экспертизы у суда отсутствуют, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости был применен затратный подход. Невозможность применения доходного и сравнительного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. А именно, сравнительный подход не применялся, так как на дату определения рыночной стоимости экспертом не обнаружены предложения о продаже сопоставимых с объектами экспертизы зданий. Доходный подход при оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить. Кроме того, спорные здания находятся в неудовлетворительном состоянии и не генерируют поток доходов. 

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в дополнениях к отзыву о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего. 

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что эксперт произвел подбор объектов – аналогов с нарушением последовательности оценки, установленной Ко-Инвест, а именно не определил класс качества объектов экспертизы (зданий автосалонов). В спорных зданиях расположены известные бренды по продаже автомобилей, при этом качество материалов, дизайн зданий, уровень отделочных работ позволяют отнести здания к классу Premium, а не Standart.

Вместе с тем эксперт ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» ФИО1 пояснил, что объекты-аналоги подобраны исходя из их класса конструктивной системы, группы капитальности, преобладающих материалов и т.д. При этом бренды продаваемых автомобилей в спорных зданиях не влияют на класс качества объектов, в которых они продаются. Также эксперт указал, что класс качества объектов экспертизы определен как Standart на основании использования классификатора качества зданий «ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2020 г., для условий строительства в Московской области, Россия». Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2020.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт необоснованно принял максимальное значение физического износа для спорных объектов в размере 15 %, чем занизил их стоимость на 7,8 %, является несостоятельным.

Эксперт пояснил, что рыночная стоимость определяется на дату в прошлом. Определить состояние объектов исследования на дату оценки не представляется возможным, в связи с этим, физический износ объектов недвижимости определялся методом экспертного состояния на основании информации, имеющиеся в материалах дела, с использованием шкалы износа. Шкала износа была использована на основании учебного пособия под редакцией ФИО5, ФИО6, «Типология зданий и сооружений». Кроме того, при определении физического износа объектов экспертизы экспертным методом, принималось во внимание то, что износ как здания в целом, так и отдельных его элементов, происходит наиболее интенсивно в начальный период, что здание подвержено природно-климатическому воздействию, также для здания автосалона характерен высокий поток людей, в связи с чем, определена величина износа по верхней границе в размере 15 % (стр.70-73 заключения).

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что при использовании справочника Ко-Инвест, эксперт применяет корректирующие коэффициенты для перехода от базисного региона экспертизы, применяя регионально – экономическую поправку. При этом эксперт дублирует данную корректировку, применяя корректировку на климат, чем занижает стоимость спорных объектов на 6 %, является необоснованным. 

Из заключения экспертизы следует, что корректирующий коэффициент на климат принят в соответствии с приказом Минрегиона РФ от 04.10.2011 № 481 (ред. от 27.12.2011г.) «Об утверждении Методических рекомендаций по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры. Приложение №1. Рекомендуемые коэффициенты, учитывающие регионально-климатические условия осуществления строительства». Корректировка на региональное различие в уровне цен на ресурсы введена на основании данных, представленных в Межрегиональной информационно-аналитическом бюллетени «Индексы цен в строительстве КО-ИНВЕСТ 2021г., выпуск №114 (итоги за IV кв. 2020г. и за 2020г. в целом)» и составляет для Краснодарского края (КС-6) – 0,840.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что при определении рыночной стоимости зданий затратным подходом эксперт необоснованно не учитывал НДС, не может быть принят во внимание, так как при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости налог на добавленную стоимость учитываться не должен. 

При таких обстоятельствах, приведенные департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

С учетом изложенного, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. 

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 09 августа 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09 августа 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «ГК «СБСВ-КЛЮЧАВТО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2021 года, в размере 50 173 700 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>1, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2021 года, в размере 59 267 000 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2021 года, в размере 68 841 400 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: 

<

Адрес...>1, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2021 года, в размере 120 478 800 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

№...> считать 09 августа 2022 года. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 января 2023 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова