Дело №2-1415/2023

УИД 23RS0021-01-2023-001749-66 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Станица Полтавская 07 сентября 2023 года 

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Фойгеля И.М., 

при секретаре судебного заседания Георгиевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственностью администрации МО 

<

адрес> к ФИО1, ФИО2 о применении последствий недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации МО 

<

адрес> (далее – управление МС) обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, с учетом уточненных требований просит суд:

- применить последствие недействительности ничтожной сделки и расторгнуть - соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2 

- расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный по результатам торгов с ФИО1, сроком на 20 лет. 

- указать, что данное решение является основанием для внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Исковые требования мотивированы недопустимостью передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды, заключённому на торгах, как нарушающей запрет уступки прав по заключённому на торгах договору, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах, и фактически был заключен ФИО1 по результатам аукциона.

Запрет уступки прав арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному на торгах, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, является исключением из общего правила о праве арендатора на передачу прав и обязанностей арендатора по долгосрочному договору аренды, установленного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО3, уточнённые исковые требования поддержал, просил суд привлечь ФИО2 в качестве соответчика.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела. Направил в адрес суда возражение на исковые требования.

В обоснование возражений указал, что о запрете переуступки в договоре аренды не указано, считает, что управление муниципальной собственностью администрации МО 

<

адрес>, не включив в проект договора аренды земельного участка условие о запрете арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, проведя аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с таким условием и заключив договор аренды земельного участка с ФИО1 на этих условиях, действует недобросовестно. Просит суд в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании соответчик ФИО2 также просил суд отказать в иске, суду пояснил, что в торгах не участвовал, в договоре аренды не указано о запрете переуступки. 

В судебном заседании привлеченные по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования, представители Межрегиональная общественная организация «Комитет по противодействую коррупции» по доверенности ФИО4 и ФИО5 и представитель управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 

<

адрес> по доверенности ФИО6 поддержали исковые требования.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Земельный участок находящийся по адресу: 

<

адрес> в кадастровом квартале №, с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.метров, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), предоставлен Управлением муниципальной собственностью администрации МО 

<

адрес> в аренду ФИО1 по договору аренды № от 12.11.2021г., сроком на 20 лет. 

Договор аренды заключен на основании постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> в кадастровом квартале №, протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

По соглашению (договору уступки права аренды земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 безвозмездно передал ФИО2 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв. м является муниципальной собственностью муниципального образования 

<

адрес> и обременен арендой в пользу ФИО2 на основании договора аренды и соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора. 

Земельный участок относится к категории земли населенных пунктов и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

По состоянию на момент проведения торгов на право аренды земельных участков, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе и заключения договоров аренды между управлением МС и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ) действовал пункт 7 статьи 448 ГК РФ в следующей редакции:

«Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом».

Данная редакция статьи 448 ГК РФ была введена Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который вступил в силу с 1 июня 2015 года (пункт 1 статьи 2 названного Федерального закона).

В настоящее время указанный запрет на передачу прав и обязанностей по договору, заключённому на торгах в пункте 7 статьи 448 ГК РФ изложен в следующей редакции (от 24.07.2023):

«Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом».

Таким образом, на момент проведения торгов 13.10.2021 г. и заключения договора аренды 12.11.2021 г. положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ исключали возможность передачи прав и обязанностей стороны договора, заключенного по результатам торгов.

Права арендатора земельного участка по договору аренды от 12.11.2021 г., заключённому по результатам аукциона на право аренды земельного участка, не подлежали передаче арендатором в порядке перенайма.

Суд также учитывает, что соответствующее положение пункта 4.3.1 договора аренды от 12.11.2021 г., не допускающее передачу прав арендатора, при письменном согласии арендодателя, следует считать противоречащим прямо выраженному в пункте 7 статьи 448 ГК РФ запрету на передачу прав арендатора по договору аренды, заключенному по результатам торгов.

Ссылаясь па положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчики не учитывают, что положение пункта 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающее передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным по результатам торгов, является исключением из общей нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, разрешающей такую передачу без согласия арендодателя.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015 г.), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015 г.). 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-17485 по делу №А32-29333/2016, постановлениях Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А53-21595/2017, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-29134/2017, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А53-36429/2017, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют приоритета перед гражданским законодательством. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после ДД.ММ.ГГГГ на торгах договору.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка с кадастровым номером № заключен по результатам торгов после введения в действия пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на уступку прав арендатора земельного участка.

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением правил пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и порядка распоряжения публичными землями.

На основании изложенного, данная сделка является недействительной (ничтожной).

Суд учитывает, что согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, подлежит отклонению. Сведения о совершении действий, которыми администрация недобросовестно содействовала в получении спорного земельного участка в аренду, отсутствуют.

Кроме того, вышеуказанные нормы не могут применяться к правоотношениям, связанным с распоряжением земельными участками, находящимися в публичной собственности, т.к. распорядительные действия в отношении данных земельных участков, несоответствующие требованиям норм действующего законодательства, априори будут нарушать права неограниченного круга лиц и отвечать признакам ничтожной сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Выраженный в пункте 5 статьи 166 ГК РФ принцип эстоппеля в данном случае, применительно к обстоятельствам настоящего дела, неприменим, поскольку из поведения истца управления муниципальной собственностью однозначно не следует его недобросовестность в отношении сторон оспариваемой сделки перенайма. В оспариваемой сделке перенайма управление муниципальной собственностью в качестве стороны не участвовал, данную сделку не согласовывал, разрешение на её совершение не давал.

Процедура получения разрешения на строительство, не является достаточными основаниями для применения принципа эстоппеля, поскольку управление муниципальной собственностью при данных процедурах не участвовал.

Добросовестное приобретение прав аренды не может быть принят во внимание, поскольку ответчиками был нарушен запрет передачи прав из договора, заключенного на торгах, прямо установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

В настоящее время толкование вышеуказанных норм о недопустимости передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды, заключённому на торгах, приведено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-2357 по делу №А32-37905/2020, в котором Верховный Суд Российской Федерации, отменяя постановления судов апелляционной и кассационной инстанции, указал следующее:

«Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. 

Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и не применимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-4791, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-19742(6), от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС20-6940, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

С учётом сложившейся практики применения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса к сделкам передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка из договора аренды, заключенного на торгах, представленной в приведённом Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-2357 по делу №А32-37905/2020, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-36607/2021 приведена следующая правовая позиция относительно недопустимости передачи прав арендатора из договоров аренды публичных земельных участков, предоставленных на торгах:

«…положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют приоритета перед гражданским законодательством. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после ДД.ММ.ГГГГ на торгах договору.

Кроме того, в определении Верховного суда Российской Федерации №308-ЭС22-2357 от 05.07.2022 по делу №А32-37905/2020 рассмотрен правовой вопрос о допустимости (либо невозможности) перенайма по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов на основании норм статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду установления запрета такого перенайма положений статьи 448 Гражданского кодекса. 

В данном определении имеются выводы о том, что в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42- ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. 

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО2

В связи с недействительностью (ничтожностью) указанного соглашения, право аренды земельного участка не могло перейти от ФИО1 к ФИО2, и последний не стал, таким образом, стороной договора аренды земельного участка. 

В своих требованиях Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка по основаниям нарушения Ответчиками существенных условий договора. 

В обоснование Истец указывает на пункт 3.2.5 Договора в котором установлено, что арендодатель земельного участка принимает решение об одностороннем прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора аренды при существенных нарушениях условий договора аренды.

К существенным условиями в договоре относятся пункты 4.1 (4.1.1) Арендатор обязан лично исполнять все обязательства по указанному договору; пункт 10.3 Арендатор обязан с момента заключения договора приступить к строительству жилого дома в течении трех месяцев с момента заключения. Ответчики данные условия договора не выполнили, в связи с чем Истец требует расторжения договора аренды и возврат ему земельного участка.

Суд считает указанные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

По смыслу статей 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 12.11.2021г. подписан со стороны Арендодателя в лице начальника управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования 

<

адрес> ФИО7, от Арендатора ФИО1 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует запись на договоре Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 4.1 (4.1.1) договора, где Арендатор обязан лично исполнять все обязательства по указанному договору в полной мере согласуется с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса. Обязательства о личном исполнении соответствуют правилам, установленным Гражданским кодексом, а также подтверждены сторонами, подписавшими договор. 

Подтверждением нарушения существенных условий является заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор уступки (перенайм). Данный факт ответчиками не оспаривается, доказательств обратного суду не предоставлено.

Договор, в силу статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устраненное арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

Ничтожная сделка о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО2 подтверждает нарушение существенных условий договора. Меры по устранению существенных условий договора Ответчиками суду не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований управления муниципальной собственностью к ФИО1 и ФИО2 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Управления муниципальной собственностью администрации МО 

<

адрес> к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора уступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенный Управлением муниципальной собственностью администрации МО 

<

адрес> с ФИО1 по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес> в кадастровом квартале №, с кадастровым номером 23:13:0901180:517 общей площадью 1500 кв.метров, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. 

Настоящее решение является основанием для Управления государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) погашения регистрационной записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Красноармейского районного суда И.М. Фойгель