Дело № 2-1002/2025

УИД № 69RS0037-02-2025-000973-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области 

в составе председательствующего судьи Полестеровой О.А.,

при секретаре Лаптевой И.В.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Управлению Россреестра по Тверской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным применении последствий недействительности сделки, о возложении обязанности передать неосновательно приобретенное имущество, возложении обязанность зарегистрировать право собственности за истцом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 с вышеуказанным иском.

В обоснование требований указано, что 30.09.2021 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный адресу: 

<

адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства общей площадью 894 кв.м, в соответствии с условиями которого ФИО1 продает ФИО3 вышеназванный земельный участок за 10000 рублей.

Согласно п. 2.2 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. При этом, по факту данная сделка купли - продажи была мнимой. Денежные средства за принадлежащий продавцу земельный участок ему не передавались, то есть по факту сделка была безденежной. Истец и ответчик в установленном законом порядке брак не зарегистрировали, но долгое время совместно проживали и пользовались вышеназванным земельным участком. В 2021 г. ответчик убедила истца в необходимости передать ей право собственности на вышеназванный участок, заверив при этом, что, в случае прекращения между сторонами отношений она, по первому требованию ФИО1, передаст ему права на вышеназванный участок обратно. В 2024 году истец и ответчик расстались, ФИО3 пообещала ФИО1 вернуть ему спорное имущество, однако до настоящего времени этого не сделала.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как следует из п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Исходя из этого, заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № является недействительным (ничтожным), поскольку она заключался сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Кроме того, стоимость участка, указанная в договоре, значительно отличается от кадастровой стоимости данного имущества.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои исковые требования, указав, что ФИО3 зарегистрировала право собственности на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, с присвоением ему кадастрового номера №, построенное ФИО1 до начала отношений с ФИО3 на личные денежные средства.

В данном случае право на строение, расположенное на спорном земельном участке, было зарегистрировано за ответчиком только потому, что ФИО3 на момент регистрации такого участка являлся его собственником. Поскольку ответчик скрыл от истца факт регистрации права собственности на здание, последний не имел возможности оспорить данную регистрацию ранее. Законодательно установлено, что у строения, расположенного на земельном участке, право следования за земельным участком. Соответственно, в случае удовлетворения исковых требований ФИО1 и признания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства общей площадью 894 кв.м., заключенного между истцом и ответчиком, недействительным, применении последствий недействительности сделки, ответчик будет также будет обязан возвратить истцу неосновательно приобретенное имущество (жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на спорном земельном участке) в порядке, предусмотренном ст. 1102 ГК РФ.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства общей площадью 894 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным, применить последствия недействительной сделки; возложить обязанность на ответчика ФИО3 передать ФИО1 неосновательно приобретенное имущество – жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельному участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>; возложить обязанность на Управление Росреестар по Тверской области зарегистрировать право собственности истца ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что ранее истец и ответчик проживали вместе, вели совместное хозяйство. Ответчик, ссылаясь на то, что она беременна от истца, ссылаясь на боязнь за истца и его жизнь, в связи с его опасной работой, остаться одной, убедила истца, передать ей земельный участок, заключив договор купли-продажи. При этом пообещав истцу, что в случае если семейные отношения не сложатся, вернуть ему земельный участок. Договор был заключен формально, без цели передачи земельного участка. После оформления договора купли-продажи земельного участка, ответчик, не уведомив истца, зарегистрировала за собой на праве собственности жилой дом, расположенный на спорном земельном участке. Истец не знал о такой регистрации. В дальнейшем семейные отношения между истцом и ответчиком не сложились, и ответчик в 2024 году выехала из дома. На неоднократные просьбы вернуть обратно земельный участок ответчик либо игнорировала просьбы, либо отвечала отказам. Впоследствии стала угрожать истцу, что если он не прекратит попытки вернуть земельный участок, она его продаст. Истец считает, что ответчик ввела его в заблуждение и путем обмана заключила с ним договор купли-продажи, намерений передавать ей в собственность земельный участок у него не имелось. О том, что ответчик зарегистрировала на земельном участке жилой дом на своей имя, который возводился силами и за счет средств истца, он также не знал.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования своего доверителя, просила их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что сделка, заключённая между сторонами по продаже земельного участка, является мнимой, поскольку цели передавать земельный участок на праве собственности у истца не имелось. ФИО1 на момент заключения сделки полностью доверял ответчику, чем она воспользовалась и убедила ответчика в необходимости заключения такой сделки. Мнимость сделки также подтверждается ценой договора, которая в разы меньше, чем кадастровая стоимость земельного участка. 

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на иск, который полностью поддержал в судебном заседании. В обосновании возражений указал, что сделка была заключена сторонами добровольно, денежные средства были переданы в полном объеме, стоимость сделки была указана в договоре, истец знал об этой стоимости и согласился заключить договор на данных условиях. Его доверитель добросовестно исполнила свои обязательства по договору. Также заявил о применении сроков исковой давности.

Ответчик Управление Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, о причинах неявки суду не сообщил. 

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Из положений изложенной статьи также следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.

Как разъяснено в пунктах 86 и 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ или специальными законами.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что ФИО3 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома, расположенного на данном земельном участке, с кадастровым номером №, по адрес: 

<

адрес>.

Согласно договору купли-продажи от 30.09.2021 ФИО1 действуя добровольно, передал в собственность ФИО3 земельный участок, оцененный сторонами за 10000 рублей.

Из пункта 2 договора следует, что денежные средства в размере 10000 руб. переданы продавцу покупателем до подписания настоящего договора купли-продажи, и по расчетам друг с другом стороны претензий не имеют.

30.09.2021 между сторонами подписан передаточный акт, согласно которому земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, переходит к покупателю, а обязанность продавца по передаче данного земельного участка считается исполненной. Окончательный расчет между сторонами за передаваемый сторонами земельный участок в сумме 10000 рублей полностью произведен до подписания договора купли-продажи, по расчетам друг с другом стороны претензий не имеют.

При заключении договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящий договор под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или на крайне невыгодных для себя условиях.

Договор купли-продажи подписан сторонами сделки собственноручно, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Переход права собственности на спорный земельный участок от ФИО1 к ФИО3 зарегистрирован в установленном законом порядке путем личного обращения сторон в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг для получения государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что подтверждается материалами регистрационного дела, представленного по запросу суда.

После оказания государственной услуги по регистрации прав на недвижимое имущество каждой стороне сделки выдан экземпляр договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статей 166 - 170, 209, 218, 223, 549 - 551, 556 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи спорного земельного участка от 30.09.2021 истцом представлено не было и судом не установлено. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, при совершении сделки стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, что свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий. 

Правовая природа сделки купли-продажи, ее последствия истцу были понятны, что исключает заблуждение истца, порока его воли не имеется, сделка совершена обдуманно и целенаправленно, умышленных действий по введению истца в заблуждение со стороны ответчика в целях совершения сделки, заключения истцом договора под их влиянием не установлено, доказательств таких действий не представлено, как не представлено и доказательств мнимости оспариваемой сделки.

Наличие между сторонами на период заключения сделки близких личных отношений между продавцом и покупателем, ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки, определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Доводы истца о несоответствии цены договора кадастровой стоимости земельного участка отклоняются судом, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Поскольку как установлено судом, ответчик на законных основаниях приобрела право собственности на земельный участок, то, как его собственник, имела право на регистрацию жилого дома, расположенного на данном земельном участке. При этом доводы истца, о том, что он не знал о регистрации жилого дома, опровергаются тем, что с момента регистрации объекта недвижимости он оплачивал налог на имущество, в том числе и дом. 

Стороной ответчика была заявлено о применении сроков исковой давности к заявленным исковым требованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец является стороной оспариваемого договора купли-продажи, заключенного с ответчиком 30.09.2021, право собственности ФИО3 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 08.10.2021, в суд с иском ФИО1 обратился 13.03.2025. При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, поскольку о заключении договора, его условиях, и регистрации договора истец знал еще 2021 году, однако с иском обратился в суд спустя три года после заключения сделки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, Управлению Россреестра по Тверской области о признании договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2021 с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО3 недействительным, возложении обязанности на ФИО3 передать ФИО1 неосновательно приобретенное имущество – жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности на ответчика Управление Росреестра по Тверской области зарегистрировать право собственности истца ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий О.А. Полестерова

Решение в окончательной форме изготовлено 04 августа 2025 года.