УИД 22RS0010-01-2021-000144-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2021 года г. Камень-на-Оби

Каменский городской суд Алтайского края в составе судьи О.В.Хрипунова,

при секретаре Е.В. Толстопятовой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (производство № 2-177/2021) по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, 

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с нее денежные средства в размере 80 400 руб. в счет задолженности по оплате земельного участка площадью 4266 кв.м., и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 54,3 кв.м. по адресу: ..... 

В обоснование иска указала, что ей и ее семье на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4266 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 54,3 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: ..... *** она продала дом и земельный участок за 400 000 руб. ФИО2 в рассрочку. В присутствии 2-х свидетелей была составлена расписка, согласно которой ФИО2 обязалась купить у нее жилой дом за 400 000 руб. путем выплаты в рассрочку на срок двадцать месяцев с единовременной выплатой 20 000 руб. Оплата должна была производиться покупателем с *** каждый месяц по 25 число на банковскую карту продавца. ФИО2 выплатила ей 319 600 руб., однако задолженность в размере 80 400 руб. ФИО2 до настоящего времени не погашена, под разными предлогами ФИО2 от выполнения своих обязательств уклоняется.

В свою очередь, ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, в котором просит взыскать со ФИО1 в ее пользу сумму аванса в размере 319 600 руб. за жилой дом по данному адресу. 

В обоснование исковых требований указала, что договор купли-продажи на жилой дом по адресу: .... не оформлялся. В расписке была указана стоимость дома и условия выплаты данной суммы с учётом рассрочки на 20 месяцев. После того, как она ответчику выплатила 20 000 руб. она со своей семьёй вселилась в дом и с *** она стала проживать в данном доме, в том числе с маленьким ребёнком инвалидом. Прожив в доме небольшой отрезок времени зимы 2019 года, они поняли, что дом очень холодный, кроме дров им приходилось включать обогреватели. В связи с тем, что дом обшит сайдингом причину холода найти не могли. Стены в доме почернели и покрылись плесенью, одна сторона дома стала заваливаться. *** она обратилась к ФИО1 с письмом, в котором указала, что отказывается покупать у нее дом и требуя вернуть уплаченные деньги в размере 319 600 руб. С ноября 2020 года она перестала оплачивать деньги. Считает, что письменный договор не заключён, а денежные средства в размере 319600 руб. являются авансом. Поскольку она отказывается покупать жилой дом у ФИО1, она (ФИО3) обязана вернуть ей уплаченный аванс в размере 319 600 руб.

В судебном заседании истец (по встречному иску ответчик) ФИО1 на исковых требованиях настаивала, по доводам и основаниям, изложенным в иске, поддержала доводы, изложенные в своём возражении. Со встречными исковыми требованиями не согласна, просила отказать в полном объеме.

Ответчик (по встречному иску истец) ФИО2 исковые требования не признала, настаивала на своих исковых требованиях, по доводом и основаниям изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Третье лицо ФИО4 поддержал исковые требования ФИО1, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, с доводами ФИО2 не согласен, поскольку дом тёплый, претензий со стороны ФИО2 в отношения дома не имелось.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. 

При данных обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В данном случае расписка от *** не содержит необходимых условий, в частности, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, сторонами не согласовано, поскольку не указаны характеристики жилого дома и отсутствует указание на земельный участок, а также в расписке ФИО2 лишь декларирует намерение приобрести данный дом («Обязуюсь купить»). ФИО1 в данной расписке в качестве продавца свои обязательства не указывает.

Согласно буквальному тексту расписки, ФИО2 обязуется купить дом у ФИО1 путем выплаты рассрочки получения денег на срок 20 месяцев с единовременной выплатой 20 000 руб. оплата будет производиться каждый месяц по 25 число. Начало выплат ***, денежные средства должны переводиться на банковскую карту продавца (номер указан). 

Также в расписке содержится условие о том, что «в случае невыполнения условий данного договора одной из сторон, перечисленные средства будут возвращены со вторичной продажей дома». 

Расписка подписана ФИО2 

Обе стороны, давая пояснения в судебном заседании, полагали, что фактически осуществили путем составления данной расписки сделку купли – продажи дома и земельного участка по адресу: ...., в. ...., однако не заключили договор купли – продажи и не зарегистрировали переход права собственности, намереваясь сделать это после окончательного расчета. 

ФИО1 не оспаривался факт того, что ФИО2 передала ей единовременно, при составлении расписки, 20 000 руб., и в общей сложности за период с *** выплатила 319 600 руб. 

В свою очередь, ФИО2 не оспаривала факт того, что дом по указанному адресу, ФИО1 передала ей в пользование, ФИО2 с семьей в нем проживает, однако с декабря 2020 года имеет намерение отказаться от совершения сделки, остаток суммы выплачивать не собирается, так как ее не устраивает качество дома.

В данном случае расписку нельзя считать исполненным договором купли – продажи. 

При указанных обстоятельствах вселение в дом ФИО2 и его эксплуатация не свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи, поскольку передача дома в пользование возможна и при иных правоотношениях.

Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры впоследствии заключен не был, переданные ответчиком денежные средства в счет оплаты за недвижимое имущество не возвращены, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Таким образом, суд считает, что фактически имело место соглашение о намерениях, оформленное вышеприведенной распиской. 

При этом даже если расценить сложившиеся правоотношения, как соглашение о предварительном договоре купли-продажи, оснований для удовлетворения требований первоначального иска ФИО1 суд не усматривает. 

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 указанной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи дома, основной договор купли-продажи не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Таким образом, оснований для взыскания с ФИО2 денежных средств, не внесенных ею в пользу ФИО1, в размере 80 400 руб. – у суда не имеется. 

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, ГК РФ предъявляет определенные требования к оформлению соглашения о задатке и четко разграничивает задаток от предварительных платежей по договору. В частности, п. 2 ст. 380 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму соглашения о задатке, а п. 3 этой же нормы указывает на то, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из содержания пункта 1 статьи 381 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату и, следовательно, подлежит взысканию по встречному иску ФИО2 со ФИО1 в пользу истца в размере перечисленных денежных средств – 319600 руб., независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 оставить без удовлетворения. 

Встречный иск ФИО2 удовлетворить. 

Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 319 600 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Каменский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья О.В.Хрипунова 

Мотивированное решение изготовлено 10.06.2021.