ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

дело № 3га-136/2024

28 марта 2024 года

г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Топаеве Д.В.,

с участием представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП КФХ ФИО2) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

ИП КФХ ФИО2, являясь арендатором земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... по адресу: адрес обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной государственной оценки земель Республики Башкортостан не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» №... от дата, выполненном оценщиком ...

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части приобретения земельного участка в собственность по цене, установленной в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. 

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка согласно Отчету по оценке объекта недвижимости. 

В судебное заседание от административного истца поступило ходатайство о рассмотрении административного дела без его участия, в котором поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с выводом эксперта по определению рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности ФИО1 возражала относительно удовлетворения заявленных требований, пояснив также, что возражения по судебной оценочной экспертизе отсутствуют, как и ходатайство о назначении по делу повторной (дополнительной) экспертизы.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения представителя административных ответчиков, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 3.2. Федерального закона от 25 октября 2001 года «137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендаторы земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 настоящей статьи правилам. 

Законом Республики Башкортостан №59-з от 5 января 2004 года «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» выкупная стоимость установлена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Из материалов дела следует, что административный истец по договору аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, №...от дата является арендатором земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования: ....

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2022 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года». 

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2022 года в размере 2 418 396,88 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата. 

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец предоставил отчет №... от дата, выполненном оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 186 000,00 рублей.

Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 1 644 000,00 рублей.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации... 

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупреждена в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом при проведении исследования использованы три аналога земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения из сегмента – для возделывания сельскохозяйственных культур, расположенных в адрес с расчетом корректировки на местоположение на статус населенного пункта и район расположения. Информация получена по данным баз Интернет сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в январе-мае 2021 года, содержащую необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков с применением скидки на торг. Коэффициент вариации составил 12%. 

Суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном экспертом, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены.

Экспертом в соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 соблюдены в полной мере принципы использования всей существенной информации при определении стоимости объекта оценки. 

В соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 апреля 2022 года N 200, эксперт может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Согласно пунктам 9-10 вышеуказанного ФСО в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов экспертом в полной мере учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, использованы наиболее сопоставимые аналоги с применением наименьшего количества корректировок, учтена репрезентативность сделок, совершенных ближе к дате оценки. 

Каких-либо доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайство о назначении повторной экспертизы в суде не заявлено.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 1 644 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 22 декабря 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 03 апреля 2024 года.