Дело № 2-279/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2020 года город Липецк

Советский районный суд города Липецка в составе:

председательствующего судьи Санкиной Н.А.

при секретаре Чеботаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка к ФИО2 о признании недействительным договора цессии на нежилое помещение с обременением, по иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с исковыми требованиями к ФИО2 о признании недействительным договора цессии на нежилое помещение с обременением. В обоснование иска указал, что 23.01.2015 между ним и администрацией г.Липецка был заключен договор, в соответствии с которым ФИО1 приобрёл помещение № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 11 712 000 руб., в рассрочку, сроком оплаты 7 лет. Указанное помещение находится под обременением в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Липецка.

01.10.2017 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор цессии (переуступки права собственности) на указанное помещение. При заключении договора ФИО2 было известно о зарегистрированном обременении ипотеки в силу закона на предмет сделки, то есть нежилое помещение. На момент заключения договора цессии задолженность ФИО1 перед Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Липецка составляла 7 102 543 руб., при подписании договора цессии ФИО2 приняла на себя обязательства по оплате стоимости помещения.

06.09.2019 ФИО2 зарегистрировала за собой право собственности на указанное помещение, при этом ФИО1 с таким заявлением не обращался.

Вместе с тем, договор цессии от 01.10.2017 года заключен с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Липецкой области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку в силу ст.4 указанного закона уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

В связи с изложенными обстоятельствами просил признать ничтожным договор цессии (переуступки права собственности) от 01.10.2017 на спорное нежилое помещение; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области обязанность аннулировать запись о регистрации права ФИО2 на нежилое помещение 

<

адрес>

От последнего требования ФИО1 отказался, отказ от иска был принят судом и определением суда от 25.02.2020 производство по делу в указанной части было прекращено.

Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Липецка обратилось с самостоятельным требованием к ФИО2 и ФИО1 о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной, указав в обоснование требований на то, что спорное нежилое помещение, проданное по договору купли-продажи ФИО1 находится в залоге у Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Липецка. 

2

Имущество, заложенное по договору ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки.

Однако, в нарушение указанных требований, при заключении 01.10.2017 договора цессии согласие залогодержателя получено не было, что свидетельствует о ничтожности заключенного договора.

ФИО2 обратилась с встречным иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на здание. В обоснование исковых требований указала, что с момента подписания договора цессии от 01.10.2017 и фактического предоставления ей помещения, она производила оплату в рамках договора купли-продажи муниципального имущества. В общей сложности ей было внесено 8 840 028 руб. 07 коп. При этом 5 733 884,09 руб. вносились от имени ФИО2 и 3 106 143 руб. 98 коп. через 

<

данные изъяты> С момента подписания договора цессии, стороны приступили к его исполнению. Несмотря на заключенный договор цессии ФИО1 уклоняется от действий, направленных на регистрацию перехода права собственности, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2 спорного нежилого помещения, а также взыскать понесенные по делу судебные издержки.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. В удовлетворении встречного иска просила отказать. В дополнение пояснила, что заключенный договор цессии является безвозмездным и содержит условия о переводе долга на другое лицо, которое допускается только с согласия кредитора и при условии отсутствия такового является ничтожным. Поскольку договор цессии недействителен с момента его совершения, так как заключен с нарушением закона, обязательства по отчуждению помещения и переводу долга у сторон не возникли. По факту внесения ФИО2 платежей пояснила, что она состояла с ФИО1 в трудовых отношениях, работала у него в обществе бухгалтером, вела бухгалтерию и занималась финансовой деятельностью, в связи с чем и производила оплату по договору купли-продажи, заключенному с ФИО1 Кроме того, ФИО2 и ФИО1 на протяжении 

<

данные изъяты> лет состояли в гражданском браке, имеют общего сына, который является учредителем 

<

данные изъяты> Письмо, подписанное ФИО4 о том, что он разрешает перевод личных средств ФИО2 с расчетного счета Банка ВТБ 

<

данные изъяты> в УИЗО за помещение не может быть рассмотрено в качестве допустимого доказательства, поскольку ФИО4 не имел права давать согласие на перевод личных средств, указанное противоречит законодательству об обществах с ограниченной ответственностью. Кроме того, ФИО2 получала выгоду от помещения, сдавая его в аренду, в среднем за указанное время она получила 2 339 000 руб., которые для неё являются неосновательным обогащением.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Липецка – ФИО5, действующий на основании доверенности, поддержал требования о признании договора цессии недействительным в силу его ничтожности. Относительно требований ФИО2, просил в их удовлетворении отказать.

3

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, встречный иск просил удовлетворить, указав, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор цессии от 01.10.2017 не нарушает права и законные интересы администрации г.Липецка, поскольку в рамках заключенного договора была произведена оплата по договору купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку № № от ДД.ММ.ГГГГ года. Заключение договора цессии явилось следствием того, что ФИО1 не имел финансовой возможности оплачивать договор, у него образовалась задолженность, которую погасила ФИО2 Указал, что в случае признания договора недействительным, у ФИО2 будет право на обращение к УИЗО администрации г.Липецка за взысканием неосновательного обогащения, что приведет к нарушению прав залогодержателя, в отличие от действующего положения.

Стороны, третьи лица, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, причины неявки суду не сообщили.

С учетом мнения представителей сторон, руководствуясь частями 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным разрешить спор в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела и представленные письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.01.2015 между Администрацией г.Липецка, в лице Департамента экономического развития администрации г.Липецка и индивидуальным предпринимателем (на момент рассмотрения дела статус прекращен) ФИО1 заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку.

Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», законом Липецкой области от 03.10.2013 года № 2096-ОЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Липецкой области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Условиями указанного договора предусмотрено, что ФИО1 приобрел недвижимое имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 423,8 кв.м., адрес: 

<

адрес>

Стоимость покупки составляет 11 712 000 руб., предоставлена рассрочка оплаты на 7 лет.

По условиям договора, в отношении указанного недвижимого имущества имеется обременение в виде ипотеки в силу залога, залогодержателем является администрация г.Липецка.

Также п.2 ч.5.4 раздела 5 Договора предусмотрено, что сделки по приватизации государственного и муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований Федерального закона № 159-ФЗ ничтожны.

Договор прошел государственную регистрацию и за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение.

4

06.09.2016 сторонами было подписано дополнительное соглашение, уточняющее полномочия Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Липецка, как стороны в договоре купли-продажи.

01.10.2017 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор цессии (переуступки права собственности) на нежилое помещение с обременением.

По условиям данного договора ФИО2 приняла в собственность спорное помещение, а также приняла обязательства по внесению платежей по договору купли-продажи от 23.01.2015. 

Из п.1.3 Договора следует, что ФИО2 была проинформирована, что на помещение зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя – администрации г.Липецка.

Право собственности у ФИО2 возникает с момента регистрации перехода права собственности на данное помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (п.4.3.).

Судом также установлено, что 06.09.2019 за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение.

Вместе с тем, решением Советского районного суда г.Липецка от 12.12.2019 года, вступившим в законную силу 28.01.2020, запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на помещение № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> была аннулирована.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что в момент рассмотрения требований спорное нежилое помещение принадлежит ФИО1, что также следует из выписки ЕГРН по состоянию на 31.01.2020.

Заявляя требования о признании договора цессии от 01.10.2017 года недействительным, и ФИО1, и УИЗО администрации г.Липецка указывали на совершение указанной сделки в нарушение требований закона.

Рассматривая правовую природу оспариваемого договора цессии от 01.10.2017, суд соглашается с позицией УИЗО администрации г.Липецка, что данный договор по своей правовой природе содержит в себе условия как о переводе долга, так и договор дарения, поскольку возлагает на ФИО2 обязанность по оплате задолженности ФИО1 по договору купли-продажи от 23.01.2015 в пользу администрации г.Липецка, и переход права собственности от ФИО1 к ней.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.3 ст.554 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

5

Согласно п.4 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (п.1 ст. 129 ГК РФ).

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (п.2 ст. 129 ГК РФ).

Такое ограничение установлено п. 7 ст.4 Закона N 159-ФЗ, запрещающей уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В данном случае возложение обязательств на сторону договора по выплате выкупной стоимости объекта недвижимости в соответствии с графиком и сохранением залога без его реальной оплаты и с последующей передачей к новому собственнику прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи направлена в обход установленного ч.7 ст.4 Закона N 159-ФЗ запрета, что является недопустимым.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что пунктом 1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Таким образом, давать согласие на отчуждение имущества, находящегося в залоге является правом залогодержателя.

Между тем, судом бесспорно установлено, что при заключении договора цессии, в рамках которого произошло отчуждение помещения №1, расположенного в 

<

адрес> обремененного залогом в пользу администрации г.Липецка, согласие залогодержателя получено не было. 

Более того, ФИО2, подписывая договор уступки права собственности, достоверно знала об обременении недвижимого помещения, а также об отсутствии согласия на заключение такого договора со стороны залогодержателя.

Из условий договора цессии (переуступки права собственности) от 01.10.2017 на нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес> усматривается, что данный договор предусматривает замену залогодателя с ФИО1 на ФИО2

Однако, залогодержателем не было высказано согласие замены стороны в договоре купли-продажи недвижимого имущества с обременением, в то время, как в рассматриваемой ситуации такое согласие является обязательным.

В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

6

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

С учетом установленных обстоятельств, в их взаимосвязи с приведенными правовыми положениями, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор цессии (переуступки права собственности) на нежилое помещение с обременением от 01.10.2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 является ничтожным, поскольку совершен с нарушением требований закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В своих возражениях против удовлетворения заявленных требований, ФИО2 в лице своего представителя ссылалась на то, что в период с момента заключения договора цессии и до настоящего времени она производила оплату по договору купли-продажи от 23.01.2015.

В обоснование этого довода, ФИО2 были представлены платежные поручения, как от своего имени, так и от 

<

данные изъяты> с указанием о переводе через юридическое лицо собственных средств. 

Всего, исходя из представленных документов на счет, указанный в договоре купли-продажи от 23.01.2015 года было перечислено (с момента заключения договора цессии) 8 840 028 руб. 07 коп.

Однако, факт перечисления денежных средств не опровергает выводы суда о ничтожности заключенного договора, поскольку он совершен с нарушением требований, как Закона, так и условий договора купли-продажи от 23.01.2015, запрещающего совершение сделки по отчуждению его предмета в отсутствие согласия залогодержателя, то есть администрации города Липецка.

Кроме того, ФИО2 не лишена права на судебную защиту нарушенного права, при наличии такового.

Что касается встречного требования ФИО2 о регистрации перехода за ней права собственности на нежилое помещение 

<

адрес>, оснований для его удовлетворения суд не находит.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Как указано в пунктах 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

7

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (части 3, 4 и 6 статьи 1).

В силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2). Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости (пункт 4 части 4).

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности не надвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вместе с тем, свои требования о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение 

<

адрес>, ФИО2 основывает на договоре цессии от 01.10.2017, как основание возникновения у неё прав на указанное нежилое помещение. Однако, суд пришел к выводу о его ничтожности, как не соответствующим требованиям Закона, что исключает возможность возникновения на основании этого договора каких-либо прав у ФИО2

8

Общие последствия ничтожных сделок перечислены в ст. 167 Гражданского кодекса РФ. В первую очередь, это отсутствие не имеющих связи с недействительностью такой сделки юридических последствий.

Коль скоро признанный судом недействительным договор цессии на нежилое помещение 

<

адрес>, не порождает никаких юридических последствий для его сторон, то указанный договор не может являться основанием как перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2, так и государственной регистрации перехода права собственности за ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, Управления имущественный и земельных отношений администрации г.Липецка к ФИО2 о признании недействительным договора цессии на нежилое помещение с обременением, удовлетворить.

Признать недействительным договор цессии на нежилое помещение 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2 01.10.2017. 

В иске ФИО2 к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г.Липецка в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.А. Санкина

Мотивированное решение принято 03.03.2020.