Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2020 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Степановой С.Б., 

с участием представителя истца ФИО1 (доверенность от 12.07.19г.) и 

представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 14.08.18г.), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделок ничтожными, применении к договорам купли- продажи правил о договоре мены и взыскании денежной суммы, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась к ФИО4 с исковыми требованиями о признании сделок ничтожными, применении к договорам купли- продажи правил о договоре мены, расторжении договора мены, прекращении права собственности и признании права собственности. Требования истец изменил, просит признать сделки ничтожными, применить к договорам купли- продажи правила о договоре мены и взыскать денежную сумму 

Определением суда от 14 ноября 2019 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора было привлечено ПАО «Азиатско- Тихоокеанский банк».

Истица ФИО3 в исковом заявлении и в судебном заседании лично и через своего представителя по доверенности ФИО1 свои требования мотивировала следующим. 

На протяжении нескольких лет, до 2015 года, истица занималась предпринимательской деятельностью. В 2001 году она продала квартиру по адресу: 

<

адрес> и кафе- закусочную на рынке г. Минусинска, вложила полученные деньги в строительство кафе по улице 

<

адрес> в г. Минусинске. Не имея своего жилья, она проживала в одном из помещений строящегося кафе. В феврале 2018 года она приняла решение о продаже принадлежавших ей объектов недвижимости: нежилого здания кафе (литер б, Б1), общей площадью 255,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе с правом строительства тепловой сети, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Рыночная стоимость указанных объектов составляла на тот момент 8 903 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка- 1 262 123 рубля. Продажу данных объектов она поручила своей внучке ФИО5, выдав нотариальную доверенность от 28.02.18г.. ФИО5 достигла договоренности о совершении обмена данного имущества на однокомнатную квартиру студию, площадью 42,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 000 000 рублей; условием обмена являлась доплата 2 500 000 рублей со стороны собственника квартиры ФИО4, поскольку здание кафе и земельный участок стороны оценили в сумму 3 500 000 рублей. При этом, обмен был оформлен не договором мены, а заключением двух договоров купли- продажи; договор купли- продажи здания кафе и земельного участка от 13.03.18г. от ее имени подписала ФИО5 по доверенности, а договор купли- продажи квартиры от 15.03.18г. она подписала сама. В обоих договорах указана цена продаваемого имущества в размере 1 000 000 рублей; однако, деньги по обеим сделкам не передавались, поскольку, фактически была произведена мена указанным имуществом с условием о доплате в размере 2 500 000 рублей. Письменно условие о доплате в договорах зафиксировано не было, соглашение об этом было устным, в связи с желанием ФИО4 избежать налогообложения; ответчик должен был произвести доплату в срок до 13.06.18г.. До настоящего времени доплата не произведена, ответчик не желает выполнять взятые на себя обязательства. Учитывая изложенное, полагает, что между сторонами возникли отношения мены, оформленные договорами купли продажи.

В силу требований пункта 2 статьи 170 ГК РФ: « Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.».

Поскольку, волеизъявление сторон при заключении договоров купли- продажи было направлено на мену указанного имущества, указанные договоры являются притворными сделками, заключенными с целью прикрыть договор мены. С учетом изложенного, к данным притворным сделкам подлежат применению правила о договоре мены.

Кроме того, стороны договорились о доплате за переданное истицей ответчику имущество в сумме 2 500 000 рублей; данное соглашение было достигнуто ФИО5 при подписании договора купли- продажи кафе от 13.03.18г. и, было подтверждено самой ФИО3 15.03.18г. при подписании договора купли- продажи квартиры. Такая оценка кафе была обусловлена отсутствием покупателей, которые предложили бы большую цену за кафе. Договор мены в большей его части- в части доплаты 2 500 000 рублей сторонами не исполнен. Поскольку, согласно справке о стоимости кафе от 20.11.19г, рыночная стоимость кафе и земельного участка составляет на 20.11.19г. 8 380 000 рублей, полагает, что ей был причинен ущерб в сумме 7 380 000 рублей. Учитывая то, что ответчик не произвел ей по сделке доплату в сумме 2 500 000 рублей, просит взыскать в ее пользу часть причиненного ущерба в сумме 5 000 000 рублей. 

Представленную в суд расписку от 13.03.18г., согласно которой, ФИО5 получила 3 500 000 рублей за здание кафе и земельный участок ФИО5 подписывала, но не в марте 2018 года, в сентябре 2018 года, в связи со ссорой с ФИО3. Фактически ФИО5 сумму в размере 3 500 000 рублей от ФИО4 никогда не получала. 

С учетом изложенного, истица просит: признать недействительными договор купли- продажи нежилого здания кафе (литер б, Б1), общей площадью 255,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе с правом строительства тепловой сети, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 13.03.18г. и договор купли- продажи квартиры, площадью 42,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> от 15.03.18г., заключенные между ФИО3 и ФИО6; применить к указанным договорам правила о договоре мены и взыскать с ФИО4 в ее пользу денежную сумму в размере 5 000 000 рублей. 

Ответчик ФИО4, действующая в судебном заседании через своего представителя по доверенности ФИО2, исковые требования не признала, свою позицию мотивировала следующим. Фактически между сторонами было совершено две сделки купли- продажи, по каждой из которых были произведены передача имущества и передача денег. Таким образом, отношения мены между сторонами не имели места. Так, договор купли- продажи кафе и земельного участка был заключен за цену 3 500 000 рублей, в договоре была указана цена 1 000 000 рублей. Договор был заключен 13.03.18г., в этот же день был произведен расчет за помещение кафе, представителю ФИО3- ФИО5 была передана сумма в размере 3 500 000 рублей, что подтверждается представленной в суд распиской. Доводы истицы и третьего лица ФИО5 об обратном ничем не подтверждены и, опровергаются текстом расписки. Получив от нее 3 500 000 рублей, истица приобрела у нее по договору купли- продажи от 15.03.18г. вышеуказанную квартиру, а ФИО5 по договору купли- продажи от 13.03.18г. приобрела у матери ответчика- ФИО7 нежилое помещение по адресу: 

<

...>, за 100 000 рублей. Во всех трех случаях деньги передавались в полном объеме. 

После приобретения кафе у истицы ответчик произвел в кафе ремонт стоимостью около 5 000 000 рублей, после чего, истица пожалела о продаже и стала требовать расторжения договора в претензионном порядке. Затем, 30.07.18г. истица обратилась с иском в суд о признании договора купли- продажи от 13.03.18г. недействительным; определением Минусинского городского суда от 14.01.19г. производство по делу было прекращено в связи с отказом от иска. Кроме того, 30.07.19г. истица обращалась в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 000 000 рублей, полученного по договору купли- продажи от 13.03.18г.; определением Минусинского городского суда от 27.08.19г. производство по делу было прекращено в связи с отказом от иска. Полагает, что истица пожалела о продаже кафе после произведенного в кафе ответчиком ремонта и, пытается возвратить себе существенно улучшенное здание, не понеся при этом никаких финансовых затрат. Кроме того, по договору о залоге от 30.05.19г. спорные кафе и земельный участок находятся в залоге у ПАО «Азиатско- Тихоокеанский банк»; залогом обеспечен кредитный договор ФИО4 от 30.05.19г. на сумму 1 300 000 рублей. Учитывая изложенное, полагает исковые требования необоснованными и просит в иске отказать в полном объеме. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора ФИО5 в судебное заседание не явилась, в своем письменном отзыве на иск с исковыми требованиями согласилась, подтвердив обстоятельства, изложенные истицей. Пояснила при этом, что расписка о получении ей 3 500 000 рублей, датированная 13.03.18г. фактически была ей подписана примерно в августе 2019 года, по просьбе ФИО4. Фактически она эту сумму от ответчика никогда не получала.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора- ПАО «Азиатско- Тихоокеанский банк», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела и отзыва на иск в суд не представил.

Суд, с учетом мнения сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. На протяжении нескольких лет, до 2015 года, истица ФИО3 занималась предпринимательской деятельностью. В 2001 году она продала квартиру по адресу: 

<

адрес> и кафе- закусочную на рынке г. Минусинска, вложила полученные деньги в строительство кафе по улице 

<

адрес> г. Минусинске. Не имея своего жилья, она проживала в одном из помещений строящегося кафе. В феврале 2018 года она приняла решение о продаже принадлежавших ей объектов недвижимости: нежилого здания кафе (литер б, Б1), общей площадью 255,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе с правом строительства тепловой сети, расположенный по адресу: 

<

адрес> Рыночная стоимость указанных объектов составляла на тот момент 8 903 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка- 1 262 123 рубля. Продажу данных объектов истица поручила своей внучке ФИО5, выдав нотариальную доверенность от 28.02.18г.. Также ФИО3 приняла решение о приобретении для себя жилого помещения- квартиры.

ФИО5, действуя от имени ФИО3, достигла договоренности о купле- продаже кафе и земельного участка гр. ФИО4 за 3 500 000 рублей. 13.03.18г. был заключен договор купли- продажи здания кафе и земельного участка, от имени продавца договор подписала ФИО5 по доверенности; согласно договору, цена продаваемого имущества- 1 000 000 рублей, деньги переданы в полном объеме. По расписке от 13.03.18г. был произведен расчет за помещение кафе, представителю ФИО3- ФИО5 покупателем была передана сумма в размере 3 500 000 рублей.

Кроме того, 15.03.18г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли- продажи квартиры площадью 42,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 000 000 рублей, который ФИО3 подписала сама. Согласно условиям договора деньги по договору переданы в полном объеме. 13.03.18г. ФИО5 по договору купли- продажи приобрела у матери ответчика- ФИО7 нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, помещение 12, за 100 000 рублей. Согласно условиям договора деньги по договору переданы в полном объеме.

30.07.18г. ФИО3 обратилась с иском в суд о признании договора купли- продажи от 13.03.18г. недействительным; определением Минусинского городского суда от 14.01.19г. производство по делу было прекращено в связи с отказом истца от иска. Кроме того, 30.07.19г. ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 000 000 рублей, полученного по договору купли- продажи от 13.03.18г.; определением Минусинского городского суда от 27.08.19г. производство по делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Оценивая представленные в суд доказательства: пояснения сторон и копии документов из дела правоустанавливающих документов, договоры между сторонами, суд исходит из следующего. 

Согласно статье 420 ГК РФ: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.».

В силу статьи 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.»; «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.»; «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).».

В соответствии со статьей 431 ГК РФ: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.».

В силу статьи 454 ГК РФ: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).».

Согласно статье 550 ГК РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.».

В соответствии со статьей 567 ГК РФ: «По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.».

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ: «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).».

В соответствии с требованиями статьи 167 ГК РФ: « 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.».

В силу требований пункта 2 статьи 170 ГК РФ: « Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.».

Согласно статье 180 ГК РФ: «Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.».

Как указал Верховный суд РФ в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» : « К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.».

Истица в обоснование своих доводов по делу указывает, что фактически между сторонами состоялся обмен объектами недвижимости; обмен был оформлен не договором мены, а заключением двух договоров купли- продажи; договор купли- продажи здания кафе и земельного участка от 13.03.18г. от имени истицы подписала ФИО5 по доверенности, а договор купли- продажи квартиры от 15.03.18г. ФИО3 подписала сама. В обоих договорах стороны указали цену продаваемого имущества в размере 1 000 000 рублей; однако, деньги по обеим сделкам сторонами друг другу не передавались, поскольку, фактически была произведена мена указанным имуществом с условием о доплате в размере 2 500 000 рублей. Письменно условие о доплате в договорах зафиксировано не было, по просьбе ФИО4. Соглашение о доплате было устным, ответчик должен был произвести доплату в срок до 13.06.18г.; до настоящего времени доплата не произведена, ответчик не желает выполнять взятые на себя обязательства. Истица и третье лицо ФИО5 утверждают, что представленная в суд ответчиком расписка о передаче 3 500 000 рублей по договору купли- продажи от 13.03.18г. является безденежной, деньги по ней не передавались.

Оценивая доводы сторон о необходимости применения к договорам купли- продажи от 13.03.18г. и от 15.03.18г. правил о договоре мены, суд исходит из того, что надлежащих доказательств изложенным истицей доводам в суд не представлено. Так, оспариваемые сделки были совершены не в один день, а в течение трех дней, подписывались договоры со стороны ФИО3 разными лицами: как представителем по доверенности, так и самой ФИО3. Как установлено судом, продажа кафе и земельного участка произведена за сумму 3 500 000 рублей, продажа квартиры за 1 000 000 рублей. При этом, как следует из представленных в суд документов, расчет по обеим сделкам был произведен в полном объеме, путем передачи денежных средств. Указанные обстоятельства не подтверждают пояснения истицы и третьего лица о фактическом совершении мены объектами недвижимости, в связи с чем, у суда не имеется оснований для применения к указанным договорам купли- продажи правил о договоре мены; требования в данной части удовлетворению не подлежат. 

Оценивая требования истицы о взыскании с ответчика 5 000 000 рублей, суд исходит из следующего. Данное требование истица мотивировала тем, что ответчик не доплатил ей 2 500 000 рублей и, учитывая, несоразмерность рыночной стоимости кафе и земельного участка, имеющих рыночную стоимость 8 903 000 рублей и квартиры, рыночной стоимостью 1 000 000 рублей, она считает необходимым взыскать с ответчика 5 000 000 рублей.

Вместе с тем, судом установлено, что цена кафе и земельного участка в сумме 3 500 000 рублей была определена истцом при продаже данного имущества, исходя из того, что она не могла найти покупателей за другую цену. Ответчиком был произведен расчет в полном объеме за приобретенное недвижимое имущество, что подтверждено распиской от 13.03.18г.. Как следует из доверенности от 28.02.18г., ФИО5 имела право получить следуемые продавцу по сделке денежные средства, таким образом, деньги были переданы лицу, уполномоченному на их получение. Утверждения истца и третьего лица о безденежности расписки ничем не подтверждены и опровергаются текстом расписки. 

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании 5 000 000 рублей суд не усматривает, считает необходимым в их удовлетворении отказать.

При таких обстоятельствах, суд полагает доводы истицы не доказанными, в связи с чем, полагает, что заявленные истицей исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании недействительными договора купли- продажи нежилого здания кафе, общей площадью 255,4 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 465 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> от 13.03.18г. и договора купли- продажи квартиры, площадью 42,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> от 15.03.18г., заключенных между ФИО3 и ФИО6, применении к указанным договорам правил о договоре мены и взыскании денежной суммы- отказать.

Отменить принятую по делу определением судьи от 01 ноября 2019 года обеспечительную меру в виде ареста нежилого здания кафе (литер б, Б1), общей площадью 255,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе с правом строительства тепловой сети, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда. 

Председательствующий: