№2-2565/2025

УИД 61RS0010-01-2025-003799-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 декабря 2025 года город Батайск

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Катрышевой В.С.,

с участием ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО3 

<

данные изъяты> к Администрации города Батайска, Комитету по управлению имуществом города Батайска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на гараж, о понуждении провести регистрацию права собственности в Едином государственном реестре недвижимости, о понуждении рассмотреть обращение о предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО3 с иском к Администрации города Батайска в лице Комитета по управлению имуществом города Батайска о признании права собственности на гараж, о понуждении Управления Росреестра по Ростовской области зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке, о понуждении Комитета по управлению имуществом города Батайска рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка. В обоснование исковых требований истец указал, что он с начала 2000-х годов является фактическим владельцем гаража, расположенного в кадастровом квартале № поадресу 

<

адрес>. Указанным гаражом истец пользуется непрерывно, открыто и добросовестно более 15 лет. Гараж представляет собой капитальное строение с фундаментом, стенами из шлакоблока, крышей, воротами, с 

<

данные изъяты>» истцом заключен договор энергоснабжения, поставка электроэнергии истцом оплачивается. Истец обращался в КУИ города Батайска с заявлением о предоставлении участка в порядке ФЗ от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", однако получил отказ, что свидетельствует о невозможности оформить право собственности на гараж в административном порядке.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать за ним право собственности на гараж, расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровый квартал №, обязать Управление Росреестра по Ростовской области зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке, обязать Комитет по управлению имуществом города Батайска рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и ФЗ от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением от 28 октября 2025 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Администрация города Батайска, Комитет по управлению имуществом города Батайска, Управление Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, предоставил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков Администрации города Батайска и КУИ города Батайска по доверенностям ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, сославшись на то, что истцом не предоставлено доказательств законности возведения гаража и предоставления ему земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования, также просила учесть, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, поскольку в данной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставил письменные возражения на исковые требования, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся истца, представителя ответчика Управления Росреестра по Ростовской области, извещенных надлежащим образом.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив собранные доказательства, оценив их в совокупности, суд пришел к следующему.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены и создания правовых условий для оформления прав граждан на объекты гаражного назначения и земельные участки, Федеральным законом Российской Федерации от 5 апреля 2021 года N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяется механизм предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещены гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяется перечень документов, необходимых для приобретения гражданами земельных участков, расположенных под такими объектами гаражного назначения ввиду отсутствия у граждан в полном объеме предусмотренных действующим законодательством документов как о предоставлении земельных участков для строительства гаражей, так и документов на сами гаражи.

Согласно п.5 ст.6 вышеуказанного закона, в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагаются документ о предоставлении или ином выделении гражданину земельного участка либо о возникновении у гражданина права на использование такого земельного участка по иным основаниям, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, и документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя.

В случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов:

- заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;

- документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;

- документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в КУИ города Батайска с заявлением № о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 34 кв.м., расположенного в кадастровом квартале № по адресу 

<

адрес>.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ КУИ города Батайска возвратил заявление в соответствии с п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ, в связи с тем, что к нему не приложены документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Из материалов дела следует, что в обоснование исковых требований истцом предоставлены технический паспорт на гараж лит А, расположенный по адресу 

<

адрес>, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>; договор энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО3 с 

<

данные изъяты> квитанции об оплате электроэнергии; распечатку из публичной кадастровой карты города Батайска со схемой расположения земельного участка; фотографии спорного гаража.

Согласно техническому паспорту, гараж лит А представляет собой капитальное строение на бетонном монолитном фундаменте, его площадь составляет 38,7 кв.м., год постройки 1978, при этом в гараже имеется электроосвещение.

Указанный гараж расположен в границах земельного участка в кадастровом квартале № по адресу 

<

адрес> не находится на кадастровом учете, инвентаризация проведена в 2025 году впервые. Документов о предоставлении земельного участка под застройку не имеется. Спорный гараж является отдельно стоящим сооружением, не входит в состав гаражных боксов гаражно-строительного кооператива (таковой отсутствует).

Из письма Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск», утвержденным решением Батайской городской Думы от 16 декабря 2020 года (в ред. решения Батайской городской Думы от 29 февраля 2024 года № 324) земельный участок с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> расположен в территориальной зоне Ж.3 «Зона застройки среднеэтажными и многоэтажными домами». Размещение индивидуальных гаражей относится к условно разрешенным видам использования.

В обоснование своих доводов истец предоставил договор энергоснабжения №, заключенный им с 

<

данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого в соответствии с п.1.1 договора является подача энергоснабжающей организацией абоненту электрической энергии для бытового потребления в необходимом ему количестве и ее оплата абонентом по тарифам, установленным государственными регулирующими органами. Адрес абонента указан 

<

адрес>.

Данный договор заключен 12 декабря 2007 года, то есть, после вступления в действие Градостроительного кодекса РФ (29 декабря 2004 года).

Таким образом, в настоящем деле истцом не представлено доказательств предоставления истцу земельного участка для размещения гаража либо возникновения у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, что препятствует признанию за истцом права собственности на гараж на основании правовых норм о так называемой гаражной амнистии.

В обоснование исковых требований истец также ссылается на ст.ст. 222 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 234 указанного кодекса установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из содержания статьи 234 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 15, 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством.

Добросовестность владения означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац третий пункта 15 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Недоказанность одного из обстоятельств влечет за собой невозможность признания права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.

В данном случае владение истцом более пятнадцати лет спорным гаражом, отвечающим признакам самовольной постройки и расположенным на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, не свидетельствует о наличии оснований для признания за ним права собственности на него в порядке приобретательной давности.

В материалах дела не имеется ни одного доказательства возникновения права владения и даты владения.

На основании изложенного, правовых оснований у суда для признания за истцом права собственности на спорный гараж не имеется.

Ответ № от ДД.ММ.ГГГГ КУИ города Батайска фактически является отказом в предварительном согласовании предоставления земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Основанием послужило то, что к рассматриваемому заявлению не приложен ни один из документов, указанных в абзаце втором и третьем пункта 6 статьи 3.7 Закона 137-ФЗ, и действующим законодательством не предусмотрено предоставление каких-либо иных документов в случае отсутствия у гражданина одновременно двух указанных документов.

Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Согласно п. 7 ст. 39.5 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка иным не указанным в п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 6 Федерального закона от 05.04.2021 N 79 ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", называемого законом о "гаражной амнистии", в том числе внесены изменения в Федеральный закон N 137-ФЗ, который дополнен ст. 3.7, предусматривающей случаи предоставления в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен гараж.

"Гаражная амнистия" распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации 30.12.2004 (далее ГрК РФ) и предусматривает право граждан при определенных условиях приобрести бесплатно в собственность земельный участок, на котором расположен принадлежащий или использующийся ими гараж, причем, как являющийся объектом капитального строительства (пп. 2, 20 ст. 3.7), так и некапитального типа, находящийся в гаражно-строительном кооперативе (п. 14 ст. 3.7).

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В механизме предоставления публичных земельных участков собственникам зданий или сооружений (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ) нашел отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков из числа земель государственной или муниципальной собственности в аренду или в собственность.

Исключительность реализуется в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом.

Вопрос предоставления решается в зависимости от вида объекта, расположенного на публичном земельном участке. Обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости на публичных земельных участках приобретают имущественные права на такие участки без проведения торгов (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 5 апреля 2021 года N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 3.7, из содержания которой следует, что до 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:

земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе, с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

В ходе рассмотрения дела представитель истца пояснила, что спорный гараж находится на придомовой территории многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>.

В силу прямого указания пункта 18 статьи 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", положения настоящей статьи не регулируют правоотношения, связанные с созданием и использованием гражданами и юридическими лицами гаражей, находящихся в многоквартирных домах.

Из исследованных документов следует, что истцом при обращении о предварительном согласовании предоставления земельного участка не представлен ни один из документов, предусмотренных ст. 6 Федерального закона от 5 апреля 2021 N 79-ФЗ (ред. от 29.10.2024) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, спорный гараж не подпадает под действие положений Федерального закона от 5 апреля 2021 года N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (то есть под действия так называемой "гаражной амнистии"), соответственно, не имеется оснований для предварительного согласования предоставления земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Также, не подлежат удовлетворению исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о проведении государственной регистрации права собственности, поскольку материалами дела не подтверждается, что истец обращался в органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации права истца на объект недвижимого имущества, и в проведении государственной регистрации ему было отказано.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 

<

данные изъяты> к Администрации города Батайска, Комитету по управлению имуществом города Батайска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на гараж, о понуждении провести государственную регистрацию права собственности на гараж, о понуждении рассмотреть обращение о предоставлении земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 19 декабря 2025 года