административное дело № 3а-7/2024 (3а-463/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000249-78) по административному исковому заявлению ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 35 186 900 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере. Кроме того, на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. 

В судебное заседание 19 февраля 2024 года явился представитель ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» по доверенности ФИО2, который поддержал требования административного иска, при этом выразил согласие с результатами последней повторной судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости земельного участка. 

В судебное заседание также явился представитель Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея по доверенности ФИО3, которому отказано в признании полномочий на участие в административном деле ввиду не предоставления надлежащим образом заверенных документов (диплома и доверенности) либо их оригиналов.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ Данный участок относится к федеральной собственности. 

На основании договора купли - продажи недвижимости от 20.10.2020 года ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» также является собственником объекта недвижимости (незавершенного строительством пансионата отдыха на 100 мест), расположенного на вышеуказанном земельном участке (л.д.79-81, том 1). 

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды от 20.11.2008 года, соглашения к нему от 20.10.2020 года о передачи прав и обязанностей, административный истец является плательщиком арендной платы за земельный участок, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 51 659 860 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 09.03.2023 года (л.д.19, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке №145-23 от 10 марта 2023 года, подготовленным ООО «Бюро оценки Касьянова», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 35 186 900 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 10.04.2023 года назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «Центр экспертизы и оценки Луч».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» № 3а-463/2023 от 16.06.2023 года отчет об оценке №145-23 от 10 марта 2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2022 года определена экспертом в размере 35 248 000 рублей.

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением суда от 16.08.2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено экспертной организации НЧУ «Южный региональный центр экспертиз».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» № 188/10/23 от 13.10.2023 года отчет об оценке №145-23 от 10 марта 2023 года, подготовленный ООО «Бюро оценки Касьянова», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2022 года определена экспертом в размере 50 409 344, 11 рублей. 

В ходе исследования заключения, подготовленного НЧУ «Южный региональный центр экспертиз», судом установлены основания для назначения по делу повторной экспертизы.

Так, согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ........ (объект экспертизы) имеет площадь ................ и вид разрешенного использования «для строительства пансионата отдыха на 100 мест», расположен ................ ................ ................

Из заключения судебной экспертизы следует, что эксперт НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости использует сравнительный подход.

Однако в таблице № 14 эксперт не приводит значения относительно площади объекта экспертизы и объектов - аналогов. При этом из заключения эксперта не следует, что экспертом применялись какие - либо корректировки по площади объектов. 

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке, являющемся объектом экспертизы, расположен объект недвижимости с кадастровым номером ......... Данный объект недвижимости является недостроенным зданием пансионата с количеством мест - 100. 

Вместе с тем экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» не учтено, что на земельных участках (объекты - аналоги №№ 1,3) отсутствуют строения, а на земельных участках (объекты - аналоги №№ 2,4) расположена только бетонная площадка. 

Установив наличие сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы № 188/10/23 от 13.10.2023 года, в том числе ввиду некорректного подбора экспертом объектов - аналогов к объекту оценки, определением суда от 15.11.2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР» № БП-2137 от 12.01.2024 года отчет об оценке №145-23 от 10 марта 2023 года, подготовленный ООО «Бюро оценки Касьянова», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2022 года определена экспертом в размере 35 674 000 рублей.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы №БП-2137 от 12.01.2024 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. 

Исследовав заключение судебной экспертизы № БП-2137 от 12.01.2024 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР» не имеется.

Эксперт ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР» ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке земельного участка экспертом обоснована. Затратный подход не применялся, так как объектом оценки является земельный участок, условно свободный от улучшений. При этом в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. Доходный подход не применялся, поскольку эксперт не располагал достоверной информацией о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположения, а также площади, виду разрешенного использования, т.е. сведениями, позволяющими прогнозировать будущие доходы, которые объект способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Судом установлено, что определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным, с допустимым и надлежащим выбором объектов - аналогов для объекта оценки. В частности, в качестве объектов - аналогов к объекту оценки экспертом приняты предложения о продаже земельных участков категории земель ................ с видом разрешенного использования ................ расположенных в ............. 

В связи с чем, из заключения судебной экспертизы следует, что эксперт правильно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования земельного участка. При этом эксперт верно подобрал объекты - аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки, в том числе по местоположению, и которые имеют аналогичное ближайшее окружение и одинаковый инвестиционный потенциал. 

Эксперт применил надлежащие корректировки (скидки на торг, на масштаб площади и др.), обосновав причины их применения и рассчитанные размеры с использованием соответствующих таблиц. 

Эксперт также привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение повторной судебной экспертизы № БП-2137 от 12.01.2024 года, подготовленное ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР», объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы № БП-2137 от 12.01.2024 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам данной повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 20 марта 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 марта 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 35 674 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 20 марта 2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление ООО «КАБАРДИНКА РЕЗОРТС» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 февраля 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда ФИО1