УИД 61RS0050-01-2025-000744-44 Дело № 2-738/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2025 года г. Пролетарск 

Пролетарский районный суд Ростовской области 

в составе:

председательствующего судьи Выродовой Е.О.,

при секретаре судебного заседания Поперешняк М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А.А. к О.(Щ.)Е.Ю., администрации Буденновского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Истец К.А.А. обратился в суд с иском к О.(Щ.)Е.Ю., администрации Буденновского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, уточнив изначально заявленные требования, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома, общей площадью 120,4 кв.м., сохранив его в реконструированном и перепланированном состоянии, сарая, общей площадью 53,4 кв.м. и земельного участка, площадью 2310 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 05 июля 2003 года между Щ.Е.Ю. и К.А.А. заключен договор купли-продажи жилого дома со строениями и сооружениями и земельного участка площадью 2310 кв. м по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства по договору купли-продажи переданы покупателем К.А.А. продавцу Щ.Е.Ю. в лице её представителя К.В.М. в полном объеме в размере 36000 рублей, что подтверждается распиской в самом договоре, однако зарегистрировать данную сделку он не может так как Щ.Е.Ю. уклоняется от дальнейшего оформления сделки. С 05 июля 2003 года истец К.А.А. пользуется жилым домом и земельным участком, владеет данным имуществом как собственным по настоящее время.

В судебное заседание истец К.А.А. и его представитель адвокат Хайленко Н.Н., действующий на основании ордера № 98660 от 27 мая 2025 года не явились, в суд поступило ходатайство адвоката Хайленко Н.Н. о рассмотрении дела в его отсутствие, указано, что сторона истца на заявленных требованиях настаивает, просит удовлетворить иск по изложенным основаниям.

Ответчик О.(Щ.)Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, каких-либо ходатайств, заявлений суду не представила.

Представитель администрации Буденновского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области в судебное заседание не явился, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя и принятии решения по усмотрению суда.

Представитель Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, в суд поступило ходатайство о рассмотрении данного дела без участия представителя Управления.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности. 

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Установлено, что имущество в виде земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2310 кв.м. и расположенных на нем жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 73,4 кв.м. и нежилого здания (сарая) с кадастровым номером №, площадью 53,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, значится зарегистрированным на праве собственности за Щ.Е.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 14 июня 2001 года. Указанное подтверждается свидетельствами серии №, №, №, выданными 24 июля 2001 и выписками из ЕГРН от 15 мая 2025 года (л.д.9 - 11, 68 - 73).

05 июля 2003 года между Щ.Е.Ю. в лице представителя К.В.М., с одной стороны (продавец), и К.А.А., с другой стороны (покупатель), заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которого К.А.А. купил у Щ.Е.Ю. целый жилой дом со строениями и сооружениями, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2310 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 вышеуказанного договора целый жилой дом со строениями и сооружениями и земельный участок проданы по соглашению сторон за 36 000 рублей.

Согласно п. 3 вышеуказанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 7 вышеуказанного договора покупатель приобретает право собственности на целый жилой дом со строениями и сооружениями и земельный участок с момента регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15 мая 2025 года правообладателем вышеуказанных объектов недвижимости до настоящего времени является Щ.Е.Ю.

В соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 161 ГК РФ сделки, совершаемые в простой письменной форме должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу закона, выраженному в п. 59 Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10 и № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из приведенных правовых актов и разъяснения высших судебных инстанций, при заключении сделки, требующей государственной регистрации и регистрации перехода права на недвижимое имущество, и не выполнение условия о государственной регистрации, не влечет недействительность сделки.

Анализ материалов дела позволяет суду прийти к выводу о том, что продавец на момент заключения договора был законным владельцем продаваемого имущества, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, фактически выполнен и подлежит признанию заключенным.

Указанная сделка никем в судебном порядке не оспорена. Каких-либо доводов, ставящих под сомнение совершение указанной сделки, суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» государственной кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Истец, приобретший указанное имущество не имеет возможности оформить и зарегистрировать свое право на него, поскольку продавец, продав истцу указанное имущество, для регистрации сделки и перехода права не является. О наличии уважительных причин уклонения ответчика от регистрации перехода права и отказа от явки в регистрационные органы, суду не заявлено, судом при рассмотрении дела не установлено.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным вынести решение о регистрации перехода права собственности по сделке - договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05 июля 2003 года, поскольку установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05 июля 2003 года, заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца покупателю, а факт уклонения продавца от регистрации сделки не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, жилой дом и сарай. Обратное будет не только нарушать права покупателя на приобретение права собственности, но и право продавца, выразившееся в заключенном договоре.

Поскольку в рассматриваемом споре единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является уклонение от регистрации продавца, суд находит исковые требования в данной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако, как следует из материалов дела, продавцу О.(Щ.)Е.Ю. на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 14 июня 2001 года принадлежит жилой дом, общей площадью 73,4 кв.м., в том числе жилой 42,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно техническому паспорту жилого дома от 27 марта 2025 года, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общая площадь жилого дома составляет 120,4 кв.м., в том числе жилая 75,1 кв.м. 

Таким образом, произведена реконструкция вышеуказанного жилого дома. 

В силу статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Вместе с тем частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которого возник новый объект.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств на произведенную истцом самовольную реконструкцию жилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В силу п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

К.А.А. в порядке досудебного урегулирования спора обращался к главному архитектору с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Истцу было отказано на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 15 декабря 2020 г. № 190-ФЗ в предоставлении муниципальной услуги, ввиду отсутствия необходимых документов. 

Согласно заключению специалиста № 01-04/2025 от 01 апреля 2025 года жилой дом соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм действующих на территории Российской Федерации и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, не ущемляет права и интересы третьих лиц; не содержит нарушений строительных и градостроительных норм. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что отсутствуют обстоятельства, препятствующие сохранению жилого дома по указанному адресу в реконструированном состоянии, а следовательно, исковые требования истца в этой части также подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.А.А., удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от О.(Щ.)Е.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) к К.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) на основании заключенного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05 июля 2003 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2310 кв. м и нежилого здания – сарая с кадастровым номером №, площадью 53,4 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить жилой дом, общей площадью 120,4 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за К.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на жилой дом, общей площадью 120,4 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации за К.А.А. права собственности на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.О. Выродова 

Мотивированное решение изготовлено – 04 августа 2025 года.