Дело № 3а-271/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2018 года №11-31/2017-359 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ЗАО «Новтранс» является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15.01.2018 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 58,3 %). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя КУМИ по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области - ФИО1, действующая на основании доверенности, в суд явилась, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель ЗАО «Новтранс» - ФИО2 (руководитель) в суд явилась, просила заявленные требования оставить без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что ЗАО «Новтранс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство склада горюче-смазочных материалов. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 16 865 532,64 рублей. 

Расчет арендных платежей производится из кадастровой стоимости земельного участка.

На день предъявления рассматриваемого требования в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отсутствуют положения о размере разницы между кадастровой и рыночной стоимостью, определяющем критерий существенности. Таким образом, орган местного самоуправления наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ЗАО «Новтранс» 28 декабря 2017 года обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 21 декабря 2017 года об оценке земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, согласно которому рыночная стоимость упомянутого земельного участка составляет 7 030 316 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией оценщиков.

15 января 2018 года Комиссия, рассмотрев заявление правообладателя, и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

Протоколом №1 заседания Комиссии от 15 января 2018 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств, по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете №247-н/17 от 21.12.2017; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 26 апреля 2018 года №556-Э/2018) сделал следующие выводы: 

стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете № 247-н/17 от 21.12.2017 не подтверждается; 

оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета;

не были допущены нарушения к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; 

были допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; 

факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости были определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, 

информация, использованная оценщиком не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Из отчета оценщика усматривается, что при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода путем метода сравнения продаж использовано 5 объектов-аналогов из Ростовской области из сегмента рынка земельных участков промышленного назначения и под коммерческое использование (расчетная таблица 11 (л.д. 138-139 том 1), интервал значений цен за 1 квадратный метр – от 214,29 до 1 600 рублей), применены корректировки, в том числе на торг, на близость автомагистрали, на наличие электро-, водо-, газоснабжения, на площадь, что влияет на определенный оценщиком размер рыночной стоимости. 

Применительно к конкретным нарушениям, допущенным в отчете, эксперт в заключении указал на 7 групп нарушений федеральных стандартов оценки, в частности: нарушение п. 5 ФСО 3 (отчет вводит в заблуждение пользователя, недостоверная информация о дате публикации объявления – аналог №2, неверный расчет средней стоимости 1 сотки земли в таблице 3, неверный диапазон цен согласно таблице, использование объекта-аналога №1, вероятно, из иной категории земель); п. 11а ФСО 7 (оценщиком не произведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в регионе); п.11г ФСО 7 (в отчете при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости не приведены интервалы значений у большинства факторов), п. 11в ФСО 3 (помимо прочего, не полностью проанализирован рынок земельных участков в г. Новочеркасске, экспертом выявлено 3 объявления о продаже участков в г.Новочеркасске – таблица 15); п. 8и ФСО 3 (необоснованно рассчитаны корректировки на близость автомагистралей объектов-аналогов, на площадь, эксперт привел необходимые расчеты); п.22в ФСО №7 (использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов). Кроме того, информация об осуществлении оценщиком личного осмотра оцениваемого имущества является непроверяемой, поскольку в отчете отсутствует фотообзор объекта оценки и информация о дате проведения осмотра.

Допущенные нарушения в своей совокупности свидетельствуют о недостаточной обоснованности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка, соответственно такая рыночная стоимость не может быть признана влекущей пересмотр кадастровой стоимости. 

Заключение эксперта в совокупности с доводами административного истца и содержанием проверенного отчета не позволяют прийти к выводу о достаточности оценки самой комиссией содержания представленных правообладателем документов о рыночной стоимости. В данном случае из протокола заседания комиссии видно, что на рассмотрение членов комиссии предлагались доводы о нарушении федеральных стандартов оценки, влекущих отказ в удовлетворении заявления (указано 2 нарушения ФСО № 7), однако они не были приняты во внимание (л.д.85-86 том 1). 

Возражения Управления Росреестра по Ростовской области и заинтересованного лица против содержания и выводов заключения эксперта судом отклоняются, поскольку суд признает выполненное заключение с учетом допроса эксперта ясным, понятным и непротиворечивым. Исследование выполнено надлежащим компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд в рамках исследования отчета отмечает, что оценщик произвольно отобрал объявления (аналоги) для расчета рыночной стоимости, о чем свидетельствуют содержание объявлений о назначении участков, отсутствие сходства стоимости аналогов применительно к цене продажи 1 кв.м. Объявления, установленные экспертом в заключении, являются адекватными рассматриваемому сегменту рынка и сходными с исследуемым объектом оценки. Пояснения оценщика в судебном заседании не изменяют содержание отчета, не влияют на оценку характера состава объектов-аналогов, полноты анализа рынка в отчете, не приводят к сомнениям в достоверности заключения эксперта.

Таким образом, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости, определенном названным решением Комиссии, что повлечет восстановление в этом реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта оценки в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

На основании главы 10 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу экспертной организации подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы. Размер оплаты за экспертизу подтвержден представленным суду экспертным учреждением финансово-экономическим обоснованием, которое проверено судом и признано правомерным.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2018 года №11-31/2017-359 об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете от 21 декабря 2017 года №247-н/17, в сумме 7 030 316 рублей.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 7 030 316 рублей из Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 20 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов