ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-25/2020

УИД 75OS0000-01-2019-000637-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2020 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

при помощнике судьи Орловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

27 декабря 2019 года ФИО1 посредством представителя по доверенности ФИО2 обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований, просил об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 6 декабря 2011 года – 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований представитель указал, что названное помещение принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № от 23 декабря 2019 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению налоговых платежей, уплачиваемых им за указанный объект недвижимости. 

Одновременно заявлено требование о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере 45 300 рублей, а также ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд.

В судебное заседание административный истец ФИО1, его представитель ФИО2, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, направили заявление о рассмотрении дела без их участия.

Административный ответчик Правительство Забайкальского края в лице представителя по доверенности ФИО3 направило ходатайство, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, поддержав доводы ранее представленных письменных возражений, указав, что оценка отчета на его соответствие предъявляемым требованиям входит в полномочия суда, при этом стоимость объекта ставится под сомнение, поскольку оценщиком при определении рыночной стоимости не сделаны корректировки на площадь и местоположение объекта, а также ссылаясь на необоснованность требований о взыскании судебных расходов ввиду несущественной разницы между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости (40%), что в силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, и не является свидетельством ошибки; заявленный размер расходов на оплату услуг полагало завышенным.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Администрация Губернатора Забайкальского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, извещенное о времени и месте судебного заседания, просило рассмотреть административное дело в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Чита» в лице представителя по доверенности ФИО4 направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями, указав, что в целях устранения сомнения в объективности и обоснованности отчета об оценке необходимо проведение судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости, при этом ссылаясь на то, что пересмотр кадастровой стоимости повлечет нарушение баланса финансовых интересов органа местного самоуправления, уменьшение налоговых поступлений в бюджет городского округа «Город Чита».

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 Налогового кодекса РФ).

Объектом налогообложения согласно указанной норме признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; жилое помещение (квартира, комната); гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании закрепленного в статье 403 Налогового кодекса РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Законом Забайкальского края от 18 ноября 2014 года № 1081-ЗЗК «О реализации абзаца третьего пункта 1 статьи 402 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» единой датой начала применения на территории Забайкальского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения определено 1 января 2015 года.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, физическое лицо – собственник объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, назначение – нежилое помещение, наименование – пристроенный магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО1 на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 

<

адрес> – л.д. 10, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16 января 2020 года – л.д. 104-105).

Нежилое помещение поставлено на учет 26 ноября 2011 года.

На основании постановления Правительства Забайкальского края от 23 октября 2012 года № 458 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 6 декабря 2011 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 9 ноября 2012 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 января 2020 года (л.д. 106); на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

При таком положении, суд полагает возможным восстановить ФИО1 срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление налога на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет № от 23 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» ФИО5, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК», период действия договора – с 3 ноября 2019 года по 2 ноября 2020 года (страховой полис №). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик ФИО6, являющаяся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «РЕСО-Гарантия», период действия договора – с 2 апреля 2019 года по 1 апреля 2020 года (страховой полис №). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис №, период действия договора – с 7 июня 2019 года по 6 июня 2020 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 24 апреля 2018 года.

В отчетах приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемых объектов недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, оценщик указал, что данный подход не является предпочтительным для оценки нежилых помещений ввиду искажения действительной на дату оценки рыночной стоимости. Объект оценки (пристроенный магазин) является отдельно стоящим зданием и располагается в одноэтажном здании. Выделение стоимости отдельных помещений из общей стоимости затрат на возведение всего строения (с учетом приобретения прав аренды земельного участка), а также отсутствие сведений о непредвиденных затратах и реальной прибыли продавца-застройщика, приводит к ошибочным результатам. 

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости указано, что денежные потоки, полученные от сдачи в аренду недвижимости, приходятся не только на строение, но и на земельный участок. Разграничение денежных потоков, приходящихся на строение, ввиду отсутствия проектно-сметной документации, точных сведений о планах финансирования на оставшейся период, а также информации о необходимых расходах на эксплуатацию объекта оценки для достоверного расчета стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не представляется возможным. 

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиками избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1). 

При реализации указанного подхода к оценке выбрано пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, назначение – нежилое помещение, наименование – пристроенный магазин, расположенного по адресу

<

адрес>, по состоянию на 6 декабря 2011 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Довод представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО3 об отсутствии корректировок на площадь и местоположение объекта недвижимости являются необоснованными, поскольку согласно вышеназванному отчету № от 23 декабря 2019 года оценщиком произведены соответствующие корректировки согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Данных о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, нежели отражено в отчете об оценке № от 23 декабря 2019 года, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участвующими в деле лицами ходатайств не заявлялось.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению на 6 декабря 2011 года в размере, равном его рыночной стоимости, - 

<

данные изъяты> рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведений об обращении ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости и использованию на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает, что расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, составляющее 37 %, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений. Такое расхождение не является тем существенным превышением, кадастровой стоимости над установленной судом рыночной стоимостью, которое свидетельствует об ошибке, допущенной в отношении нежилого помещения при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца. Доказательств того, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка, повлекшая названное отклонение от рыночной стоимости нежилого помещения, материалы административного дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для взыскания в пользу административного истца понесенных им в связи с рассмотрением дела расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, назначение – нежилое помещение, наименование – пристроенный магазин, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 6 декабря 2011 года, на период с 1 января 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 27 декабря 2019 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

В остальной части требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья О.Ч. Цыдендамбаева

Решение изготовлено 17 февраля 2020 года