К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-164/2024 (М-1032/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001111-14

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

08 апреля 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Славянск Эко» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Славянск Эко», которому на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 1 749 711 кв. м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования «нефтехимическая промышленность», расположенный по адресу: ............, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на дату оценки 01.01.2022г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1 749 711 кв.м., расположенный по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости, равной 653 919 000 рублей.

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество и неправомерно возлагает на него обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, настаивала на исковых требованиях и представив замечания на заключение эксперта просила признать экспертизу недопустимым доказательством и назначить повторную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Администрации Маевского сельского поселения Славянского района в лице исполняющего обязанности главы Маевского сельского поселения Славянского района ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит отказать административному истцу в удовлетворении исковых требований, а также рассмотреть дело в отсутствии представителя администрации.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором она просит рассмотреть заявленные требования и вынести законное и обоснованное решение. Далее, после проведения судебной экспертизы, были направлены возражения с замечаниями на заключение экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 18.12.2023года № 27-27229-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.2023 с категорией земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», видом разрешенного использования «нефтехимическая промышленность», площадью «1749711 кв.м».

По состоянию на 17.12.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 1 219 006 156,59 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) после постановки земельного участка на кадастровый учет и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 25.05.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата, по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке об оценке от 28 ноября 2023 г.№ ОЦ-28/11/23-01, выполненный оценщиком ООО «Легал Сервис» – ...........20., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 653 919 000 рублей 00 копеек по состоянию на 01.01.2022 г.; 

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил эксперту ...........21. ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста России».

Согласно заключению судебной экспертизы от 05 марта 2024 г. № 170/5-4-24/27.2, подготовленному экспертом ФБУ «Краснодарская ЛСЭ Минюста России» - ...........21 (далее – заключение, заключение эксперта), экспертом делается следующее заключение:

- не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости;

- выявлены несоответствия ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (3) и п.2 ФСО VI (8), влияющие на итоговую стоимость объекта исследования;

- юридическая экспертиза документов (проверка на достоверность предоставленной информации), устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённых в исследуемом отчете, в том числе, правоустанавливающих и право подтверждающих документов, не проводилась (не входит в компетенцию эксперта).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года составляет: 1 138 501 953,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 6,6 %).

Представителем административного истца и департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца и административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........21 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку они составлены с существенными ошибками и не могут быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 25-27 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что учитывая, что затратный подход основан на расчете затрат, необходимых для возведения нового объекта недвижимости. Так как земля - природный объект, образующийся самостоятельно, она не представляет собой стоимости затрат, необходимых для своего создания, и не подлежит износу как таковому. Вследствие этого затратный подход для определения рыночной стоимости земельного участка не применяется.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что Доходный подход основан на прогнозировании будущих выгод от использования объекта недвижимости и расчете стоимости объекта, исходя из этих выгод. Земельный участок может формировать будущие выгоды в виде доходов от сдачи в аренду. Изучив рынок предложений по аренде земельных участков по состоянию на дату определения рыночной стоимости в районе расположения объекта исследования, эксперт пришёл к выводу, что подходящих объектов- аналогов недостаточно для дальнейших расчетов, поэтому доходный подход для определения рыночной стоимости земельного участка не применяется. 

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость объекта экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В процессе реализации метода сравнения продаж экспертом были выделены элементы сравнения, по которым будут сравниваться оцениваемый объект недвижимости с объектами-аналогами. Основанием для выделения элементов сравнения служит анализ ключевых факторов, влияющих на стоимость земельного участка. Выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому элементу сравнения корректируются посредством внесения корректировки (поправки) к ценам предложения единицы сравнения - 1 сот. общей площади земельного участка.

В результате анализа рынка недвижимости земельных участков под сельскохозяйственное производство в районе расположения объекта исследования по состоянию на дату определения стоимости экспертом определено, что среднее значение рыночной стоимости объектов-аналогов после приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта округленно составляет 78 914 руб. за 1 сот.

В результате анализа рынка недвижимости по состоянию на дату определения стоимости экспертом были отобраны наиболее подходящие по расположению и характеристиках объекты-аналоги, сравнительная информация по которым представлена в таблице № 5 (страница 36 заключения).

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на дату продажи, на вид разрешенного использования, на местоположение, на площадь, на инженерные коммуникации. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца и представителя Департамента имущественных отношений, изложенным в заявлении о назначении дополнительной экспертизы и возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........21 проводивший судебную экспертизу, представил письменные и устные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

В частности, относительно замечаний об отсутствии квалификации эксперта требованиям законодательства в области оценочной деятельности (ст.4 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и замечанию о наличии или отсутствии сведений об ученой степени и ученом звании в заключении эксперта.

Эксперт пояснил: Деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ № 135), Федеральными стандартами оценки (ФСО). Судебно-экспертная деятельность (СЭД) регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ о ГСЭД), ведомственными инструкциями и приказами Минюста России. Распоряжением Правительства РФ № 3214-р от 16.11.2021 утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в соответствии с которым: «Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости: Судебная строительно-техническая экспертиза; судебная землеустроительная экспертиза». В соответствии с приказом Министерства Юстиции Российской Федерации № 72 от 20.04.2023 утвержден перечень родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России и перечень экспертных специальностей, по которым предоставляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России. Таким образом, вопрос, поставленный судом, находится в компетенции экспертов специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости» и решается в рамках судебной землеустроительной экспертизы. К государственному судебному эксперту предъявляются следующие профессиональные и квалификационные требования, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ: «Должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа. Должность эксперта в экспертных подразделениях федерального органа исполнительной власти в области внутренних дел может также занимать гражданин Российской Федерации, имеющий среднее профессиональное образование в области судебной экспертизы. Определение уровня квалификации экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа. Уровень квалификации экспертов подлежит пересмотру указанными комиссиями каждые пять лет». Таким образом, наличие ученой степени и ученого звания не является обязательным требованием к государственным судебным экспертам, в связи с чем отсутствие в заключении эксперта сведений об ученой степени и ученом звании не является нарушением ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73- ФЗ.

По замечанию в содержании поручения и подписки эксперта, эксперт дал следующие пояснения: данный документ выполнен на одном листе и содержит сведения о том, что директором ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, в соответствии со ст.ст. 14,19 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ, производство судебной экспертизы поручено эксперту ...........21 и в связи с поручением эксперту разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 49 КАС РФ и ст.ст. 16,17 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ. Документ имеет подпись директора и заверен печатью ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, что соответствует требованиям ст.ст. 14,16,17 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

По замечаниям о выполнении заключения эксперта с существенными нарушениями методик определения стоимости объекта экспертизы (с учетом заключения специалиста (рецензия) № 02/04/24-01 от 02.04.2024): «При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт не учел в полном объеме ценообразующие характеристики земельного участка (местоположение), применил объекты-аналоги, расположенные на значительном удалении от объекта экспертизы, неверно определил корректировку на различие площадей объекта экспертизы и объектов-аналогов, необоснованно внесены корректировки на наличие коммуникаций, отсутствуют корректировки на наличие ограждений и улучшений в виде зданий и строений».

Эксперт дал следующие пояснения: в результате анализа предложений о продажах земельных участков под индустриальную застройку за период с июля 2020 г. по декабрь 2021 г., приведенных в таблице № 4, определено, что подобранные в качестве аналогов объекты по предложениям № 1, 2, 3, 5, 6 в наименьшей степени соответствуют объекту исследования и не используются экспертом в качестве объектов- аналогов в дальнейших расчетах, так как: после приведение ценообразующих характеристик объектов по предложениям № 1, № 2, №3, № 5 к характеристикам исследуемого объекта, показатели рыночной стоимости каждого указанного объекта отличаются от среднего значения более чем на 30%; объект по предложению № 6 не сопоставим по площади с объектом исследования. В заключении эксперта № 170/5-4-24/27.2 на странице 44-45, описана примененная при определении рыночной стоимости корректировка на местоположение, которая определена на основе степенной модели зависимости удельной цены земельных участков от расстояния до облцентра в регионах с населением более 1 млн. человек с применением коэффициента торможения (показатель степенной функции) в соответствии с рис. 46 стр. 178 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Фактор транспортной доступности учтен экспертом в ценообразующем факторе «местоположение земельного участка». В соответствии с таблицей № 32 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, применена корректировка на площадь в отношении объектов-аналогов для земельных участков под индустриальную застройку, усредненные данные по России. Объекты-аналоги находятся в разных диапазонах площади с объектом исследования, при этом площадь объекта исследования превышает максимальное значение площади равное 1000 сот., приведенное в таблице № 32. В результате анализа рынка экспертом было определено, что на рынке отсутствует достаточное количество предложений о продаже земельных участков с площадью более 1000 сот. Согласно разделу 10.1 справочника оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации / Под ред. канд. техн. наук ФИО7. «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», Нижний Новгород 2022 г., на странице 125 приведена следующая «Важная информация»: «Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью». В связи с вышеизложенным, экспертом корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков применены на основании указанной таблицы.

Экспертом в отношении объекта исследования учитывалась только (не)возможность подключения к коммуникациям, а не их наличие, что соответствует положениям методической литературы. Согласно информации отраженной в объявлениях, в стоимости объекта-аналога № 2 учтено наличие электричества и водоснабжения на участке; на объекте-аналоге № 3 учтено наличие электричества и газоснабжения на участке. Корректировка была принята на основании таблицы 68 стр. 198 исследований Приволжского центра методического и информационно-аналитического обеспечения оценки (с применением минимальных значений). В объявлении предложения о продаже земельного участка объекта- аналога № 3 имеются сведения: «На участке расположена собственная подстанция мощностью 0,43 МВт в час. Собственный газораспределительный пункт среднего давления, расход 225 куб.м, в час». Информация о расположенных на данном земельном участке строениях отсутствует. Согласно учебно-методического пособия «ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» - М.: ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2022. - 468 с.: «Определение рыночной стоимости на ретроспективную дату не позволяет получить дополнительную информацию посредством переговоров с собственником объекта или его представителем, ввиду чего эксперт ориентируется на данные, опубликованные в объявлениях о продаже и общедоступных данных. Проверка на достоверность информации в объявлении экспертом не проводилась (не входит в компетенцию).

Так же, эксперт отметил, что он исходит из того, что продавец, давая объявление, как правило, не скрывает положительные моменты, ввиду чего в объектах-аналогах учитываются факторы, которые указаны в объявлении о продаже и общедоступные данные.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает.

Доводы представителя административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 1749711+/-2315 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «нефтехимическая промышленность»; в размере рыночной стоимости 1 138 501 953,00 (один миллиард сто тридцать восемь миллионов пятьсот одна тысяча девятьсот пятьдесят три) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 07 декабря 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Славянск Эко» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 1749711+/-2315 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «нефтехимическая промышленность»; в размере рыночной стоимости 1 138 501 953,00 (один миллиард сто тридцать восемь миллионов пятьсот одна тысяча девятьсот пятьдесят три) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 07 декабря 2023 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 апреля 2024 года.