Дело №

УИД 03RS0№-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 ноября 2023 года 

<

адрес> 

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кагировой Ф.Р., 

при секретаре Шариповой Л.Ф., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО8 к НО «Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКапиталСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 ФИО9 о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого 

<

адрес> ООО «ИнвестКапиталСтрой».

По условия указанного договора она должна была проинвестировать строительство жилого дома в объеме 800 000 рублейей и принять по окончании строительства в собственность долю (часть) построенного дома, а застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц по строительству жилого дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: 

<

адрес> сельский совет Кабаковский д.ФИО1 

<

адрес>. По заверениям ООО «ИнвестКапиталСтрой» жилой должен был быть введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а квартира должна была быть мне передана не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.п.1.1.2, 25, 2.6, 3.1, 3.3 Договора).

Свою обязанность по финансированию строительства дома я выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь Застройщик принятую обязанность по строительству жилого дома и передачи мне квартиры в установленные договором сроки не исполнил, что подтверждено Решением Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А07-21529/2017 в отношении ООО «ИнвестКапиталСтрой» введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев, применены в деле о банкротстве ООО «ИнвестКапиталСтрой» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а определением от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о намерении стать приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств ООО «ИнвестКапиталСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А07-21529/2017.

Из вышеуказанного следует, что права и обязанности застройщика спорного объекта недвижимости переданы ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный жилой дом введен в эксплуатацию. Однако, жилое помещение мне - участнику долевого строительства по акту приема-передачи так и не был передано.

Истец считает, что с учетом вышеприведенных обстоятельств, принимая во внимание, что ею исполнены обязательства по финансированию строительства, дом введен в эксплуатацию, считает, что ее требования о признании права собственности на 

<

адрес> деревне ФИО1 сельского совета 

<

адрес> Республики Башкортостан законны и обоснованы.

На основании изложенного, истец просит суд признать за ней - ФИО2 ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой д.

<

адрес>, паспорт №, выдан отделом УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной и проживающей по адресу: 

<

адрес>, право собственности на 

<

адрес> деревне ФИО1 сельского совета 

<

адрес> Республики Башкортостан, общей площадью 32 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенной на 3 этаже 4 подъезда.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Наблюдательный совет ППК Фонда, в качестве соответчика ООО «ИнвестКапиталСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель истца ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании исковое заявление поддержал по приведенным в нем доводам, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика НО «Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Наблюдательный совет ППК Фонда в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ИнвестКапиталСтрой» был заключен договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого 

<

адрес>.

Согласно п. 3.3 Договора ДДУ участник долевого строительства производит по настоящему Договору финансирование строительства квартиры в общей сумме 800 000 рублей 00 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры в размере 25 000 рублей 00 копеек и общей проектной площади квартиры, равной 32,0 кв.м.стоимость квартиры составляет 1 338 400 рублей.

Обязательства по оплате данного договора полностью исполнены, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 8.1.1.,8.1.2., 8.1.3.,8.1.4,8.1.5,8.1.6 Договора ДДУ Застройщик обязан обеспечить выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству «Дома», ввести «Дом» в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ и передачу «Участнику долевого строительства» готового объекта долевого строительства - «Квартиры» в течение трех месяцев после ввода Дома в эксплуатацию. Использовать денежные средства, полученные от «Участника долевого строительства», исключительно по целевому назначению - на строительство «Дома». Вести учет поступления и расходования денежных средств «Участника долевого строительства» с использованием одного расчетного счета, специально открытого исключительно для учета поступления и расходования денежных средств участников долевого строительства жилого дома. Построить «Дом» в соответствии с проектно-сметной документацией и передать «Участнику долевого строительства» по ту приема-передачи «Квартиру» в степени готовности, отвечающей утвержденной проектной декларации. Уведомить «Участника долевого строительства» за месяц до срока передачи «Квартиры», указанной в п. 8.1.6. настоящего договора, о получении разрешения на ввод в эксплуатацию «Дома» и о готовности «Квартиры» к передаче в порядке, установленном действующим законодательством. По окончании строительства и ввода «Дома» в эксплуатацию, но не позднее установленного п. 3.2. настоящего договора срока, передать «Участнику долевого строительства» «Квартиру» по акту приема-передачи. Акт приема-передачи «Квартиры» подписывается «Застройщиком» и «Участником долевого строительства» или его представителями, действующими на основании нотариально удостоверенных доверенностей.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А07-21529/2017 в отношении ООО «ИнвестКапиталСтрой» введена процедура наблюдения, в отношении ООО «ИнвестКапиталСтрой» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующие особенности банкротства застройщиков.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А07-21529/2017 ООО «ИнвестКапиталСтрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением АС РБ от ДД.ММ.ГГГГ №А07-21529/17 конкурсным управляющим ООО «ИнвестКапиталСтрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) утвержден ФИО3 ФИО11 (адрес для почтовой корреспонденции: 450005, РБ, 

<

адрес>, а/я 153, рег.№ в реестре арбитражных управляющих Ассоциации «Саморегулнруемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал»).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о намерении стать приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств ООО «ИнвестКапиталСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А07-21529/2017.

В соответствии с указанным определением Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) передано следующее имущество:

земельный участок с кадастровым номером 02:31:010701:1021 и расположенный на нем объект незавершенного строительства - 

<

адрес> жилом комплексе «Уфимский крым» в д. ФИО1, MP 

<

адрес> РБ

проектную документацию (в том числе права), включая все внесенные изменения, в соответствии с абзацем 2 п.1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве

- права и обязанности застройщика по договорам, заключенным конкурсным управляющим в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве - права требования к участникам строительства ООО «ИнвестКапиталСтрой» по неисполненным обязательствам в размере 1 558 829 рублей 95 копеек.

- обязательства ООО «ИнвестКапиталСтрой» перед участниками строительства по дому №, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А07-21529/2017.

Из вышеуказанного следует, что права и обязанности застройщика спорного объекта недвижимости переданы ответчику - Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: 

<

адрес>, д. ФИО1, 

<

адрес> введен в эксплуатацию. 

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, а также договором.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве») регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

Под участником строительства в целях названного федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Полномочия фонда установлены статьей 3 указанного федерального закона, которой предусмотрено, что для достижения целей своей деятельности Фонд осуществляет следующие функции и полномочия, в том числе:

- выплату за счет имущества фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с названным Федеральным законом;

- финансирование за счет имущества фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, зданий (сооружений), предназначенных исключительно для размещения машино-мест, а также по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях последующей безвозмездной передачи объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения ввода при завершении строительства объектов незавершенного строительства в эксплуатацию.

В силу статьи 9.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к фонду в порядке, установленном статьями 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 названного Федерального закона.

По смыслу приведенных выше положений, фонд в случае финансирования за счет своего имущества мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома является правопреемником застройщика. При этом закон, предусматривая правопреемство, устанавливает для фонда изъятие в части его обязанности уплатить дольщику неустойку за несвоевременную передачу объекта. Каких-либо иных изъятий из прав и обязанностей застройщика Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ не устанавливает.

Таким образом, Фонд, реализуя мероприятия по финансированию строительства объекта незавершенного строительства, обязан передать дольщику квартиру, которая соответствует предъявляемым законом требованиям к качеству. При нарушении данной обязанности дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи объекта и предъявить Фонду требования о безвозмездном устранении недостатков.

Таким образом, имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.

Вместе с тем, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИнвестКапиталСтрой» прекращено.

Истец не реализовала свое право на включение ее требований в реестр требований участников строительства.

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

ФИО2 исполнила обязательства по оплате жилого помещения согласно договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, суд полагает, что исковые требования о признании права собственности ФИО2 подлежат удовлетворению.

Доводы Фонда о том, что истец не обладает данным правом являются несостоятельными на основании следующего.

Пунктом 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве действительно предусмотрено, что требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, пункты 3.1 и 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве введены одновременно подпунктами «в» и «е» пункта 3 статьи 4 Федерального закона № 151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

Пунктом 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Первоначальный текст Закона № 151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ был опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, первоначальный текст редакции вступил в силу с указанной даты.

ДД.ММ.ГГГГ вступила в силу редакция Закона № 151-ФЗ от июня 2019 года, измененная Федеральным законом № 261-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Производство по делу о банкротстве ООО «ИнвестКапиталСтрой» было возбуждено определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до принятия законодателем Закона № 151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, пункт 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не применяется к правоотношениям между Фондом и ФИО2

Кроме того, суд обращает внимание, что целью введения Законом №151-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанных положений является упрощение для граждан - физических лиц, не являющихся профессиональными участниками рынка, процедуры включения в реестр требований участников строительства в целях максимальной защиты их прав.

Механизм введенных Законом № 151-ФЗ норм устанавливает следующую последовательность действий: конкурсный управляющий, получив из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) информацию о зарегистрированных договорах долевого участия и физических лицах, их заключивших, включает в реестр требований участников строительства данные требования о передаче жилых помещений, после чего, направляет данные сведения в Фонд для принятия решения о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных статьей 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ.

В случае, если у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие факт полного или частичного исполнения участником строительства своих обязательств по оплате перед застройщиком и участником строительства такие документы не представлены, конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра требований участников строительства.

Таким образом, пункт 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве фактически предусматривает, что участники долевого строительства имеют разное правовое положение, которое поставлено в зависимость от действий конкурсного управляющего. В частности, участники долевого строительства, своевременно уведомленные конкурсным управляющим и требования которых включены в реестр требований участников строительства до принятия Фондом решения о финансировании, имеют право на получение жилых помещений.

Напротив, участники долевого строительства, не получившие уведомление конкурсного управляющего о банкротстве застройщика (в том числе по уважительным причинам), требования которых включены в реестр требований участников строительства, по смыслу правовой нормы вправе претендовать только на выплату возмещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных прав должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В связи с изложенным, в судебной практике сформирован подход, согласно которому необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-83224/19, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-65911/2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-106313/2019).

Суды указывают, что право граждан-участников строительства на получение жилого помещения, предусмотренного договором участия в долевом строительстве, заключенного с должником-застройщиком, не может быть произвольно поставлено в зависимость как от действий арбитражного управляющего, на которого законом возложена обязанность самостоятельного включения в реестр требований участников строительства всех лиц, заключивших с должником-застройщиком договоры участия в долевом строительстве, прошедших государственную регистрацию в установленном порядке, так и от действий Фонда, дата принятия решения которого устанавливает период отсечения возможности получить удовлетворение требований путем передачи квартир, в случае включения в реестр после принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящем случае требование ФИО2 не было включено в реестр требований участников строительства до даты принятия Фондом решения о финансировании. 

Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (ДД.ММ.ГГГГ) требование ФИО2, основанное на сделке отраженной в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика.

При этом Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, исходя из целей их деятельности (статьи 2 и 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статья 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства должны были проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, в том числе требование ФИО2

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могут быть возложены на гражданина. 

Таким образом, доводы ответчика об утрате ФИО2 права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен.

Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра. Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

ФИО2 раскрыла свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ко дню принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование ФИО2 должно было быть включено в реестр застройщика, обязательство по передаче ей квартиры в натуре перешло к фонду Республики Башкортостан.

Указанная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-27838(2, 3).

Следовательно, исходя из необходимости защиты прав дольщика и направленности регулирования законодательства, право ФИО2 не может быть поставлено в зависимость от действий (бездействия) третьих лиц, в частности, конкурсного управляющего ООО «ИнвестКапиталСтрой».

Согласно статье 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По правилам статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №), зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 ФИО12 к НО «Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКапиталСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО3 ФИО13 о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за ФИО2 ФИО14 право собственности на жилое помещение - 

<

адрес>, общей площадью 29,6 кв.м., кадастровый №, расположенную на 3 этаже 4 подъезда, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с/с Кабаковский, д.ФИО1, 

<

адрес>.

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 ФИО15 на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья подпись Ф.Р.Кагирова 

Копия верна: Судья Ф.Р.Кагирова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.