Дело № 3а-376/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.08.2021 г. Ханты-Мансийск

Суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе: председательствующего судьи Степановой М.Г., при секретаре Гулиевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Надос» об оспаривании решения БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на новую дату; заинтересованные лица: Администрация города Нижневартовска, оценщик ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском, ссылаясь на то, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 86(номер) расположенного по адресу: (адрес) Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 18.08.2020 составила 64 851 525,71 рублей. 

Руководствуясь п.1 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной по состоянию на 01.01.2021 в размере 51 814 298 рублей, определенном отчетом от 14.05.2021, подготовленным ООО «Судебная экспертиза и оценка», оценщиком ФИО1

23.06.2021 БУ «Центр имущественных отношений» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец не согласен с решением административного ответчика, указывает, что решение не соответствует требованиям ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и не основано на объективных нарушениях при проведении оценки, которые могли бы привести к недостоверному значению рыночной стоимости объекта оценки; в решении не выявлены и фактически в отчете об оценке отсутствуют неполные или недостоверные сведения, использованные при оценке, а также арифметические или иные расчетные ошибки, влияющие на результат оценки; замечания к отчету формальны и основаны на неверном толковании федеральных стандартов оценки; отсутствуют объективные основания для утверждения о нарушении оценщиком законодательства в области законодательной деятельности.

С учетом изложенного просит признать оспариваемое решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости 51 814 298 рублей.

Оценщик ФИО1, привлеченная к участию в рассмотрении дела заинтересованным лицом, дала письменные пояснения относительно замечаний, указанных в оспариваемом решении.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО2 и лицо, вынесшее решение - ФИО3 указали на законность оспариваемого решения, ссылаясь на допущенные оценщиком нарушения в отчете рыночной стоимости объекта.

Изучив материалы дела, письменные пояснения оценщика ФИО1, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит основания для удовлетворения административного иска.

В соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 29.01.2021 № 23-п «О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению в ХМАО-Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 01.04.2021.

Согласно подпункту в) пункта 3 части 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется, и подлежат применению положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, с 01.04.2021 в ХМАО-Югре применяется новый порядок установления кадастровой стоимости в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 15 данной статьи в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что с 01.04.2021 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости, административный истец обратился с заявлением в БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - (номер), расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 01.01.2021 в размере рыночной стоимости – 51 814 298 рублей.

Решением от 23.06.2021 № ОРС-86/2021/000008 ему отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д.14-16).

Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, приведены в разделе 5 решения.

Нарушены:

- ФСО №3 п. 5 - Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена (принцип обоснованности). Оценщик ссылается на страницы и таблицы «Справочника оценщика недвижимости - 2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО4 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, октябрь 2020г. В указанном справочнике приведенные оценщиком страницы и таблицы отсутствуют. 

- ФСО №3 п. 13 - если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). В Отчете оценщик приводит экспертные суждения без проведения соответствующего анализа.

- ФСО №7 п. 11 г, ФСО №3 п. 5, ФЗ № 135 ст. 11 и ФСО №3 п. 5 – оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Оценщиком использованы справочники оценщика и дополнительная литература, в которых отражены экспертные мнения, без анализа на применимость информации, указанной в справочниках для условий региона оценки. Отказ от проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос на данных рынка, оценщиком не приведен. Основные подходы, использованные при выполнении работ, сравнительный и доходный. Данные подходы базируются на информации, имеющейся на рынке объектов оценки. Таким образом, в отчете присутствует нарушение в логических построениях, которые легли в основу определения стоимости.

- ФСО №7 п. 22д – При применении метода корректировок в рамках сравнительного подхода каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (оценки сравнения), выявленные различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректированы по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основана на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В таблице 106 на странице 109 Отчета оценщик сравнивает объект оценки с встроенно-пристроенными помещениями, которые использованы в качестве аналогов и вводит корректировку на этажность, при этом не учитывает, что объектом оценки является все здание. Внесение данной корректировки необоснованно и влияет на результаты оценки.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

В соответствии с частью 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. 

По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия).

Проанализировав нарушения, указанные административным ответчиком в решении, суд приходит к следующему.

По пункту 1.

Нарушение заключается в том, что оценщик при определении рыночной стоимости объекта применил корректировки и скидки со ссылкой на страницы и таблицы справочника ФИО4 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, город Нижний Новгород, октябрь 2020. В судебном заседании ФИО3 – лицо, вынесшее оспариваемое решение пояснил, что указанные страницы и таблицы в справочнике он не обнаружил, что послужило основанием для вывода о несоответствии отчета пункту 5 Федерального стандарта оценки № 3.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

ФИО3 пояснил, что справочник ФИО4 существует только в электронном варианте и приобретается на платной основе, поэтому предоставить в судебное заседание его для обозрения не представляется возможным.

Вместе с тем ФИО3 пояснил, что скидка, примененная оценщиком на торг, подлежит применению, поскольку рынок недвижимости не активный.

Административным ответчиком не указано, какая скидка или корректировка применена оценщиком неосновательно в силу объективных обстоятельств.

По пункту 2.

В решении сделана ссылка на несоответствие отчета пункту 13 ФСО № 3.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Оценщиком даны письменные пояснения о том, что при определении рыночной стоимости объекта он не использовал значение, определяемое экспертным мнением, информация об этом содержится в отчете на странице 86.

Указанное обстоятельство подтверждается информацией имеющейся в отчете на странице 86.

Административным ответчиком не указано, какое значение было применено оценщиком со ссылкой на экспертное мнение, в силу которого было необходимо дать анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) и как это нарушение могло повлиять на отклонение от рыночной стоимости объекта.

По пункту 3.

В решении указано на то, что оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В отчете присутствует нарушение в логических построениях, которые легли в основу определения стоимости.

Раздел и обоснование ценообразующих факторов приведен на странице 86-91 отчета.

В решении не детализировано в чем заключается нарушение, и как оно могло повлиять на отклонение от рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах указанное нарушение административным ответчиком не доказано.

По пункту 4.

В решении указано на нарушение оценщиком подпункта д) пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с указанной нормой, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Ссылаясь на указанное правило оценки, административный ответчик указывает на то, что оценщик к объекту- аналогу – встроенное (пристроенное) здание применил корректировку на этажность, тогда как объектом оценки является отдельно стоящее здание.

ФИО3 в судебном заседании согласился с мнением оценщика о том, что рынок недвижимости неактивный и в силу этого обстоятельства объектов – аналогов недостаточно. Как указанное нарушение могло повлиять на отклонение от рыночной стоимости объекта, доводов не приведено.

Административным ответчиком не представлено доказательств, что указанные им нарушения в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 23.06.2021 повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Учитывая, что кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается в целях налогообложения, недоказанность факта занижения рыночной стоимости объекта оценщиком свидетельствует о недоказанности нарушений при определении рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что в соответствии со ст. 62 КАС РФ обязанность доказать законность принятого решения лежит на административном ответчике, а им не доказано, что при определении рыночной стоимости объекта допущены такие нарушения стандартов оценки, которые привели к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта, оспариваемое решение БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» от 23.06.2021 № ОРС-86/2021/000008 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит признанию незаконным.

В соответствии с пунктом 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - (номер), расположенного по адресу: (адрес) по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости 51 814 298 рублей.

Требование заявлено на основании отчета от 14.05.2021, подготовленным ООО «Судебная экспертиза и оценка», оценщиком ФИО1

Из материалов дела следует, что ООО «Надос» является собственником объекта недвижимости - (номер) расположенного по адресу: (адрес), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.03.2021 (л.д.9-13).

Согласно отчету от 14.05.2021, подготовленного ООО «Судебная экспертиза и оценка» по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 51 814 298 рублей (л.д. 148-231).

Исследовав представленный административным истцом отчет, суд приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнения в достоверности. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет которого мотивирован.

Доказательств, которые опровергали бы заявленную административным истцом величину рыночной стоимости объекта недвижимости, административным ответчиком и заинтересованным лицом вопреки требованиям ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о признании требования административного истца обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Административным истцом уплачена госпошлина платежным поручением от 12.07.2021 № 309 (л.д.7) в размере 4000 руб.

В соответствии с пунктом 7 части 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается в размере 

- при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: организаций - 2 000 рублей.

Согласно разъяснений Президиума Верховного Суда РФ данных в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» № 2 (2021) от 30.06.2021 (вопрос № 8), госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подп. 3 части 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

При таких обстоятельствах 2000 руб. следует взыскать с административного ответчика в пользу административного истца в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины по административному иску, а 2000 руб. возвратить административному истцу, как излишне уплаченную.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Надос» удовлетворить.

Признать незаконным решение БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» от 23.06.2021 № ОРС-86/2021/000008 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес), по состоянию на 01.01.2021 в размере его рыночной стоимости - 51 814 298 рублей.

Взыскать с БУ ХМАО-Югры «Центр имущественных отношений» в пользу ООО «Надос» 2000 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины.

Возвратить ООО «Надос» 2000 рублей излишне уплаченной госпошлины по платежному поручению от 12.07.2021 № 309.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия.

Судья суда Ханты-Мансийского

автономного округа-Югра М.Г. Степанова