дело № 3а-35/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 апреля 2018 года 

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукьяновой С.Б.,

при секретаре Политовой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является арендатором земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №:448, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена в размере 7 502 738,23 руб. Однако действительная рыночная стоимость данного объекта недвижимости, определенная отчетом об оценке рыночной стоимости, намного меньше и составляет 2 936 000 руб. В этой связи ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Однако решением комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления отказано.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к нарушению прав административного истца, поскольку размер выкупной цены арендуемого земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

На основании изложенного административный истец просил установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на период с 01 января 2017 года в размере рыночной стоимости 2 936 000 руб., определенной приложенным к административному иску отчетом по состоянию на 28 апреля 2016 года.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

В судебном заседании административный истец не участвует, его представитель ФИО2 заявленные требования поддержал, уточнив их, просил установить кадастровую стоимость земельного участка на период с 01 января 2017 года в размере рыночной стоимости 3 550 000 руб., т.е. в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области – ФИО3 не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили. От представителя администрации Костромской области ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы ФИО5 против удовлетворения заявленных требований, с учетом их изменения, не возражала.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 7 постановления администрации Костромской области от 23 июня 2015 года № 234-а «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», изданным во исполнение ст.39.4 Земельного кодекса РФ, гражданам, коммерческим или некоммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, не указанным в пунктах 3, 4, а также в случаях, не предусмотренных пунктами 5 и 6 настоящего Порядка, в случае продажи земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков при заключении договора купли-продажи устанавливается в размере пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В абзаце 8 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст.39.20 Земельного кодекса РФ).

Как видно из материалов дела ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:448, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы. По условиям договора аренды земельный участок имеет вид разрешенного использования: предприятия автосервиса, автозаправочные станции.

ФИО1 также является собственником нежилого здания автосервиса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на арендуемом земельном участке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 28 апреля 2016 года утверждена в размере 7 502 738,23 рублей (л.д.9).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на его выкупную стоимость, а, следовательно, затрагивают права административного истца.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно частям 1, 3 ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № оценщика Ф. от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 апреля 2016 года составляет 2 936 000 рублей.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определенной указанным отчетом, по ходатайству заинтересованного лица - управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом С. указано, что оценщиком Ф. при составлении отчета № допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: 

- пункта 11 ФСО №7 в части анализа объекта оценки – неправильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, при анализе рынка объекта оценки не достаточно полно рассмотрен ценообразующий фактор – интенсивность транспортного потока, выводы по анализу рынка относятся к сегменту рынка, не соответствующего объекту оценки.

- пункта 8и ФСО № 3 в части использования сравнительного подхода – отсутствует описание критерия ранжирования автодорог по интенсивности транспортного потока и определения класса автодорог.

-пункта 5ФСО №3, ст.11 ФЗ-135 – при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком использована информация о передаваемых правах на аналог №1 (

<

адрес>) и аналог № 2 (

<

адрес>), которая не соответствует действительности. Корректировка на интенсивность транспортного потока относительно основных автодорог проведена неверно. Отсутствует возможность проверки объекта-аналога № 4 (

<

адрес>) на соответствие даты предложения дате оценки.

На этом основании экспертом сделан вывод о том, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, использованная информация не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 28 апреля 2016 года эксперт определил в сумме 3 550 000 рублей (л.д.178-214)

Оснований не доверять заключению проведенной по делу судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов. Экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, и их представители экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного по состоянию на 28 апреля 2016 года составляет 3 550 000 руб.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд.

Административное исковое заявление подано в суд 12 декабря 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:448, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия автосервиса, автозаправочные станции, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2016 года в размере 3 550 000 (три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 12 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда Лукьянова С.Б.