Дело № 2-2349/2019 

Решение

 

Именем Российской Федерации

24 апреля 2019 года г. Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Зуева Н.В.,

при секретаре Плотниковой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, 

установил:

ООО «Возрождение» обратилось в Новгородский районный суд с заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, в обосновании указав, что 01.03.2018 г. между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения площадью 13,2 кв.м., расположенного в доме 

<

адрес>. Согласно условий договора объект предоставлен с 01.03.2017 г. Арендная плата за 1 кв.м. составляет 250 руб., в месяц 3 300 руб. Размер пени составляет 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки. С учетом отсутствия оплаты арендных платежей, истец просит взыскать с ответчика задолженность за период с марта 2017 г. по декабрь 2018 г. включительно в сумме 72 631 руб. 55 коп., пени по состоянию на 04.02.2019 г. в сумме 18 930 руб. 42 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 947 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме.

Ответчик требования признал частично из расчета 330 руб. в месяц, дополнительно пояснил, что помещением пользуется с 2012 года. Ежегодно управляющая компания выставляла счет за пользование помещением из расчета 330 руб. в месяц. В 2014 году в указанном помещении отключили электричество, однако этим помещением пользовался. В 2018 году в связи с тем, что возникла необходимость подключить электричество, обратился в энергосбытовую компанию, где ему пояснили, о необходимости заключения договора аренды помещения с последующим получением технических условий на подключение энергоснабжения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что ООО «Возрождение» является управляющей компанией по управлению и обслуживанию многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес> принято решение о наделении ООО «Возрождение» полномочиями для заключения договора на использование общедомового имущества.

01.03.2018 г. между ООО «Возрождение» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное в четвертом подъезде дома 

<

адрес>, а арендатор обязуется возмещать расходы за поставленные коммунальные услуги: электричество, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение. 

Пунктом 1.3 договора установлено, что объект предоставлен с 01.03.2017 г., указанный период подлежит оплате в порядке п. 3 договора.

Согласно пунктов 3.1 - 3.3 договора начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами договора и до фактического возврата объекта арендатором по акту приема-передачи. Арендная плата устанавливается за объект с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой денежной сумме ежемесячных платежей. Общая арендная плата за один квадратный метр составляет 250 руб., итого 3 300 руб. в месяц. Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 3 числа оплачиваемого месяца в безналичном порядке. 

Согласно расчета по арендным платежам за период с 01.03.2017 г. по 31.12.2018 г. имеется задолженность в общей сумме 72 631 руб. 55 коп. 

С учетом отсутствия оплаты указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена ответственность при просрочке внесения арендной платы или иных платежей в виде пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчета размер пени по состоянию на 04.02.2018 г. составляет 18 930 руб. 42 коп.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд, учитывая чрезмерно высокий размер штрафных санкций, отсутствие негативных последствий у истца, считает, что заявленный ко взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, и поэтому необходимо уменьшить размер взыскиваемых с ответчика штрафных санкций до 9 000 руб., полагая такой размер разумным и справедливым. При этом судом также учтено, что данный размер пени соразмерен сумме, исчисленной исходя из ставки рефинансирования установленной Банком России.

Следовательно, в остальной части в удовлетворении требования о взыскании пени должно быть отказано.

Относительно доводов ответчика о том, что плата за помещение должна быть исчислена исходя из 330 руб. в месяц, а также о том, что заключение договора необходимо было для подключения помещения к электроснабжению судом установлено следующее. 

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как пояснил в судебном заседании ответчик, спорное помещение находится в его пользовании с 2012 года. 

30.05.2014 г. в указанном помещении произведено отключение электроснабжения в связи с отсутствием договорных отношений с ОАО «МРСК Северо-Запад», что подтверждается актом ОАО «Новгородоблэлектро», выданного ФИО2 

Из пояснений представителя истца и показаний свидетелей Свидетель №1 и ФИО5 следует, что данное помещение является общедомовым имуществом, сведений об отключении указанного помещения от электроснабжения от ответчика не поступало. Заключение отдельного договора электроснабжения помещения не требуется, так как данное помещение запитано от электросетей жилого дома.

В ходе производства по указанному делу электроснабжение помещения восстановлено силами управляющей компании.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в момент заключения договора аренды ответчику было известно о том, что в помещении отсутствует электричество, в то же время доказательств извещения арендатора о наличии недостатков не представлено. 

Представленное ответчиком платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ об уплате денежных средств в сумме 3 960 руб. в адрес ООО «ЖЭУ № 7», является доказательством того, что ранее спорное помещение находилось в пользовании ответчика. Однако в правоотношениях по заключенному сторонами договору аренды указанное платежное поручение правового значения не имеет.

Относительно того обстоятельства, что договор аренды не прошел государственную регистрацию судом учтено следующее.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды на обязательства ответчика по оплате арендных платежей по договору не влияет.

С учетом положений п. 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и абзаца 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» (в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. №7), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 947 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» задолженность по договору аренды от 01.03.2018 г. в размере 72 631 руб. 55 коп., пени по состоянию на 04.02.2019 г. в сумме 9 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 947 руб. 

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 29.04.2019 г. 

Председательствующий Зуев Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 29.04.2019 г.