Дело № 2-84\19

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 18 февраля 2019 года 

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Чистяковой Л.В., 

при секретаре Григорян А.Ю., 

с участием:

представителя ответчиков ФИО1 и ФИО2- адвоката Тамразян С.С., представившей удостоверение №, выданное УМЮ\УФРС РФ по СК от ДД.ММ.ГГГГ, ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Мультирегиональный ипотечный агент 1» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Мультирегиональный ипотечный агент 1» обратилось в Шпаковский районный суд Ставропольского края с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «Центр жилищного финансирования «КЛЮЧЕВЫЕ ЛЮДИ», ФИО1 и ФИО2 был заключён кредитный договор №, в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заёмщикам кредит в размере 2 300 000 рублей на срок 240 месяцев, считая с даты предоставления кредита. 

Согласно пп.1.2.4. Договора кредит предоставлен для целевого использования – приобретения в собственность ФИО1 недвижимого имущества, находящему по 

<

адрес>:

- земельного участка из состава земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 500 кв.м. 

- жилого дома, построенного на земельном участке и использованием заемных денежных средств, предоставленных по Договору, состоящего из шести жилых комнат, имеющего общую площадь 130 кв.м., общей стоимостью 3 600 000 рублей.

Согласно пунктам 2.5.2. и 2.5.3.Договора при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных за пользование займом процентов Заемщик уплачивает по требованию Займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Займодавца (включительно).

По условиям Договора Заёмщики обязались возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также осуществить иные платежи в порядке предусмотренном Кредитным договором.

Во исполнение своих обязательств Банк перечислил на счет Заемщика ФИО3

денежные средства в размере 2 300 000 рублей, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права общей совместной собственности Ответчика на

Недвижимость произведена Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии на земельный участок за № от ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом за № от ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка и жилого дома произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номерами № и № соответственно.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН, приложенными к иску. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Недвижимости, удостоверены закладной, составленной Ответчиками как должниками и залогодателем и выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. 

В настоящее время законным владельцем закладной является Истец - Закрытое акционерное общество «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1», права которого в соответствии с п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» основываются на договоре купли-продажи закладных и подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО.

Ответчики обязались вернуть сумму предоставленного кредита, уплатив проценты за его пользование в размере, порядке и сроки, определённые условиями Кредитного договора, однако не выполнил своих обязательств надлежащим образом, что привело к образованию просроченной задолженности. Ответчики неоднократно допускали длительную просрочку по уплате ежемесячных платежей в счёт погашения кредита и процентов, уплачивая их не в полном объёме либо не погашая вовсе, что подтверждается прилагаемым расчётом задолженности.

Руководствуясь положениями Кредитного договора, Истец направил Ответчикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, однако оно осталось без удовлетворения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Ответчиков перед Истцом по Кредитному договору составляет 2 902 299,95 рублей, из которых: 

основной долг-2 271 213,56 рублей;

проценты за пользование кредитом - 495 047,60 рублей;

неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга - 10 046,31 рублей;

неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов- 125 992, 48 рублей.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор)обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заём» гл. 42 ГК РФ «Заём и кредит», если иное не предусмотрено правилами параграфа «Кредит» и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Кроме того, согласно разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 13, Пленума Высшего Арбитражного суда №14 от 08.10.1998 г., в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 ГК РФ, займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетврения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнении или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнении или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В пункте 2 указанной нормы предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых не допускается обращение на заложенное имущество: нарушение обеспеченного Залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога. 

Из приложенного к исковому заявлению расчета следует, что сумма обязательств, не исполненных ответчиком, превышает пять процентов размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательств, обеспеченных залогом, составил более трех месяцев.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнуто в ходе рассмотрения дела в суде, в случае спора- самим судом. 

В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке» закладная среди прочего содержит в себе подтверждённую заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Поскольку оценка стоимости Квартиры производилась при заключении договора займа к 2015 году и, учитывая значительный временной период, на настоящий момент неактуальна, Истец произвел оценку предмета залога по состоянию на дату образования взыскиваемой задолженности.

Согласно отчёту № рыночная стоимость Квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 191 000 (три миллиона сто девяносто одна тысяча) рублей.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена квартиры должна составлять соответственно 2 552 800 рублей (3 191 000 х 80%).

На основании изложенного, просит суд: 

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 902 299,95 руб., из которых:

- основной долг - 2 271 213,56 руб.; 

-проценты за пользование кредитом - 495 047,60 руб.; 

-неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга - 10 046,31 руб. - неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов - 125 992,48 руб.

Обратить взыскание в счёт погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ на заложенное недвижимое имущество, находящееся по 

<

адрес>:

- земельный участок из состава земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м.;

- жилой дом, построенный на земельном участке и использованием заемных денежных средств, предоставленных по Договору, состоящего из шести жилых комнат, имеющего общую площадь 130 кв.м., принадлежащее на праве собственности ФИО1, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 552 800 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 711,50 рублей.

В судебное заседание представитель истца ЗАО «Мультирегиональный ипотечный агент 1» не явился, извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца.

В судебное заседание ответчики ФИО1 и ФИО2 не явились, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Представитель ответчиков ФИО1 и ФИО2- адвокат Тамразян С.С., в судебном заседании, исковые требования не признала, считает, что они являются незаконными, не обоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из доводов искового заявления следует, что Закрытое акционерное общество «Мультиорегионаторный ипотечный агент 1» является в настоящий момент законным владельцем закладной в отношении недвижимого имущества, расположенного по 

<

адрес>.

Однако, их, как сторону кредитного договора никто не уведомил о передаче прав и обязанностей по обязательствам, чем были грубо нарушен пункт 6.2.3.1 «В случае передачи прав на закладную новому владельцу закладной письменно уведомить об этом должника в течение 10 (десяти) календарных дней с момента перехода прав на закладную к новому владельцу закладной, с указанием реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения Должником обязательств по настоящей закладной».

Кроме того, в материалы дела истцом предоставлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которого по состоянию на март 2018 года составляет 3191000 рублей. Данную сумму считаю заниженной, не соответствующей действительности.

На данном земельном участке ответчиками возведены хозпостройки. Позже, на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ произведена реконструкция хозпостроек в летнюю кухню Лит. С, в результате чего на земельном участке расположена летняя кухня, общей площадью 108,5 кв.м.

В силу ч. 1 ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная' продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.

На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчиков, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Собранными по делу доказательствами суд установил следующий круг юридически значимых обстоятельств.

ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Центр жилищного финансирования «КЛЮЧЕВЫЕ ЛЮДИ», ФИО1 и ФИО2 был заключён кредитный договор №, в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заёмщикам кредит в размере 2 300 000 рублей на срок 240 месяцев, считая с даты предоставления кредита. 

Согласно пп.1.2.4. Договора кредит предоставлен для целевого использования – приобретения в собственность ФИО1 недвижимого имущества, находящему по 

<

адрес>:

- земельного участка из состава земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 500 кв.м;

- жилого дома, построенный на земельном участке и использованием заемных денежных средств, предоставленных по Договору, состоящего из шести жилых комнат, имеющего общую площадь 130 кв.м., общей стоимостью 3 600 000 рублей.

Во исполнение своих обязательств Банк перечислил на счет Заемщика ФИО3

денежные средства в размере 2 300 000 рублей, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 имеет зарегистрированное право собственности на земельный участок за № от ДД.ММ.ГГГГ, и на жилой дом за № от ДД.ММ.ГГГГ, их обременением является ипотека в пользу ООО «Центр жилищного финансирования «КЛЮЧЕВЫЕ ЛЮДИ», зарегистрированная ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номерами № и №, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Закладной от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-63).

ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли-продажи закладных с отсрочкой поставки № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр жилищного финансирования «КЛЮЧЕВЫЕ ЛЮДИ» передал права по Закладной ПАО «ИнтехБанк» (л.д. 61).

Согласно выписки по счету ДЕПО от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Спецдепозитарий Сбербанка» по состоянию на 18.04. 2018 г., законным владельцем Закладной является Закрытое акционерное общество «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» (л.д. 64).

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика ФИО1, «ВТБ 24» (ПАО), действующего на основании доверенности от имени ЗАО «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» за № от ДД.ММ.ГГГГ, было направлено уведомление о досрочном истребовании задолженности по основному долгу в размере 2 698 611 рублей 47 копеек, по состоянию на 29.12.2017г., что подтверждается списком № внутренних почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 76-78).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО2, «ВТБ 24» (ПАО), действующего на основании доверенности от имени ЗАО «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» за № от ДД.ММ.ГГГГ, было направлено уведомление о досрочном истребовании задолженности по основному долгу в размере 2 918 рублей 88 копеек, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 80-83). 

Согласно отчёту № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по 

<

адрес>, составляет 3 191 000 (три миллиона сто девяносто одна тысяча) рублей.

Начальная продажная цена недвижимого имущества, согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», составляет 2 552 800 рублей (3 191 000 х 80%).

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

Частью 2 данной статьи установлено, что положения ГК РФ, относящиеся к договору займа, - об уплате процентов (статья 809), об обязанности заемщика по возврату суммы долга (статья 810), о последствиях нарушения заемщиком договора займа (статья 811), о последствиях утраты обеспечения (статья 813), об обязательствах заемщика и целевом характере займа (статья 814), об оформлении заемных отношений путем выдачи векселя (статья 815) и ряд других - применимы к отношениям по кредитному договору, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из его существа. В частности, ответственность за нарушение кредитного договора заемщик несет по правилам ст. 811 ГК РФ, если иное не установлено законом или кредитным договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно пунктам 2.5.2. и 2.5.3.Договора при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных за пользование займом процентов Заемщик уплачивает по требованию Займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Займодавца (включительно).

По условиям Договора Заёмщики обязались возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также осуществить иные платежи в порядке предусмотренном Кредитным договором.

Согласно расчета задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Ответчиков по Кредитному договору составляет 2 902 299,95 рублей, из которых: основной долг-2 271 213,56 рублей; проценты за пользование кредитом - 495 047,60 рублей; неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга - 10 046,31 рублей; неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов- 125 992, 48 рублей.

Из расчета задолженности видно, что ответчик ФИО1 нарушал сроки выплат, вносил платежи не в полном размере, при этом не направлял в адрес Банка заявлений о невозможности исполнения обязательств по различным основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, сумма обязательств, не исполненных ответчиком ФИО1, превышает 5% размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательств, обеспеченных залогом, составил более 3-х месяцев.

Согласно положениям ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 334, ст. 337 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

На основании ч. 1, ч. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. 

Согласно частям 1, 2,3 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с Законом «Об ипотеке»: договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона (ст. 8);

договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1, п. 2 ст. 10);

залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

В случаях, предусмотренных настоящей статьей, ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (ч. 1, ч. 4 ст. 50); 

взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51); 

принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, среди прочего, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54);

обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (ч. 1 ст. 54.1);

обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией (ч. 1 ст. 78). 

Согласно п. 7.9 Закладной, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки должник обязан сняться с регистрационного учета лично и обеспечить снятие с регистрационного учета всех иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющемся предметом ипотеки, освободить жилое помещение со всеми проживающими в нем лицами в течение 30 дней, считая с даты предъявления залогодержателем требования об его освобождении, а владелец закладной вправе потребовать исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы остатка ссудной задолженности, процентов, пеней, при просрочке должником очередного ежемесячного платежа, более чем на 30 дней, или по просрочке платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. 

Приняв во внимание размер долга ответчиков, периоды и количество просрочек платежей, факт полного прекращения заемщиком исполнения договора, отсутствие каких-либо уведомлений Ответчиков в адрес Банка по поводу причин нарушений договорных обязательств, суд нашел допущенное Ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительным, размер требований залогодержателя соразмерным стоимости заложенного имущества, потому усмотрел основания к обращению взыскания на недвижимое имущество, находящуюся в собственности у ответчика ФИО1

Не соглашаясь с представленным истцом отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ, об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, в размере 3 191 000 рублей, считая данную сумму заниженной и не соответствующей действительности, по ходатайству представителя ответчиков ФИО1 и ФИО2- адвоката Тамразян С.С., по делу была проведена судебная товароведческая экспертиза. 

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость домовладения, расположенного по 

<

адрес>, составляет 4 853 768 рублей 00 копеек. 

Суд принимает данное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, как относимое и допустимое доказательство, на его основе считает необходимым установить начальную продажную цену недвижимого имущества, в размере 3 883 014 рублей 04 копейки ( 4 853 768:80 \100).

Согласно ч. 2 ст. 350 ГК РФ, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

На основании положений ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. 

В Определении от 29 мая 2012г. № 80-В12-2 Верховный Суд РФ указал на то, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Такая же позиция отражена в Определениях Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №, ДД.ММ.ГГГГг. №,от ДД.ММ.ГГГГг., №, иных.

Ни ответчиками по делу, ни их представителем- адвокатом Тамразян С.С. ни устно, ни письменно не заявлены суду просьбы об отсрочке обращения взыскания на заложенное имущество путем его продажи на срок до одного года.

Вопрос о распределении судебных расходов суд разрешает в соответствии с правилами ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание положения п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», считает необходимым взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 711,50 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Мультирегиональный ипотечный агент 1» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 902 299,95 руб., из которых: основной долг - 2 271 213,56 рублей; проценты за пользование кредитом - 495 047,60 рублей.; неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга - 10 046,31 рублей; неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов - 125 992,48 рублей.

Обратить взыскание в счёт погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ на заложенное недвижимое имущество, находящееся по 

<

адрес>:

- земельный участок общей площадью 1500 кв.м., кадастровый номер №;

- жилой дом, состоящий из шести жилых комнат, общей площадью 257 кв.м., кадастровый номер №;

-хозяйственные постройки, летнюю кухню, общей площадью 108,5 кв.м., принадлежащее на праве собственности ФИО1, путём продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену в размере 3 883 014 (три миллиона восемьсот восемьдесят три тысячи 14) рублей 04 копейки.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «МУЛЬТИОРЕГИНАТОРНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ 1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 711,50 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд в течение месяца. 

Мотивированное решение составлено 22 февраля 2019 г.

Судья Чистякова Л.В.