№

№

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Подольский городской суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Митрофановой Т.Н.

при секретаре ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО «Мастер-Ком», временному управляющему ФИО5 об освобождении имущества от ареста,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с требованиями к ООО «Мастер-Ком», временному управляющему ФИО5 и просили освободить недвижимое имущество квартиру кадастровый № площадью 80 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, Бородинский бульвар, дом. 5, 

<

адрес> на 2 этаже от запрета на совершение действий по регистрации и наложенного ареста; зарегистрировать переход права собственности от ООО «Мастер-Ком» к ФИО2, ФИО3 в отношении квартиры кадастровый № площадью 80 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> на 2 этаже на основании договор купли-продажи квартиры от 29.12.2018г. № заключенного между ООО «Мастер-Ком» и ФИО2, ФИО3

Свои требования мотивировали тем, чтоДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мастер-Ком» и ФИО2, ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>

Согласно данного договора квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> на 2 этаже принадлежит ООО «Мастер-Ком» на праве собственности, о чем в ЕГРП сделана запись отДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с условиями договора ООО «Мастер-Ком» обязался вывести квартиру из под залога ПАО «Сбербанк» до ДД.ММ.ГГГГ и заключить основной договор купли-продажи с ФИО2 и ФИО3 При этом согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 были вселены в квартиру. Оплата по договору производилась путем передачи денежных средств наличными генеральному директору ООО «Мастер-Ком» ФИО4.

1. года Росреестр приостановил государственную регистрацию договора по причине того, что на данную квартиру наложен арест Постановлением судебного-пристава исполнителя Подольского РРОСП УФССП России по МО от ДД.ММ.ГГГГ и постановления судебного-пристава исполнителя МО по ИОВИП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также не погашен залог на данную квартиру ПАО «Сбербанк», в связи, с чем истец вынужден обратиться в суд. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена,

Представитель по доверенности ФИО9 в судебное заседание явился, требования поддержал.

Ответчик ООО «Масте Ком», представитель в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик временный управляющий ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо Подольский РОССП УФМССП России по 

<

адрес>, представитель не явился, извещен, 

Третье лицо МО по ИОВИП № УФССП России по Москве, представитель не явился, извещен,

Третье лицо МО по ИОВИП по Москве, представитель не явился, извещен,

Третье лицо ПАО Сбербанк России представитель явился, требования поддержал.

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> - представитель не явился, извещен.

Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мастер-Ком» и ФИО2, ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>

Согласно данного договора квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> этаже принадлежит ООО «Мастер-Ком» на праве собственности о чем в ЕГРП сделана запись отДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с условиями договора ООО «Мастер-Ком» обязуется вывести данную квартиру из под залога ПАО «Сбербанк» до ДД.ММ.ГГГГ и заключить основной договор купли- продажи с ФИО2 и ФИО3 

Актом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 вселены в спорную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мастер-Ком» и ФИО2, ФИО3 был заключен основной договор купли-продажи 

<

адрес>.

Из пояснений истца следует, что денежные средства в счет оплаты по договору были преданы генеральному директору ООО «Мастер-Ком» ФИО4 для внесения в кассу предприятия.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи 

<

адрес> был направлен на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

1. года Росреестр приостановил государственную регистрацию договора по причине того, что на данную квартиру наложен арест Постановлением судебного-пристава исполнителя Подольского РРОСП УФССП России по МО от ДД.ММ.ГГГГ и постановления судебного-пристава исполнителя МО по ИОВИП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также не погашен залог на данную квартиру ПАО «Сбербанк». 

Согласно ст. 35 Конституции РФ, гражданам гарантированно право быть собственниками имущества.

Согласно ст. 12 ГК РФ - защита гражданских прав осуществляется путем признания права, иными способами предусмотренными законом.

Статья 442 ГПК РФ предусматривает, что спор связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

В случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества, рассматривается судом в порядке, предусмотренном ст. 441 ГПК РФ.

Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ - гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в т.ч. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

На основании ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».

В соответствии со ст. 164 ГК РФ - сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ч.1 ст. 131 ГК РФ - Право собственности и другие вещные та на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на движимость и сделок с ней.

В силу ч. 6 ст. 131 ГК РФ - порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее ФЗ-218) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как указано в ст. 551 ГК РФ - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ - государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права

В соответствии с п. 37 ст. 26 ФЗ-218 в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена если: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации;

На основании ст. 80 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" - Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных Документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Дело №А41-92087/2019 заявление ООО «Каскад-Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании ООО «Мастер-Ком» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом) признано обоснованным. В отношении ООО «Мастер-Ком» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в ведена процедура банкротства - наблюдение.

В отношении ООО «Мастер-Ком» возбуждено:

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий судебный пристав-исполнитель Подольского РОСП УФССП России по МО, ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП

- Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, судебный пристав-исполнитель МО по ИОВИП по 

<

адрес>, ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ №№-СД

Постановление о запрете на совершение регистрационных действий, судебный пристав-исполнитель МО по ИОВИП № УФССП России по Москве, ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП

Постановление судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, №

Постановление судебного пристава-исполнителя Подольского РОСП УФССП России по 

<

адрес> ФИО12 о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № к и/п №

Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, судебного пристава -исполнителя по МО по ИОВИП №, ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ № к и/п №

- Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, судебного пристава-исполнителя Подольского РОСП УФССП России по МО, ФИО11 от

ДД.ММ.ГГГГ №-№

- Постановление о запрете на совершение действий по регистрации судебный пристав-исполнитель Подольского РОСП УФССП России по МО ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ №-№.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком был заключен ДД.ММ.ГГГГ, тогда же и составлен акт приема-передачи квартиры.

Ранее ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ подготовить и заключить договор купли-продажи спорной квартиры.

При этом оплата квартиры производится истцами в размере 

<

данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет продавца (п. 4) (т 1 лд 10-11).

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условие оплаты изменено и указано о том, что расчет между сторонами может быть произведен любым способом, не запрещенным законом, избранным сторонами, в срок до ДД.ММ.ГГГГ - п. 3 (т 1 лд 7-8).

Определяя характер заключенного между сторонами договора, суд учитывает, что согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

На заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В соответствие с ч. 1 ст. 487 ГК РФ «в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса».

На основании ч. 1 ст. 424 ГК РФ «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон».

Как пояснил в судебном заседании представитель истцов, расчет за квартиры был произведен истцами лично в руки генеральному директору ООО «Мастер-Ком» в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, письменных доказательств не имеется. Директор обещал, что денежные средства будут внесены в кассу предприятия.

По мнению суда, истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств оплаты договора.

В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи спорная квартира находится в залоге ПАО «Сбербанк», ООО «Мастер-Ком» обязуется погасить обременение и вывести квартиру из залога в срок до ДД.ММ.ГГГГ (т 1 лд 10-11).

Спорная квартира является предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк» и ООО «Мастер-Ком», договор и залог действуют до ДД.ММ.ГГГГ (т 2 лд 2-14).

Также спорная квартира является залогом в качестве обеспечения по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк» и ООО «Каскад Недвижимость» (т 2 лд 15-43).

Доводы представителя истца о том, что обязательства по указанным договорам полностью исполнены ДД.ММ.ГГГГ, о чем ПАО «Сбербанк» направило в УФСГРКК письмо о снятии обременения (т 1 лд 19),не имеют исключительного правового значения, т.к. доказательств исполнения договора и оплаты стоимости квартиры истцами не представлено.

На ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ обременение в виде ипотеки на спорную квартиру зарегистрировано (т 1 лд 13-18, 22-23), с требованиями о снятии данных обременений ООО «Мастер-Ком» не обращался.

Также договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, однако согласно выписки из ЕГРН запрет на совершение регистрационных действий был зарегистрирован Постановлением судебного-пристава исполнителя Подольского РОСП УФССП России по МО от ДД.ММ.ГГГГ и постановления судебного-пристава исполнителя МО по ИОВИП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 50 (абз. 2) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", «по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста».

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 60 (абз. 3) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом, право собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник имущества, а именно ООО «Мастер-Ком». Как следует из материалов дела собственник спорной квартиры с такими требованиями в суд не обращался.

Доводы Истца о том, что право собственности на квартиру им приобретено с момента передачи имущества противоречат требованиям ст. 131, 164, 551 ГК РФ.

Истцом избран неправильный способ защиты. В связи с тем, что переход права собственности не был зарегистрирован, то между Истцом и ООО «Мастер-Ком» по своей сути возникли обязательства из договора купли-продажи. 

Иными словами, истец обращается в суд за защитой своего нарушенного вещного права, которое не возникло, а по сути, у него возникло обязательственное право из договора с ООО «Мастер-Ком». Закон не предусматривает такого способа защиты обязательственно права, как освобождение имущества от ареста.

Правовых оснований для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ до отмены ареста, наложенного на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, Бородинский бульвар, 

<

адрес> не имеется. Отмена ареста наложенных на указанную квартиру ограничений - обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом, принадлежащим должнику ООО «Мастер-Ком», должна производиться в установленном законом порядке. С административными исковыми требованиями об обжаловании обеспечительных мер в суд уполномоченные законом лица не обращались. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований об освобождении недвижимого имущества квартиру с кадастровым номером № площадью 80 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> этаже от запрета на совершение действий по регистрации и наложенного ареста, у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО2, ФИО3 к ООО «Мастер-Ком», временному управляющему ФИО5 об освобождении недвижимого имущества квартиры кадастровый № площадью 80 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> на 2 этаже от запрета на совершение действий по регистрации и наложенного ареста; зарегистрировать переход права собственности от ООО «Мастер-Ком» к ФИО2, ФИО3 в отношении квартиры кадастровый № площадью 80 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> на 2 этаже на основании договор купли-продажи квартиры от 29.12.2018г. № заключенного между ООО «Мастер-Ком» и ФИО2, ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в апелляционном порядке течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий судья Т.Н. Митрофанова