Дело № 2-942/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской федерации

г. Кемерово 10 октября 2017 года 

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Анучкиной К.А.,

при секретаре Лугма О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кемеровского района о признании права собственности на реконструированную часть жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Кемеровского района о признании права собственности на реконструированную часть жилого дома. Требования мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от 21.01.2005 ФИО1 была куплена квартира, состоящая из трех комнат, общей площадью 61,9 кв.м., в т.ч. жилой 47,5 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес> Право собственности на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2005 №. Вышеуказанная квартира находится в одноэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, собственником которого является истец, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 10.11.2016. Исходя из поэтажного плана технического паспорта от 23.11.2004г., подготовленного на момент продажи квартиры, общая площадь квартиры составляла 61,9 кв.м., в т.ч. жилая 47,5 кв.м, и подсобная 14,4 кв.м., и состояла из литера «А» в состав которого входил коридор (№ 1 по плану строения) санузел (№ 2 по плану), кухня (№ 3 по плану) и 3-х комнаты (№№ 4,5,6 по плану), в т.ч. веранда (литер «а»), веранда (литер «а1») и летняя кухня (литер «Г4»). Однако площадь летней кухни, независимо от того, что она находится в одной линии с верандами, в общую площадь дома не вошла, т.к. согласно раздела техническое описание нежилых пристроек, наружные стены веранды (литер а) и веранды (литера (а1) были выставлены из кирпича, а наружные стены летней кухни (литер Г4) - дощатые, в связи с чем летняя кухня была отнесена к вспомогательным строениям. За период проживания в данной квартире истец объединил летнюю кухню (литер Г4) и веранду (литер а), а дощатые стены были заменены на кирпичные. В результате проведенных работ, образовалась жилая пристройка к дому, и соответственно, изменилась общая площадь жилого помещения. Таким образом, общая площадь спорной квартиры после проведенной реконструкции стала составлять 89,3 кв.м., жилая - осталась прежней 47,5 кв.м., а подсобное помещение стало составлять - 41,8 кв.м. Фактически, спорная квартира является частью жилого дома, так как представляет собой обособленное помещение, которое состоит из комнат, используемых для проживания, не имеет помещений общего пользования с другой частью жилого дома и имеет самостоятельный вход. С правой стороны спорного жилого помещения, согласно плана в техническом паспорте, подготовленном Кемеровским бюро технической инвентаризации на 23.11.2004 (на дату сделки купли-продажи квартиры), расположено жилое помещение № 1, а наименование объекта указано как индивидуальный жилой дом. В каждой части жилого дома отдельные вводы на электричество, воду, (отдельная канализация, отдельное печное отопление, т.е. общих инженерных сетей, не имеется, а также отсутствуют помещения общего пользования, к которым должен быть обеспечен прямой доступ из обособленных квартир, что является отличительным признаком квартиры от жилого дома, либо, его части. К каждой части жилого дома относятся свои помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд (сараи, баня), связанных с проживанием сторонами в таких обособленных помещениях. В техническом паспорте, подготовленном ГП КО «ЦТИ КО» от 24.08.2017, указано, что объектом учета является здание в виде части жилого дома, состоящего из литеров А 1972 года постройки и жилой пристройки литера А1 2012 года постройки, в которые входят 3-х жилые комнаты, кухня, прихожая, 2 коридора и санузел (раздел 7 Экспликация к поэтажному плану жилого дома). Согласно Заключения по результатам обследования технического состояния строительных конструкций части жилого дома от 25.11.2013г., подготовленного ООО «Солант» строительные конструкции (стены, фундамент, крыша, перекрытие, полы, отмостка, перегородки и пр.) части жилого дома (литер А) с жилой пристройкой (литер А1) и веранды (литер а) находится в работоспособном состоянии. Выполненная при реконструкции части дома литера А пристройка литера А1 (путем утепления существующих конструкций части площади существующей холодной пристройки) не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строений части жилого дома в целом при их совместной эксплуатации. При этом, здание части жилого дома с жилой пристройкой и верандой можно продолжать использовать по функциональному назначению, т.е. в качестве жилого дома, при этом сохранение части № 2 жилого дома Лит.А с жилой пристройкой Лит. А1 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как отсутствуют нарушения санитарных и строительных норм, не затрагиваются характеристики надежности и безопасности, не нарушаются права третьих лиц и не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Таким образом, выполненная реконструкция не нарушает и интересы владельцев второй части дома литера А. В санитарно-эпидемиологическом заключении по оценке соответствия проживания в жилом доме, выданном ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области» от 13.05.2015 № 552/006-ОКГ, указано, что в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> условия проживания соответствуют требованиям СанПиН И.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 27.12.2010 № 175). Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, п.2 ст. 288 ГК РФ). Часть жилого помещения - это индивидуально определенная вещь, т.е. изолированное помещение. Часть 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Часть 2 указанной статьи определяет, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Часть 3 данной статьи указывает, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В соответствии с Приложением 1 к Ведомственным строительным нормам ВСЕ 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988г. № 312) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг является реконструкцией здания. В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно- технического обеспечения является реконструкцией. В ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» указано какие виды работ включает в себя понятие «Реконструкция» - это перепланировка; выполнение пристроек, надстроек, встроек, а при необходимости и частичной разборки стен, которые приводят к изменению основных технико-экономических показателей. При реконструкции происходит изменение объекта права собственности, отличающегося своими характеристиками (размерами, площадью, планировкой), следовательно появляется новый объект собственности, права на который подлежат государственной регистрации (ст.25 ФЗ от 21.07.97г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ право лица осуществить строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения на строительство. При этом разрешение на строительство, реконструкцию не требуется, если изменение объектов капитального строительства или их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. Реконструкция каменного кирпичного пристроя Литера А1 и литера а, переоборудованного из холодной пристройки, произведена истцом без разрешающих документов на проведение реконструкции. При обращении истцом в Управление архитектуры и градостроительства администрации Кемеровского муниципального района с просьбой о выдаче Акта на ввод объекта в эксплуатацию в результате реконструкции, был получен отказ № исх.-08-02/120 от 05.05.2017. Положение статьи 222 ГК РФ позволяют признать право собственности на самовольную постройку. Частью 1 ст. 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, а также, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Из разъяснений, данных в п. 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просит признать за ним право собственности на реконструированную часть жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> инвентарный номер №, общей площадью 89,3 В.М., в том числе жилой - 47,5 кв.м, и подсобной - 41,8 кв.м.

Истец в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя ФИО2 (л.д. 41).

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 27.09.2017 г. (л.д. 42) исковые требования ФИО1 поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель Администрации Кемеровского муниципального района в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен, что подтверждается распиской (л.д. 45), о причине неявки суду не сообщил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации Кемеровского муниципального района.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 6 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в силу 31.01.1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. 

В соответствии со ст. 4 п. 2, ст. 6 п. 1 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

Судом установлено, что по договору купли-продажи квартиры от 21.01.2005 г. ФИО1 приобрел в собственность часть жилого дома, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 61,9 кв.м, в том числе жилой 47,5 кв.м.

Право собственности ФИО1 на жилое помещение зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Кемеровской области 21.02.2005 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 11).

Из пояснений представителей истца установлено, что в договоре купли-продажи от 21.01.2005 г. и соответственно в свидетельстве о государственной регистрации права от 21.02.2005 г., выданном ФИО1 на основании договора купли-продажи, неверно указан объект недвижимости как квартира. Это связано с тем, что ранее на техническом учете спорное жилое помещение стояло как квартира. Фактически в этом доме располагаются две части дома. У каждой части дома отдельный вход. 

Доводы представителя истца не оспариваются, подтверждаются письменными материалами дела.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 23.11.2004 г. наименование жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> было указано как индивидуальный жилой дом (л.д. 13-19).

Согласно технического паспорта спорного жилого помещения, изготовленного по состоянию на 24.08.2017 г. (л.д. 20-26) следует, что технический паспорт выдан на тип объекта учета – здание, наименование объекта – часть жилого дома, назначение объекта – жилое, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> инвентарный номер №

Суд считает, что в силу п. 2 ст. 16 ЖК РФ спорное жилое помещение является частью жилого дома, поскольку составляет часть индивидуально-определенного здания, с индивидуальным входом для его части, не имеет помещений общего пользования, имеет помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании - гараж, сарай и находится на закрепленном за ним земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.11.2016 г. (л.д. 12).

В соответствие с п. 12 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (ред. от 21.08.2010) "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства" (вместе с "Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства") государственный технический учет и техническая инвентаризации объектов капитального строительства осуществляется уполномоченными на то органами; сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, суд считает, что спорное жилое помещение, приобретенное ФИО1 по договору купли-продажи от 21.01.2005 г. является частью жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" перепланировка жилых квартир (комнат), ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

В соответствии с ч. 2 ст. 25, ч. 1, ч. 2, ч. 4, ч. 5 ст. 26 ЖК РФ РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения представляет: заявление о перепланировке; правоустанавливающие документы на жилое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки; технический паспорт жилого помещения; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов, после чего заявителю выдается документ, подтверждающий принятие такого решения, который является основанием проведения перепланировки жилого помещения.

Представитель истца суду пояснила, что за период проживания в жилом помещении 

<

адрес> истец ФИО1 объединил летнюю кухню (литер Г4) и веранду (литер а), а дощатые стены заменил на кирпичные. В результате проведенных работ, образовалась жилая пристройка к дому, и соответственно, изменилась общая площадь жилого помещения. Таким образом, общая площадь спорного жилого помещения, расположенного 

<

адрес> после проведенной реконструкции стала составлять 89,3 кв.м., жилая осталась прежней 47,5 кв.м. 

Объективно данное обстоятельство подтверждается сведениями Государственного предприятия Кемеровской области "Центр технической инвентаризации Кемеровской области" филиал № 8 БТИ Кемеровского района по состоянию на 24.08.2017 г. (л.д. 20-26), согласно которым, общая площадь части жилого дома 

<

адрес> составляет 89,3 кв.м, в том числе жилая 47,5 кв.м.

Ответом начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации Кемеровского муниципального района от 05.05.2017 г. (л.д. 38) в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого помещения отказано.

В соответствии с ч. 1, ч. 3, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса; собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование; на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в таком виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания, и отсутствие решения о согласовании перепланировки не является препятствием для решения указанного вопроса. 

Согласно экспертного санитарно-эпидемиологического заключения от 13.05.2015 г. (л.д. 27) условия проживания на момент обследования по адресу: 

<

адрес> соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (в ред. изменений и дополнений № 1, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 27.12.2010 № 175).

Согласно заключения ООО «Солант» от 25.11.2013 г. по результатам обследования технического состояния строительных конструкций части жилого дома с жилой пристройкой, расположенного 

<

адрес> (л.д. 29-35) строительные конструкции части жилого дома с жилой пристройкой и верандой находятся в работоспособном состоянии, их можно продолжать использовать по функциональному назначению, то есть в качестве жилого дома, при этом сохранение части № 2 жилого дома с жилой пристройкой не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ст. 222 ГК РФ, п. 3), отсутствуют нарушения санитарных и пожарных норм, не затрагиваются характеристики надежности и безопасности, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

При рассмотрении дела обстоятельств, свидетельствующих о том, что сохранение жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни или здоровью, не установлено.

Таким образом, поскольку перепланировка и переустройство выполнены с учетом требований строительных норм, прочность несущих конструкций не нарушена, а также перепланировка и переустройство жилого помещения не нарушают права и законные интересы других лиц, то жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии. 

Согласно ст. ст. 17 и 28 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. 

При указанных обстоятельствах и в соответствии с п. 3 ст. 8 ГК РФ суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на реконструированную часть жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 89,3 кв.м, в том числе жилой 47,5 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированную часть жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 89,3 кв.м, жилой площадью 47,5 кв.м, подсобной 41,8 кв.м, тип объекта учета – здание, назначение объекта – жилое.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 11.10.2017 г. 

Председательствующий: