Гражданское дело № 2-1003/2024

УИД 66RS0001-01-2024-000176- 32

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17.06.2024

РЕШЕНИЕ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Каменск-Уральский

Свердловской области 07.06.2024

Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе председательствующего судьи Рокало В.Е., 

при секретаре судебного заседания Даниловой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

по встречному исковому заявлению ФИО1 к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ОМС «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» обратился с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что между сторонами 26.07.2021 был заключен договор аренды земельного участка площадью 690 кв.м, расположенного по адресу: ***, с целевым использованием – под объектом незавершенного строительства степенью готовности 7%. Участок передан ответчику по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Срок действия договора установлен с 26.07.2021 по 25.07.2023. В установленный договором срок строительство объекта недвижимости ответчиком не завершено. В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просил изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** площадью 231 кв.м, расположенный по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов. 

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, предъявила встречное исковое заявление, с учетом уточнения просила прекратить право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, признать за ФИО1 право собственности на два дома блокированной застройки площадью 251, 1 кв.м каждый по координатам, указанным в техническом плане кадастрового инженера ФИО2

В обоснование встречного иска указано, что в период действия договора аренды были возведены два дома блокированной застройки, однако к указанному сроку не были подготовлены документы для сдачи дома в эксплуатацию, дом не был поставлен на кадастровый учет. 01.12.2023 было получено разрешение на строительство, были подготовлены технические планы, получены технические условия для подключения к инженерным сетям. Завершить оформление документов ответчик не успел. В настоящее время строительство завершено, дома используются по назначению, арендная плата внесена в полном объеме.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились. Представитель истца ФИО3 направила в письменном виде ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала, что Комитет поддерживает исковые требования, но не возражает против удовлетворения встречного иска при условии доказанности позиции, Ответчик ФИО4, ее представитель ФИО5 просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражали против удовлетворения иска, поддержали встречное исковое заявление. 

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке. 

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изложенное корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Судом установлено, что ФИО1 с 20.05.2021 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером *** расположенный по адресу: ***.

Согласно данным ЕГРН степень готовности указанного объекта незавершенного строительства - 7%. 

26.07.2021 между сторонами заключен договор *** аренды земельного участка площадью 690 кв.м с кадастровым номером ***, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства, с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка. Срок аренды и обязательств по договору установлен с 26.07.2021 по 25.07.2023. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 29.07.2021.

В соответствии с актом приема-передачи земельный участок передан ответчику. 

28.04.2023 ответчиком получены технические условия, заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям АО «РСК». 18.05.2023 произведена оплата за выполнение работ по техническому присоединению к электрическим сетям. 

10.07.2023 ответчику выдан градостроительный план земельного участка. 

15.11.2023 ответчиком получены технические условия подключения к системам холодного водоснабжения и водоотведения. 

01.12.2023 ответчику выдано разрешение на строительство блокированного двухквартирного жилого дома.

Согласно техническим планам от 16.02.2024, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, на земельном участке с кадастровым номером *** в 2023 году фактически возведены два дома блокированной застройки площадью 251,1 кв.м каждый. 

Таким образом, фактически строительство объекта недвижимости на дату подачи иска ответчиком завершено. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию не связано с какими-либо недостатками в строительстве либо с незавершением работ по возведению объекта и подключению к инженерным сетям, в данном случае связано с длительностью процедуры получения необходимой разрешительной документации.

Задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, что подтвердил представитель истца в судебном заседании. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчиком допущены нарушения срока действия договора аренды по его вине и в его действиях содержатся признаки злоупотребления правом, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ОМС «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не имеется.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1, суд приходит к следующему.

Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устранена правовая неопределенность, возникающая при определении статуса жилых домов. 

С учетом названных изменений существующие и вновь возводимые дома подлежат отнесению к одному из трех видов жилой недвижимости: жилой дом, блокированный жилой дом, многоквартирный дом. 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Параметры такого жилого дома конкретизированы в градостроительном законодательстве. Так, пунктом 39 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. При этом названной нормой понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом», применяемые в разных кодексах, федеральных законах или иных нормативных актах Российской Федерации признаются тождественными, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами. 

По своей природе жилой дом является неделимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации), и в силу положений части 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения (в том числе жилые) в объекте индивидуального жилищного строительства или в садовом доме запрещены. 

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса, а также принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Домом блокированной застройки в соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Помещение представляет собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (пункт 14 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Само по себе помещение, как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, не является.

Действующие законодательство (пункты 3, 5 статьи 16 Федерального закона № 476-ФЗ) позволяет признать домом блокированной застройки любой объект, независимо от его наименования в ЕГРН (квартиры в многоквартирном двух-, трех-, до десяти- квартирном доме, доли в праве на индивидуальный жилой дом, части жилого дома, помещения в жилом доме, здании) в том случае, если фактические параметры такого объекта соответствуют критериям блокированной застройки. 

В соответствии с заключением специалистов ООО «Проектная горно-строительная компания» от 26.02.2024 *** обследуемый объект 2023 года постройки представляет собой двухэтажный блокированный дом, состоящий из двух автономно обособленных блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет отдельный выход на земельный участок и территории общего пользования, самостоятельные, обособленные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям. Блоки не имеют общих с соседними блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательный помещений и т.д., блоки имеют общую стену без проемов, разделены глухими противопожарными стенами. Техническое состояние конструктивных элементов (несущих и ограждающих конструкций) хорошее, дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и безопасности граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Имеется возможность сформировать и выделить индивидуальные участки для каждого блока. 

Результаты данного заключения в ходе судебного разбирательства представителем истца не оспорены. В отсутствие возражений и опровергающих доказательств суд приходит к выводу о соответствии характеристик фактически возведенных ответчиком объектов недвижимости параметрам дома блокированной застройки. 

Поскольку действующее законодательство не содержит понятия блоков, частей, помещений и пр., входящих в состав дома блокированной застройки, признание права собственности ответчика на два фактически возведенных дома блокированной застройки невозможно без разрешения судьбы исходного объекта недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, что влечет возможность признания за ФИО1 права собственности на два дома блокированной застройки площадью 251,1 кв.м каждый по координатам, указанным в техническом плане кадастрового инженера ФИО2

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» о признании права собственности удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***.

Признать за ФИО1 право собственности на дом блокированной застройки площадью 251,1 кв.м по адресу: ***, в следующих координатах характерных точек, указанных в техническом плане кадастрового инженера ФИО2 от 16.02.2024: 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

***

Признать за ФИО1 право собственности на дом блокированной застройки площадью 251,1 кв.м по адресу: ***, в следующих координатах характерных точек, указанных в техническом плане кадастрового инженера ФИО2 от 16.02.2024: 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

*** 

***

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области.

Судья В.Е. Рокало