Мотивированное 

решение

 изготовлено 18.04.2025года. 

№ 2-2533/2025

50RS0035-01-2025-001637-84 

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 апреля 2025 года г.о. Подольск

Подольский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Жабреевой Н.А.

при секретаре Мишкине В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании прекращенным (отсутствующим) залога (ипотеки) недвижимого имущества,

Установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании отсутствующим (прекращенным) залога (ипотеки) недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Свои требования мотивирует тем, что он на основании договора купли-продажи приобрел вышеуказанную квартиру. Квартира приобреталась с использованием заемных средств в размере 900 000 руб., предоставленных 

<

данные изъяты>, в связи с чем на квартиру наложено обременение: ипотека в силу закона. Обязательства по возврату земных средств было исполнено, документы подтверждающие исполнение не сохранились. Запись об обременении не погашена. 

<

данные изъяты> прекратило свою деятельность. Обращение в Управление Росреестра по Московской области о погашении записи об обременении оставлено без рассмотрения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о слушании дела. Его представитель по доверенности явился, на удовлетворении исковых требований настаивал, также пояснил, что доказательства исполнения обязательства не сохранились, вместе с тем срок исковой давности для предъявления исковых требований о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога истекли.

Ответчик, представитель Управления Росреестра по Московской области, представитель не явился, извещен надлежащим образом о слушании дела. 

В связи с неявкой в судебное заседание ответчика, извещенного надлежащим образом о дне слушания дела, суд, определил рассматривать дело при данной явке в порядке ст. 233 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы настоящего гражданского дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты> (продавец) от имени которого действовало 

<

данные изъяты> и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, по условиям которого ФИО2 принял в собственность и оплатил квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункта 3 Договора покупатель покупает у продавца указанную квартиру за 4 338 000 руб. Сумма в размере 900 000 руб. оплачивается за счет заемных средств, предоставленных ООО “Ипотечная компания 

<

адрес>” и собственных средств в сумме 3 438 000 руб.

Из пункта 17 Договора следует, что в соответствии со ст.77 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости) квартира считается находящейся в залоге у 

<

данные изъяты> (ИНН №, ОГРН №) в силу закона с момента регистрации права собственности покупателя на квартиру (л.д.51).

Из выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры принадлежит на праве собственности ФИО2 Имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона, №, ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ, на срок с ДД.ММ.ГГГГ на 12 месяцев, ограничения прав установлены в пользу ООО ИНН №, ОГРН №, договор купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52-54,55).

Согласно выписке ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> (ОГРН №) прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ путем ликвидации юридического лица на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.18-29).

Согласно выписке ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ путем ликвидации юридического лица на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-42).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано уведомление Управления Росреестра по 

<

адрес> о возврате заявления о государственном кадастровом учете без рассмотрения, поскольку залогодержателем объекта недвижимости является ООО “Ипотечная компания 

<

адрес>”, однако заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке от залогодержателя на государственную регистрацию не поступало (л.д.57).

Из ответа ГБУ 

<

адрес> “Центральный государственный архив 

<

адрес>” от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор залога, кредитные договоры с ООО “Ипотечная компания 

<

адрес>” на хранение в архив не поступали (л.д.79).

Истцом также представлен отчет о проверке объекта недвижимости и физлица ФИО2

В соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст.334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1 статьи).

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

При этом право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, ввиду чего, в соответствии с положениями действующих норм, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 года N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Т., механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству

Иск, вытекающий из дополнительного требования (залог), подлежал предъявлению до истечения трехлетнего срока исковой давности по главному требованию, который, в свою очередь, подлежал исчислению со дня наступления срока его исполнения.

Доказательств предъявления иска о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога в пределах срока исковой давности суду не представлено. 

Исходя из указанных обстоятельств отсутствие на момент рассмотрения дела возможности обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности и обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке в связи с пропуском срока исковой давности как по основному обязательству, так и по залоговому обязательству, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о прекращении залогового обязательства, поскольку данные требования законны и обоснованы. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании прекращенным (отсутствующим) залога (ипотеки) недвижимого имущества – удовлетворить. 

Признать прекращенным (отсутствующим) залог (ипотеку) недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца.

Ответчиком в Подольский городской суд может быть подано заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня получения копии решения суда.

Председательствующий судья подпись Н.А. Жабреева