Дело №2-3993/2025 Строка 2.179

УИД 36RS0004-01-2024-014718-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2025 года г. Воронеж 

Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Калининой Е.И.,

при секретаре Захарове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по искуФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Коробово" о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Коробово" о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, компенсации морального вреда, указывая в обоснование заявленных требований, что истец является собственником объекта недвижимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Коробово" (продавец) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, предметом договора является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью № кв.м. на № этаже. 

Согласно проектной документации застройщиком указанного объекта недвижимости является ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Коробово".

Истец зарегистрировал право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно экспертному заключению. № ЮР/СП-14366 от 09.11.2024 г. по результатам строительно-технического обследования жилого помещения и локальному сметному расчету № 1 стоимость устранения строительных недостатков и нарушений общестроительных работ, а также обычно предъявляемых требований в строительстве составляет 633 019, 20 руб. Локальный сметный расчет (смета) № 1 составлен по состоянию на 3 квартал 2024 г. 

Указанное экспертное заключение было составлено на основании договора № № от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, ФИО1 обратился в суд с иском и просит уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес> соразмерно выявленным недостаткам на 633 019, 20 руб., взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Самолет-Коробово" в свою пользу сумму в размере 633 019, 20 руб., излишне уплаченную по договору участия в долевом строительстве № №, в счет уменьшений покупной цены, а также компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, представитель истца по доверенности ФИО2 уточнила исковые требования и просила уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> на 452 618, 53 руб., взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Коробово» в пользу СабадашЮрия Викторовича сумму в размере 452 618, 53 руб., излишне уплаченную по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в счет уменьшения покупной цены, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом г. Воронежа было вынесено заочное решение по гражданскому делу, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик Самолет Коробово» по доверенности ФИО3 обратился в суд с заявлением об отмене заочного решения Ленинского районного суда г.Воронежа от 11.06.2025 г. и возобновлении производства по гражданскому делу №2-797/2025 мотивируя его тем, что решение суда ответчиком было получено 04.07.2025 г. Указывает, что решение было вынесено в отсутствие представителя ответчика, что лишило возможности представления возражений. (т.2, л.д. 15-16) 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено судебное заседание для решения вопроса об отмене заочного решения Ленинского районного суда г.Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.заочное решение Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ. отменено, производство по делу возобновлено.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, направил своего представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, направил в адрес суда возражения исковое заявление, согласно которым возражал против удовлетворения заявленных требований. В случае удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (фактически о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве) просил взыскать с ответчика сумму, не превышающую3 % от цены Договора -140 851, 83 руб., с учетом того, что цена Договора (объекта долевого строительства) составляет сумму в размере 4 695 061,16 руб.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется право на судебную защиту его прав и свобод.

Судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений части 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Материалами дела подтверждается, что основной вид деятельности ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Коробово» (ОГРН №) является: деятельность заказчика-застройщика генерального подрядчика, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. (л.д. 27-31) 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Коробово» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № №, согласно п. 2.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. (л.д. 11-17) 

Согласно п. 2.2. основные характеристики объекта (многоквартирного жилого дома) и основные характеристики Объекта долевого строительства (жилого помещения), подлежащие определению в Договоре в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ, определяются в Приложении №1 к Договору. Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с выполнением Работ по отделке, в соответствии с Приложением № 3 к Договору.

Согласно приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ г. основные характеристики объекта долевого строительства: жилой 

<

адрес>.1, секция №, этаж №, проектный номер №, общая площадь № кв.м., номер квартиры № стоимость объекта долевого строительства 4 695, 061, 16 руб. (л.д. 18)

В соответствии с п. 2.5 учитывая, что застройщик передает Объект долевого строительства Участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, Стороны согласовали, что срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами согласовано, что цена договора определяется как произведение указанных в Приложении № к Договору стоимости 1м2 Объекта долевого строительства (столбец 11), и Общей приведенной площади Объекта долевого строительства (столбец 6), и составляет сумму в размере 4 695 061,16 руб., НДС не облагается согласно п. 3 статьи 149 НК РФ.

3.2. Цена Договора, указанная в п.3.1, настоящего Договора, оплачивается Участником долевого строительства следующем порядке: за счет собственных средств в размере 1 695 061,16 руб., не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего Договора в безналичном порядке и частично за счет кредитных средств в размере 3 000 000 рублей не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего Договора в безналичном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Коробово» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с п. 1 которого застройщик передал, а участник долевого строительства принял расположенный на № этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес> объект долевого строительства (- жилоепомещение (квартиру) № (проектный №), состоящее из 1 комнат, общей площадью (в соответствии с ч.5 ст. 15 ЖК РФ) № кв.м., общей площадью с учетом балконов и/или лоджий № кв.м., строительный адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>. (л.д. 21-22)

Согласно п. 6 объект долевого строительства Участником долевого строительства осмотрен, передан в состоянии, соответствующем требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», условиям Договора и пригодным для целей, для которых недвижимое имущество такого рода обычно используется. Несущественные недостатки Объекта долевого строительства указаны в Акте о несоответствии, составленном при приемке Объекта долевого строительства. Уведомление/сообщение о прибытии на повторный осмотр после устранения недостатков считается надлежащим в случае направления его Застройщиком Участнику долевого строительства посредством электронной почты, а также посредством отправки СМС-сообшений на номер телефона Участника долевого строительства, указанные в Договоре. При этом риск неполучения/несвоевременного ознакомления с таким уведомлением/сообщением лежит на Участнике долевого строительства.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый номер: № право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ о чем составлена запись о государственной регистрации права № на основании акта приема-передачи долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, договора участия в долевом строительства № № от ДД.ММ.ГГГГ, имеется обременение ипотека в силу закона сроком с ДД.ММ.ГГГГ на 240 месяцев, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д. 23-26) 

Истец с целью выявления недостатков и нарушений действующих строительных норм и правил, требований СП, технических регламентов, иных обязательных требований, а также обычно предъявляемых требований к общестроительным работам в выполненных общестроительных работах в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> определения следствия некачественно выполненных строительных работ, либо возникновение их в результате эксплуатации квартиры обратился к эксперту

Согласно экспертному заключению № ЮР/СП-14366 от 09.11.2024 г. в квартире расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, выявлены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, требований СП, технических регламентов, иных обязательных требований, а также обычно предъявляемых требований к общестроительным работам, которые приведены в таблице 1-4, являющиеся следствием некачественного выполнения строительных работ. (л.д. 32-70) 

Согласно локальному сметному расчету № по объекту, расположенному по адресу: 

<

адрес> стоимость устранения строительных недостатков и нарушений общестроительных работ, а также обычно предъявляемых требований в строительстве составляет 633 019, 20 руб. (л.д. 71-90) 

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил претензию согласно которой просил в 10-ти дневный срок с момента данной претензии перечислить денежные средства в размере 988 019, 20 руб., (л.д. 96) факт направления подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 97) согласно отчета об отслеживании отправления ответчик получил требование ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98) Однако требования истца выполнены не были. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено 

<

данные изъяты> (

<

адрес> 9.

Согласно экспертному заключению № ССТЭ-2-797/2025 от 22.05.2025 г. 

<

данные изъяты>» недостатки, перечисленные в досудебном техническом заключении в квартире, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе, имеются частично.

По результатам натурного осмотра квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выявлены следующие недостатки: - зазоры в местах неподвижных соединений элементов дверных блоков более 0,3 мм, заусенцы, механические повреждения дверных полотен;

- механические повреждения на входной двери, входная дверь имеет отклонение от вертикали профилей дверного короба более 1.5 мм на 1 м, неплотное прилегание уплотнительных прокладок на входной двери;

- отклонения ширины шва более 0,5 мм облицовочной плитки в санузле ^ (стены, пол), отклонения плоскости облицовки стен в санузле при проверке

двухметровой контрольной рейкой более 2мм, отклонение от вертикали более 1,5мм стен в санузле, уступы между смежными изделиями покрытий из керамических (керамогранитных) плит более 1мм в санузле (стены);

- отклонения поверхности покрытия полов в комнате, в коридоре и в кухне, выявлена недопустимая величина просвета между рейкой и покрытием при проверке в любом направлении более 2 мм, вздутия, приподнятые кромки досок ламинат-паркета в комнате, в коридоре и в кухне;

- дефекты откосов, а именно некачественно отшлифованы перед покраской, наличие полос, пятен, подтеков, вкрапление мусора, дефекты поверхности оконных блоков - царапины, сколы, зазоры в угловых и Т-образных соединениях оконных блоков более 0,5 м, отклонения оконных блоков от вертикали и горизонтали более 1,5мм;

- отклонение стен по вертикали более 3 мм на 1 м в коридоре;

- на поверхности стен с обоями в коридоре, в кухне, в комнате обнаружено воздушные пузыри, З-ны, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения, локальные неровности шпаклевочного слоя (волнообразные наплывы шпатлевки).

Стоимость устранения строительных недостатков квартиры, возникших в результате нарушений при производстве строительно-монтажных и отделочных 9 работ, без износа, составляет: 452 618,53 руб., в том числе: стоимость работ 282 816,98 руб., стоимость материалов 169 801,55 руб. 

Экспертами при натурном исследовании определено, что исследуемый объект- кв. № №, по адресу: 

<

адрес>, является новым, и еще не эксплуатировавшимся имуществом в отличном состоянии, износ составляет 0%. (л.д. 152-228) 

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В силу части 3 и части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исходя из положений указанных норм, заключения судебных экспертиз оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд, проанализировав содержание названного экспертного заключения, приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные экспертом выводы научно обоснованы, кроме этого, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующиеданныеиз имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, эксперт предупреждался об уголовной ответственности. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется.

Каких-либо заслуживающих внимания доводов о недостатках заключения, свидетельствующих о его неправильности либо необоснованности, судом не установлено. Нарушений при производстве экспертизы требованиям Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положений статей 79, 83 – 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы, судом не установлено. Оснований, предусмотренных статьёй 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, для назначения дополнительной и повторной экспертиз у суда не имеется.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Ответчиком в порядке ст.56 ГПК РФ экспертное исследование № ССТЭ-2-797/2025 от 22.05.2025 г. 

<

данные изъяты>» не оспорено, возражения относительного экспертного заключения не представлено. 

В связи, с чем при разрешении данного спора, суд берет за основу экспертное заключение № ССТЭ-2-797/2025 от 22.05.2025 г. 

<

данные изъяты>», поскольку оно отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При этом в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 469 ГК РФ, статьей 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены в статье 475 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 данной нормы, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

В силу пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

При разрешении требований истца о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены выполненной работы, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключён в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположениепо отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного домаи (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Материалами дела подтверждается, что истец добровольно заключил договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, способе ее определения, доказательств, подтверждающих несогласие истца с ценой договора в момент его заключения, не представлено.

Из вышеизложенного следует, что содержание договоров участия в долевом строительстве, заключенных с истцами полностью соответствует требования п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениями ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно части 4 той же статьи условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7).

По данному делу факт наличия недостатков в спорной квартире установлен, как и факт неисполнения ответчиком законодательно установленной обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок. 

Наличие оснований, предусмотренных частью 7 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве, для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства стороной ответчика не доказано. При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для освобождения ответчика от гражданско-правовой ответственности за нарушение прав дольщика.

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно дляличных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из преамбулы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) следует, что недостатком товара (работы, услуги) является несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

При разрешении требований истца о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены выполненной работы, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит напродавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Между тем ответчиком не представлено доказательств неправомерного уклонения истца от подписания передаточного акта, в то время как истцом в рамках рассмотрения дела представлены исчерпывающие доказательства, подтверждающие ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств.

Сведения об устранении ответчиком указанных истцом недостатков, а также о том, что после такого устранения ответчик предложил истцу принять приведенный в надлежащее состояние объект долевого участия в строительстве, в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии п. 5.3. договора участия в долевом строительстве № КОР-2/5.1/144-93И от 10.1.12021 г. гарантийный срок для Объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. При этом: гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче помещения в Объекте; гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов, на который гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя; гарантийный срок на отделочные работы, конечные устройства и составляющие элементы системы «Умного дома» указан в Приложении № 3 к настоящему Договору.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации Объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий или их ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной Участнику долевого строительства Инструкцией по эксплуатации Объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования Объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно п. 5.4. при приемке Объекта долевого строительства Участник долевого строительства вправе до подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, а также сроки устранения выявленных недостатков, и отказаться от подписания Акта приема-передачи до исполнения Застройщиком обязательств по устранению существенных недостатков, делающих Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного Договором использования.

Стороны пришли к соглашению, что под существенным нарушением требований о качестве Объекта долевого строительства, понимается непригодность Объекта долевого строительства (Квартиры) в целом, либо каких-либо из его комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и Жилого дома аварийным и подлежащим сносу», утверждённым Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г., и иными законодательными актами.

Стороны пришли к соглашению, что согласованный Застройщиком с Участником долевого строительства срок для устранения недостатков Объекта долевого строительства, как выявленных при приемке Участником долевого строительства Объекта долевого строительства, так и выявленных в течение гарантийного срока составляет 3 календарных месяца. Застройщик вправе произвести устранение недостатков до истечения указанного срока. (п. 5.6.)

В соответствии с п. 5.7 объект долевого строительства должен соответствовать техническим регламентам, национальным стандартам и сводам правил, применение которых является обязательным. Допускается в Объекте долевого строительства отклонения отГОСТ, СНИП, СП, Стандартов, не являющихся обязательными и применяемых на добровольной основе в соответствии с действующим законодательством.

Согласно приложению № 3 к Договору участия в долевом строительстве № КОР-2/5.1/144-93И от 10.11.2021г. в квартире выполняется следующая отделка по помещениям: кухня: стены: обои; потолки: натяжные; полы: ламинат; столярные изделия: дверь (в квартирах студиях, в помещениях кухнях-гостиных отсутствует); комнаты: стены: обои; потолки: натяжные; полы: ламинат; столярные изделия: дверь (в квартирах студиях, в помещениях кухнях-гостиных отсутствует);коридор: стены: обои; потолки: натяжные; полы: ламинат; металлическая входная дверь; ванна, санузел: стены: отделка керамической плиткой (за исключением мест под ванной и иных скрытых мест); потолки: натяжные; полы: отделка керамической плиткой (за исключением мест под ванной и иных скрытых мест); столярные изделия: дверь; сантехнические изделия: ванна, раковина, унитаз, смесители; Лоджия и/или Балкон (при наличии) Полы, стены, потолок - без отделки. (п. 2) (л.д. 19-20)

В соответствии с п. 3 гарантийный срок на отделочные работы и отделочные материалы, сантехнические и столярные изделия, конечные устройства и составляющие элементы системы «Умного дома», указанные в настоящем приложении, составляет 1 год со дня передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, либо составления Застройщиком одностороннего Акта приема-передачи Объекта долевого строительства. 

Согласно п. 4 застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) отделочных работ, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации Объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной Участнику долевого строительства Инструкцией по эксплуатации Объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования Объекта долевого строительства, входящих вего состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Доводы ответчика о том, что между истцом и ответчиком подписан передаточный акт, в соответствии с которым, квартира соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям судом отклоняется, поскольку в ходе судебного разбирательства установлен наличия недостатков в спорной квартире, как и факт неисполнения ответчиком законодательно установленной обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок.

На основании статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Частью 2 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора;возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 4 той же статьи условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7).

По данному делу факт наличия недостатков в спорной квартире установлен, как и факт неисполнения ответчиком законодательно установленной обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок. 

Наличие оснований, предусмотренных частью 7 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве, для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства стороной ответчика не доказано. При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для освобождения ответчика от гражданско-правовой ответственности за нарушение прав дольщика.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит напродавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

Сведения об устранении ответчиком указанных истцом недостатков в материалах дела отсутствуют.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении договора, не соответствует.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора долевого участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный Застройщик «Самолет-Коробово» и ФИО1, последнему была передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: № по акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности№.

Согласно экспертному заключению № ССТЭ-2-797/2025 от 22.05.2025 г. 

<

данные изъяты>» в квартире № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, выявлены недостатки.

Согласно данного заключения, в квартире истца, расположенной по указанному выше адресу выявлены недостатки, которые свидетельствуют о несоответствии работ строительным и техническим нормам и правилам, а также условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с истцом.

Принимая во внимание указанные нормы процессуального закона, суд приходит к однозначному выводу, что объект долевого строительства – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый номер: № строительные недостатки, которые возникли в результате нарушения застройщиком – ООО «Специализировнный застройщик «Самолет-Заречье», технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе. 

Оценивая представленное заключение в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований ему не доверять, поскольку заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Кроме того, ответчиком суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, и суд, при вынесении судебного решения, считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в силу положений статьи 7 Закона N 214-ФЗ, гарантийный срок установлен на объект долевого строительства и не связан с первоначальным собственником или стороной долевого участия в строительстве.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришёл к выводу, что в судебном заседании доводы истца нашли свое подтверждение, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

При определении размера подлежащих взысканию денежных сумм суд исходит их следующего.

В силу требований ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехническогооборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Указанные изменения внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключённых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, законодателем установлено ограничение по общей сумме, подлежащей взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства, в которую входят убытки, неустойка, штраф. Общий размер суммы ограничен 3% от цены договора.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная норма применяется к правоотношениям, которые возникнут после 1 января 2025 года, поскольку решение суда выносится после 01 января 2025 года, то указанная норма закона применяется.

В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, пункт 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 г.

Иных указаний названная норма не содержит.

В связи, с чем права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Указанная в ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ норма закона, связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участников долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

По общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025 года.

Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.03.2025 № 18103-НС/02, исходя из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В соответствии с ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2024 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Тем самым, в данном случае к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2024 № 214-ФЗ.

В соответствии с условиями договора долевого участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ цена Договора составляет 4 695 061, 16 руб., из которых 1 695 061,16 руб. (за счет собственных средств) и 3 000 000 рублей (за счет кредитных средств), квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> передана ФИО1 по акту приема-передачи объекта долевого строительства по обусловленной в договоре цене. 

Таким образом, с учетом положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ суд приходит к выводу, что требования о соразмерном уменьшении цены договора и возмещение расходов истцу как участнику долевого строительства на устранение недостатков подлежат взысканию с застройщика, однако не более 3 % от цены договора, что составляет 140 851, 83 руб. из расчета ((4 695 061, 16 руб. стоимость объектадолевого участия в строительстве по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г.) х3%)).

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь статьями 309, 310 ГК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), положениями Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иныхфинансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве",проанализировав указанные нормы права, оценив представленные доказательства, исходя из положений статей 12 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, установив наличие допущенных застройщиком строительных недостатков, суд приходит квыводу, что покупная цена объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> подлежит уменьшению на 140851,83 руб. и с ООО Специализированный застройщик «Самолет Коробово» в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере140 851, 83 руб. в счет излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ. в счет уменьшения покупной цены.

Относительно требований в части компенсации морального вреда, то они подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" (статья 15), поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" эти отношения не регулируются.

В соответствии со статьей 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. 

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. При решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (пункты 1-2) при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовыхииных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом РФ от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ. 

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Истцом в счет компенсации морального вреда заявлено 10 000 руб. 

Поскольку к рассматриваемым правоотношениям, между истцом и ответчиком, применяется Закон РФ «О защите прав потребителя», то на основании статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, то суд оценивая приведенные обстоятельства в их совокупности, полагает, что заявленный размер морального вреда при установленных обстоятельствах чрезмерно завышен, и считает целесообразным с учетом конкретных обстоятельств дела, объема причиненных нравственных и физических страданий, личностных особенностей истца взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5 000 рублей с учетом требований разумности и справедливости.

Относительно ходатайства представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «Самолет Коробово»о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2025 г. включительно, а в случае внесения изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в рассматриваемой части или принятия иного нормативного правового акта, регулирующего аналогичные правоотношения, до более поздней даты, установленной такими изменениями или иным нормативным правовым актом, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" указано, что при рассмотрении заявлений о предоставлении отсрочки исполнения решения суда с учетом необходимости своевременного и полного исполнения решения или приговора в части имущественного взыскания суду вкаждом случае следует тщательно оценивать доказательства, представленные в обоснование просьбы об отсрочке (рассрочке), и материалы исполнительного производства, если исполнительный документ был предъявлен к исполнению.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в Определении от 18 апреля 2006 года N 104-О, следует, что основания для отсрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий. Вопрос о наличии указанных обстоятельств должен оцениваться и решаться судом в каждом конкретном случае с учетом того, что в силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников, возможная же отсрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.

Из приведенных норм и положений следует, что отсрочка исполнения решения суда возможна лишь в отношении неисполненного судебного акта при наличии исключительных обстоятельств, затрудняющих его исполнение, и лицо, обращающееся с заявлением, должно представить суду доказательства наличия серьезных препятствий и затруднений к совершению исполнительных действий. При этом, должны учитываться интересы, как должника, так и взыскателя.

Однако, суд приходит к выводу, что ответчиком не приведены основания предоставления отсрочки исполнения решения суда, ссылка на положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве"является несостоятельной, поскольку не приведены обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения решения суда, а основания для отсрочки исполнения решения суда должны носить исключительный характер. Кроме того, суд учитывает, что само по себе требование о соразмерном уменьшении покупной ценыматериальное требование и его неудовлетворение нарушает права истца. 

На основании изложенного суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «Самолет Коробово» о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2025 г. включительно.

Кроме того, принимая во внимание, что при подаче искового заявления истец от оплаты государственной пошлины был освобожден на основании п.3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителя» и п.4 ч.2 ст. 333.36 НК РФ, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрении дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, исходя из размера удовлетворенных требований согласно ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 8 225, 53 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу 

<

адрес> г

<

адрес> на 140851,83 коп.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Самолет Коробово» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 140 851, 83 руб. в счет излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве №КОР -2/5.1/144-93И от 10.11.2021г. в счет уменьшения покупной цены, компенсацию морального вреда 5 000руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет Коробово» в доход бюджета государственную пошлину в размере 8 225, 53 руб. 

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1- отказать.

Отказать в удовлетворении ходатайства ООО «Специализированный застройщик «Самолет Коробово» в предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И. Калинина

Решение изготовлено в окончательной форме 06.10.2025 г.