Дело 2-8775/2025 ~ М-5191/2025

УИД 50RS0021-01-2025-007093-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года г. Красногорск

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шабановой Т.И.,

при помощнике судьи Иваницкой Е.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей "Потребнадзор", действующей в интересах ФИО2, к ООО "СЗ "Бухта Лэнд" о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с недостатками переданного по договору недвижимого имущества, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

У с т а н о в и л:

Межрегиональная общественная организация защиты прав потребителей «Потребнадзор», действуя в интересах ФИО1, обратилось в суд с иском к ООО "СЗ "Бухта Лэнд" о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с недостатками переданного по договору недвижимого имущества, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ материальный истец и ответчик заключили договор участия в долевом строительстве № СП-3/18/185-507654401И, согласно которому ответчик взял на себя обязанность в установленные сроки создать и передать истцу объект долевого строительства площадью 34,92 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, г.о. Красногорск, 

<

адрес>. 

Цена договора составляет 10 746 119 рублей 93 копейки. 

Обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в полном объеме.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства передан истцу со строительными недостатками, площадь переданного объекта составила 33,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ материальный истец направил в адрес ответчика требование об исправлении строительных недостатков, которое оставлено ответчиком без ответа. 

Материальным истцом проведена досудебная экспертиза, согласно которой стоимость работ по устранению недостатков составляет 709 544 рубля 38 копеек. 

ДД.ММ.ГГГГ материальный истец направил в адрес ответчика претензию о об устранении строительных недостатков, указанных в досудебной экспертизе. 

Материальным истцом проведена досудебная экспертиза на предмет наличия недостатков по звокоизоляции от воздушного и ударного шума внутренних ограждающих конструкций, согласно досудебной экспертизы в объекте выявлены недостатки звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций, обнаружено не соответствие обязательным требования СП 51.13330.2011, стоимость работ по устранению указанных недостатков составляет 41 142 рубля. 

Просил обязать ответчика устранить строительные недостатки в объекте долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.о. Красногорск, 

<

адрес>, указанные в экспертных заключениях; взыскать с ответчика в пользу материального истца в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства денежные средства в размере 341 586 рублей 28 копеек; неустойку за нарушение сроков исполнения требования об устранении недостатков от размера стоимости устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического устранения недостатков; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с даты вступления решения суда в законную силу по дату фактического устранения недостатков, судебную неустойку за период с даты вступления решения суда в законную силу по дату фактического исполнения в размере 1 900 рублей 00 копеек за каждый день просрочки; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 2,5% от присужденной суммы.

Взыскать с ответчика в пользу процессуального истца штраф в размере 2,5% от присужденных в пользу потребителя сумм. 

Материальный истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении слушания дела в адрес суда не направлял. 

Представитель процессуального истца в судебное заседание не явился, в исковом заявлении заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в адрес суда письменные возражения в которых просил в удовлетворении иска отказать, поскольку материальный истец четырежды не предоставил доступ сотрудников ответчика в помещение для осмотра, в сентябре 2025 года материальный истец направила в адрес ответчика отказ о предоставлении доступа в помещение в письменной форме. в случае удовлетворения заявленных исковых требований просил учесть, что настоящее дело рассматривается в период действия изменений от ДД.ММ.ГГГГ в Федеральный закон №214-ФЗ. При таких обстоятельствах общая сумма взыскания денежных средств с застройщика (убытки, штраф) не должна превышать 3% от цены договора. Ответчик ходатайствовал о снижении заявленных истцом требований в порядке ст. 333 ГК РФ, снизить размер судебной неустойки до 50 рублей в день о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, увеличить срок устранения недостатков до не менее 60 дней.

Статья 167 ГПК РФ предусматривает, что лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если они не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно положениям ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами и не злоупотреблять ими.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

С учетом задач судопроизводства, принципа правовой определенности, общего правила, закрепленного в ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, отложение судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих деле, при принятии судом предусмотренных законом мер для их извещения и при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное заседание не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика, учитывая, что он надлежащим образом извещен о дате и времени судебного разбирательства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 7 того же Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ материальный истец и ответчик заключили договор участия в долевом строительстве № СП-3/18/185-507654401И, согласно которому ответчик взял на себя обязанность в установленные сроки создать и передать истцу объект долевого строительства площадью 34,92 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, г.о. Красногорск, 

<

адрес>. 

Цена договора составляет 10 746 119 рублей 93 копейки. 

Обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в полном объеме.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства передан истцу со строительными недостатками, площадь переданного объекта составила 33,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ материальный истец направил в адрес ответчика требование об исправлении строительных недостатков, которое оставлено ответчиком без ответа. 

Материальным истцом проведена досудебная экспертиза, согласно которой стоимость работ по устранению недостатков составляет 709 544 рубля 38 копеек. 

ДД.ММ.ГГГГ материальный истец направил в адрес ответчика претензию о об устранении строительных недостатков, указанных в досудебной экспертизе. 

Материальным истцом проведена досудебная экспертиза на предмет наличия недостатков по звокоизоляции от воздушного и ударного шума внутренних ограждающих конструкций, согласно досудебной экспертизы в объекте выявлены недостатки звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций, обнаружено не соответствие обязательным требования СП 51.13330.2011, стоимость работ по устранению указанных недостатков составляет 41 142 рубля. 

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований материального истца об устранении недостатков строительства, выявленных в ходи проведения досудебных экспертиз, представленных стороной истца в обоснование заявленных исковых требований, поскольку доказательств обратного стороной ответчика не представлено, ходатайство о назначении и проведении по делу судебной экспертизы сторона истца и сторона ответчика не заявляли. 

Из представленного стороной истца в обоснование заявленных исковых требований акта исследования № следует, что в объекте долевого строительства выявлены следующие недостатки: 

в коридоре: 

- механические повреждения в коробке, полотне входной двери (царапины, скалы, замятие); 

- выбивает автомат в МОП при тесте на утечку тока в розетках комнаты (слева от окна) и кухни (в нише под холодильник);

- скол на ламинате перед дверью в комнату;

- отклонение от горизонтальной плоскости основания под ламинат 7 мм на 2м;

- просадка ламината вдоль стен;

- скол на плинтусе пола, справа от электрощита;

- царапины на обойном полотне слева от двери кухни;

- отклонение от вертикали стены смежной с электрощитом 3мм на 1 м;

- мусор под краской, наплывы шпаклевки и царапины на потолке;

- наплывы краски на потолочном плинтусе;

- отклонение от горизонтальной плоскости основания под ламинат 7 мм на 2 м;

- видимые стыки, отслоение обойного полотна;

- неровности поверхности стен на стене слева от окна перед пилоном;

- отсутствует накладка на двери со стороны кухни;

- сколы на коробке, фурнитуре полотна, наличниках двери;

- скол на стене справа от двери;

- отклонение от вертикали торца стены слева, смежной с дверью 12 мм на всю высоту;

- отклонение от вертикали стены смежной с прихожей в районе холодильника – 7 мм на всю высоту;

- отклонение от вертикали стены смежной с выводом вентиляции – 20 мм на всю высоту;

- скол на плинтусе пола;

- окалины, царапины на всех стеклопакетах оконного блока балкона;

- сколы, царапины на радиаторе отопления;

- сколы на ПВХ профиле рамы и дверей оконного блока балкона;

- требуется регулировка дверей оконного блока балкона;

2. на лоджии:

- неровности поверхности стен, наплывы шпаклёвки на стенах и потолке;

- царапины на алюминиевом профиле рамы холодного остекления;

- требуется регулировка створок холодного остекления, провисание;

- изменение характера звучания напольного покрытия при простукивании;

- треснута напольная плитка;

- наплывы, трещины в затирочных швах напольной плитки;

3. в комнате:

- сколы на коробке, полотне, наличниках двери;

- отклонение по вертикали коробки межкомнатной двери 5 мм на всю высоту;

- окалины на всех стеклопакетах оконного блока;

- царапины на алюминиевом профиле рамы и створки оконного блока;

- перепад лицевых поверхностей в угловых соединениях створки оконного блока более 0,5 мм;

- наплывы и сколы шпаклёвки, мусор под краской, на откосах оконного блока;

- царапины на радиаторе отопления;

- просадка ламината вдоль стен;

- царапины и сколы на ламинате по периметру помещения;

- вздутие и заломы обойного полотна на углах стыковки;

- требуется регулировка створки оконного блока;

- неровности потолочного плинтуса;

4. в санитарном узле:

- изменение характера звучания напольного покрытия при простукивании;

- наплывы, трещины в затирочных швах напольной настенной плитки;

- сколы на коробке, полотне, наличниках дверей;

- протечка под ванной;

- сколы на плитке пола и люка ревизии ванны;

- неплотное прилегание потолочного плинтуса к стенам;

- отклонение от вертикали стены смежной с дверью – 3 мм;

- отклонение от вертикали стены слева от двери – 3 мм;

- отклонение от горизонтальной плоскости напольной плитки 6 мм на 2 м;

- мусор под краской, наплывы шпаклёвки на потолке.

Согласно представленного стороной истца акта экспертного исследования №.05/2025 от ДД.ММ.ГГГГ индекс изоляции воздушного шума межкомнатной перегородки в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.о. Красногорск, 

<

адрес>, составил 36дБ, что не удовлетворяет требованиям, изложенным п п. 9.2 Таблица 2 СП 51.12220.2110 «Защита от шума?Rw треб?41.

При производстве работ по устранению недостатков звукоизоляции конструкций в квартире по вышеуказанному адресу площадь квартиры уменьшится на 0,0893 кв.м., стоимость уменьшения площади квартиры по вышеуказанному адресу составил 28 307 рублей 62 копейки. 

Оснований не доверять выводам представленными стороной истца заключениями эксперта у суда не имеется, поскольку они проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенных истцом экспертиз, либо ставящих под сомнение их выводов, суду не представлено. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности заключений экспертов с учетом их компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы.

Суд принимает данные заключения, как допустимые доказательства по делу, полученные в соответствии с требованиями закона.

По общему правилу п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, а возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N-ФЗ).

Истец не лишен права требовать безвозмездного устранения недостатков.

Доказательств полного соответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям не представлено (ст. ст. 56, 60 ГПК РФ).

Доказательств устранения недостатков в добровольном порядке или наличия обстоятельств, которые бы освобождали от ответственности по устранению недостатков, не представлено (ст. 56, 60 ГПК РФ).

Суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 61, 67 ГПК РФ, в том числе представленное стороной истца заключение досудебной экспертизы, признавая его надлежащим и допустимым доказательством, установив, что ответчик в нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве передал участнику долевого строительства недвижимое имущество, которое имеет ряд недостатков, что подтверждается представленным истцом досудебным заключением, приходит к выводу о том, что требования материального истца в части возложения обязанности на ответчика по устранению недостатков в переданном им по договору долевого участия объекте долевого строительства являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд удовлетворяет требование истца о возложении обязанности на ответчика по устранению следующих недостатков: 

в коридоре: 

- механические повреждения в коробке, полотне входной двери (царапины, скалы, замятие); 

- выбивает автомат в МОП при тесте на утечку тока в розетках комнаты (слева от окна) и кухни (в нише под холодильник);

- скол на ламинате перед дверью в комнату;

- отклонение от горизонтальной плоскости основания под ламинат 7 мм на 2м;

- просадка ламината вдоль стен;

- скол на плинтусе пола, справа от электрощита;

- царапины на обойном полотне слева от двери кухни;

- отклонение от вертикали стены смежной с электрощитом 3мм на 1 м;

- мусор под краской, наплывы шпаклевки и царапины на потолке;

- наплывы краски на потолочном плинтусе;

- отклонение от горизонтальной плоскости основания под ламинат 7 мм на 2 м;

- видимые стыки, отслоение обойного полотна;

- неровности поверхности стен на стене слева от окна перед пилоном;

- отсутствует накладка на двери со стороны кухни;

- сколы на коробке, фурнитуре полотна, наличниках двери;

- скол на стене справа от двери;

- отклонение от вертикали торца стены слева, смежной с дверью 12 мм на всю высоту;

- отклонение от вертикали стены смежной с прихожей в районе холодильника – 7 мм на всю высоту;

- отклонение от вертикали стены смежной с выводом вентиляции – 20 мм на всю высоту;

- скол на плинтусе пола;

- окалины, царапины на всех стеклопакетах оконного блока балкона;

- сколы, царапины на радиаторе отопления;

- сколы на ПВХ профиле рамы и дверей оконного блока балкона;

- требуется регулировка дверей оконного блока балкона;

2. на лоджии:

- неровности поверхности стен, наплывы шпаклёвки на стенах и потолке;

- царапины на алюминиевом профиле рамы холодного остекления;

- требуется регулировка створок холодного остекления, провисание;

- изменение характера звучания напольного покрытия при простукивании;

- треснута напольная плитка;

- наплывы, трещины в затирочных швах напольной плитки;

3. в комнате:

- сколы на коробке, полотне, наличниках двери;

- отклонение по вертикали коробки межкомнатной двери 5 мм на всю высоту;

- окалины на всех стеклопакетах оконного блока;

- царапины на алюминиевом профиле рамы и створки оконного блока;

- перепад лицевых поверхностей в угловых соединениях створки оконного блока более 0,5 мм;

- наплывы и сколы шпаклёвки, мусор под краской, на откосах оконного блока;

- царапины на радиаторе отопления;

- просадка ламината вдоль стен;

- царапины и сколы на ламинате по периметру помещения;

- вздутие и заломы обойного полотна на углах стыковки;

- требуется регулировка створки оконного блока;

- неровности потолочного плинтуса;

4. в санитарном узле:

- изменение характера звучания напольного покрытия при простукивании;

- наплывы, трещины в затирочных швах напольной настенной плитки;

- сколы на коробке, полотне, наличниках дверей;

- протечка под ванной;

- сколы на плитке пола и люка ревизии ванны;

- неплотное прилегание потолочного плинтуса к стенам;

- отклонение от вертикали стены смежной с дверью – 3 мм;

- отклонение от вертикали стены слева от двери – 3 мм;

- отклонение от горизонтальной плоскости напольной плитки 6 мм на 2 м;

- мусор под краской, наплывы шпаклёвки на потолке.

А также производство работ по устранению недостатков звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций по воздушному шуму. 

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 10 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с ответчика в пользу истца следует взыскать компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, определенного с учетом характера причиненных участникам долевого строительства нравственных и физических страданий, а также исходя из принципа разумности и справедливости.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении за исключением балконов, лоджий, веранд и террас

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ). 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. 

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ). 

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. ст. 5, 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении за исключением балконов, лоджий, веранд и террас

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ). 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. 

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ). 

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. ст. 5, 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ. 

Как следует из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ № СП-3/18/185-507654401И, стороны согласились при расчетах принимать во внимание общую приведенную площадь нежилого помещения (апартамент). Общая оплаченная истцом стоимость нежилого помещения (апартамент) 10 746 119 рублей 93 копеек рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади с в сумме 307 735 рублей 39 копеек и из размера площади с учетом лоджии нежилого помещения (апартамент) 34,92 кв.м. (п. 3.1 договора, Приложение N 1 к договору).

Согласно Приложению N 1 к договору (л.д. 49) общая площадь нежилого помещения (апартамент) с учетом лоджии должна была составить 34,92 кв.м, площадь без учета лоджии – 32,81 кв.м. 

Согласно акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал истцу нежилое помещение (апартамент) общей площадью 33,9 кв.м.

В соответствии с п. 3.5 вышеуказанного Договора от ДД.ММ.ГГГГ если после вводы объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) окажется меньше площади объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к Договору более чем на 1 кв.м. Цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к Договору (столбец 9), на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации) и площадью объекта долевого строительства без учета лоджии, указанной в столбце 7 Приложения № к договору. 

Из приложения № следует, что площадь объекта долевого строительства по договору (без учета лоджии) составляет 32,81 кв.м.

Согласно экспликации нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, г.о. Красногорск, 

<

адрес>, пом. 185, общая площадь составила 33,9 кв.м., площадь лоджии – 2,04 кв.м, таким образом площадь объекта долевого строительства без учета лоджии составит 31,86 кв.м. 

Таким образом, разница между фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в экспликации, и площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в столбце 7 Приложения № договора составляет 0,95 кв.м. (32,81 кв.м. (общая площадь без учета лоджии, указанная в Приложении № к договору) – 31,86 кв.м. (общая площадь без учета лоджии, указанная в экспликации). 

Оплаченная общая площадь 34,92 кв.м. и переданная общая площадь 33,9 кв.м. определяются на основании различных критериев и не сопоставимы при сравнении запланированной и фактически построенной площади, как с точки зрения норм закона (ст. 15 ЖК РФ, ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ), так и с точки зрения заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве. 

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены. 

В силу положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Из буквального толкования положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что данной нормой установлена ответственность за неисполнение денежного обязательства: возможность начисления процентов за пользование чужими денежными средствами за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

При этом, из разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу материального истца денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу материального истца процентов за неправомерное удержание денежных средств, поскольку данные исковые требования являются производными от исковых требований в части взыскания денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства, в удовлетворении которых отказано. 

Суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу материального истца неустойки и штрафа по следующим основаниям. 

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданам - участникам долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления - ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, поскольку мораторий на взыскание штрафа установлен с ДД.ММ.ГГГГ, претензия направлена ответчику в период моратория, требование истца в части взыскания штрафа удовлетворению также не подлежит.

У суда не имеется по вышеуказанным обстоятельствам основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения, и штрафа, однако суд отмечает право истца обратиться с данным требованием после окончания действия моратория и в случае неисполнения решения суда.

В соответствии со ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

В силу п. 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в дальнейшем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, чч. 1 и 2 ст. 324 АПК РФ).

Таким образом, требование о присуждении судебной неустойки может содержаться в отдельном заявлении и подлежит разрешению судом, который принял решение по существу спора, в том же гражданском деле.

Разрешая требования материального истца о взыскании судебной неустойки, суд исходит из положений статей 1, 308.3 ГК РФ и разъяснений в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и учитывая, что требования материального истца о понуждении ответчиком к исполнению обязательства в натуре подлежат удовлетворению, и судебная неустойка может быть присуждена по заявлению истца (взыскателя) одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. Заявленный материальным истцом к взысканию размер судебной неустойки в 1 900 рублей в день является завышенным, в связи с чем должен быть уменьшен до 50 рублей в день, что будет отвечать требованиям соразмерности и справедливости.

Решая вопрос о сроке, в течение которого ответчику надлежит исполнить решение суда, суд, учитывая принцип исполнимости судебного акта, с учетом времени, необходимого на его обжалование, гарантированного действующим законодательством, и выполнение процедур, предусмотренных законодательством о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, соблюдение которых необходимо в силу законодательных предписаний и принимая во внимание специфику указанного правоотношения с учетом необходимого для этого периода времени, продолжительности процедуры выделения бюджетных ассигнований, приходит к выводу о том, что надлежит установить срок исполнения решения суда 4 месяца с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку данный срок будет являться разумным и достаточным для устранения выявленных нарушений.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В силу п. 3 постановления вышеназванные особенности применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления.

В соответствии с п. 4 Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № вступило в силу со дня официального опубликования – ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда на основании Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №» имеются основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взысканных денежных средств расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей "Потребнадзор", действующего в интересах ФИО2, к ООО "СЗ "Бухта Лэнд" о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с недостатками переданного по договору недвижимого имущества, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Обязать с ООО "Специализированный застройщик "Бухта Лэнд" (ИНН 

<

***>) в течении четырех месяцев с даты вступления решения в законную силу произвести в нежилом помещении (апартамент), расположенном по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, 

<

...>, устранить следующие строительные недостатки: 

в коридоре: 

- механические повреждения в коробке, полотне входной двери (царапины, скалы, замятие); 

- выбивает автомат в МОП при тесте на утечку тока в розетках комнаты (слева от окна) и кухни (в нише под холодильник);

- скол на ламинате перед дверью в комнату;

- отклонение от горизонтальной плоскости основания под ламинат 7 мм на 2м;

- просадка ламината вдоль стен;

- скол на плинтусе пола, справа от электрощита;

- царапины на обойном полотне слева от двери кухни;

- отклонение от вертикали стены смежной с электрощитом 3мм на 1 м;

- мусор под краской, наплывы шпаклевки и царапины на потолке;

- наплывы краски на потолочном плинтусе;

- отклонение от горизонтальной плоскости основания под ламинат 7 мм на 2 м;

- видимые стыки, отслоение обойного полотна;

- неровности поверхности стен на стене слева от окна перед пилоном;

- отсутствует накладка на двери со стороны кухни;

- сколы на коробке, фурнитуре полотна, наличниках двери;

- скол на стене справа от двери;

- отклонение от вертикали торца стены слева, смежной с дверью 12 мм на всю высоту;

- отклонение от вертикали стены смежной с прихожей в районе холодильника – 7 мм на всю высоту;

- отклонение от вертикали стены смежной с выводом вентиляции – 20 мм на всю высоту;

- скол на плинтусе пола;

- окалины, царапины на всех стеклопакетах оконного блока балкона;

- сколы, царапины на радиаторе отопления;

- сколы на ПВХ профиле рамы и дверей оконного блока балкона;

- требуется регулировка дверей оконного блока балкона;

2. на лоджии:

- неровности поверхности стен, наплывы шпаклёвки на стенах и потолке;

- царапины на алюминиевом профиле рамы холодного остекления;

- требуется регулировка створок холодного остекления, провисание;

- изменение характера звучания напольного покрытия при простукивании;

- треснута напольная плитка;

- наплывы, трещины в затирочных швах напольной плитки;

3. в комнате:

- сколы на коробке, полотне, наличниках двери;

- отклонение по вертикали коробки межкомнатной двери 5 мм на всю высоту;

- окалины на всех стеклопакетах оконного блока;

- царапины на алюминиевом профиле рамы и створки оконного блока;

- перепад лицевых поверхностей в угловых соединениях створки оконного блока более 0,5 мм;

- наплывы и сколы шпаклёвки, мусор под краской, на откосах оконного блока;

- царапины на радиаторе отопления;

- просадка ламината вдоль стен;

- царапины и сколы на ламинате по периметру помещения;

- вздутие и заломы обойного полотна на углах стыковки;

- требуется регулировка створки оконного блока;

- неровности потолочного плинтуса;

4. в санитарном узле:

- изменение характера звучания напольного покрытия при простукивании;

- наплывы, трещины в затирочных швах напольной настенной плитки;

- сколы на коробке, полотне, наличниках дверей;

- протечка под ванной;

- сколы на плитке пола и люка ревизии ванны;

- неплотное прилегание потолочного плинтуса к стенам;

- отклонение от вертикали стены смежной с дверью – 3 мм;

- отклонение от вертикали стены слева от двери – 3 мм;

- отклонение от горизонтальной плоскости напольной плитки 6 мм на 2 м;

- мусор под краской, наплывы шпаклёвки на потолке.

А также производство работ по устранению недостатков звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций по воздушному шуму.

В случае неисполнения решения суда в установленных срок взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Бухта Лэнд" (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ИНН №) судебную неустойку в размере 50 рублей в день до полного исполнения решения суда. 

В удовлетворении исковых требований в большем размере – отказать. 

Взыскать с ООО "Специализированного застройщика "Бухта Лэнд" (ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течении месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2025 года.

Судья Т.И. Шабанова