Дело № 3а-70/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 19 февраля 2018 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Баяндиной О.В.

с участием представителя административного истца ООО «Березники-Металл» ФИО1, представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Березники-Металл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Березники-Металл» (далее – ООО «Березники-Металл», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов, общей площадью 8352 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2965000 рублей по состоянию на 5 апреля 2017 г.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что он является арендатором вышеназванного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 5 апреля 2017 г. и составляет 17926899,84 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды определяется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как арендатора земельного участка.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка ООО «Березники-Металл» представлен отчёт об оценке № ** от 25 июля 2017 г., составленный ООО «Пермский центр комплексных решений», на предмет определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 5 апреля 2017 г. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчётом составила 2 965000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Березники-Металл» ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объёме.

Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях от 5 февраля 2018 г.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, не возражала против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве на административное исковое заявление от 16 февраля 2018 г.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО4, действующий на основании доверенности, представил письменные пояснения по административному исковому заявлению, просил о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации города Березники ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимал, просил о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью «Пермский центр комплексный решений», извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца и представителей заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО «Березники-Металл» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ** на основании договора № ** аренды земельного участка от 26 мая 2017 г., что подтверждается копией данного договора аренды, копией акта приёма-передачи земельного участка, копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, другими имеющимися в деле доказательствами.

Из анализа положений договора аренды № ** земельного участка, уведомления о расчёте арендной платы на 2017 год следует, что размер арендной платы по этому договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена на основании Акта определения кадастровой стоимости № ** от 5 апреля 2017 г. и составила 17926 899,84 рублей по состоянию на 5 апреля 2017 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № ** от 25 июля 2017 г., составленного обществом с ограниченной ответственностью «Пермский центр комплексный решений», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 5 апреля 2017 г. составляет 2 965000 рублей. Оценщик ООО «Пермский центр комплексных решений» Т., проводившая оценку, включена в реестр членов Некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в обществе с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование».

Представленный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «СВОД».

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод количественных корректировок по объектам-аналогам. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в пределах города Березники Пермского края, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Также оценщиком были использованы данные из аналитического отчёта о развитии рынка земельных участков Пермского края за 1 квартал 2017 года, подготовленного специалистами ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Источники информации приложены к отчёту.

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчётам об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на состояние рынка (дату продажи), на площадь.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Кроме того, административным истцом представлено в суд положительное экспертное заключение экспертов Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Свободный Оценочный Департамент» от 25 декабря 2017 г. № ** на отчёт об оценке № ** от 25 июля 2017 г.

Данное экспертное заключение соответствует Федеральному стандарту оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 г. № 328, а именно: оно подписано экспертом, проводившим экспертизу отчёта об оценке, утверждено и заверено председателем Экспертного совета НП СРО «СВОД».

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах (письменных пояснениях) административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленное ООО «Березники-Металл» требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке № ** от 25 июля 2017 г., то есть в размере 2 965 000 рублей по состоянию на 5 апреля 2017 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Березники-Металл» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 20 ноября 2017 г. Решением комиссии от 12 декабря 2017 г. № 1166 административному истцу в удовлетворении заявленного требования отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ООО «Березники-Металл» в комиссию, то есть 20 ноября 2017 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Березники-Металл» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов, общей площадью 8352 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2965000 (два миллиона девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 5 апреля 2017 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью «Березники-Металл» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 20 ноября 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 26 февраля 2018 г.

Решение не вступило в законную силу. 

Судья – подпись -