Дело №3а-13/2025 (3а-566/2024)

22OS0000-01-2024-000868-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 февраля 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Голиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Малл инвест» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Малл инвест» (далее - ООО «Малл инвест») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 20 июня 2024 года № ОРС-22/2024/001001 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 июня 2024 года кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27 июня 2024 года составляет 123 431 822, 50 руб. Кроме того, согласно решения Алтайского краевого суда по делу № 3а-162/2022 кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости в 2022 году была установлена в соответствии с заключением эксперта Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 860/6-4 от 11 апреля 2022 года в размере его рыночной стоимости 94 115 000 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной согласно отчета об оценке от 24 апреля 2024 года № 1158/04.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Агентство Оценки» ФИО1 Решением КГБУ «АЦНГКО» от 20 июня 2024 года № ОРС-22/2024/001001 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддерживала в полном объеме.

Представители административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО3, ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставили на усмотрение суда.

Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражали против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО6 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Правительство Алтайского края полагало, что при рассмотрении настоящего спора не будут затронуты его права.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Малл инвест» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 7-9).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения определена на основании приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» по состоянию на 1 января 2023 года, с датой применения с 1 января 2024 года в отношении объекта - с кадастровым номером *** в размере 123 431 822,5 руб. (т. 1 л.д. 10).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

22 мая 2024 года ООО «Малл инвест» обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 162), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 24 апреля 2024 года № 1158/04.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Агентство Оценки» ФИО1 (т. 1 л.д. 15-91). 

24 мая 2024 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2024/001001 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т. 1 л.д. 165).

Решением бюджетного учреждения от 20 июня 2024 года № ОРС-22/2024/001001 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 166-167).

В обоснование принятых решений указано, что нарушены требования подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект - аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта - аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Выявлены следующие нарушения:

- в объявлении о продаже объекта - аналога №2 указано, что продажа объекта - срочная, т.е. условия нетипичные (нерыночные) предполагающие снижение цены предложения по сравнению с рыночными условиями. В описании объектов - аналогов (Таблица 15.4.3), в расчетной таблице (Таблица 15.4.4), а также в описании применяемых корректировок (стр.87) данный фактор не указан, корректировка по данному фактору не применялась.

В расчетной таблице (таблица 15.4.4) указано, что в здании, в котором расположен объект - аналог №3, был произведен капитальный ремонт, что значительно снизило его износ и улучшило состояние (т.е. минимизировало корректировку на состояние). В отчете отсутствуют ссылки на источник информации по реконструкции/ капремонту здания, а также данные о дате проведения капремонта, т.е информация не подтверждена, следовательно, применение корректировки в размере 4,40% не обосновано. 

Объект с кадастровым номером *** (таблица 15.4.3) более сопоставим с объектом оценки по местоположению, площади, состоянии здания и состояния отделки чем остальные объекты - аналоги. При этом оценщик отказывается применять его в расчете.

Объект оценки значительно отличается по состоянию и классу отделки от объекта - аналога №1 (фактически у объекта - аналога №1 отделка отсутствует) и объекта - аналога №2 (требуется ремонт отделки), при этом корректировка по данному фактору не производилась, различие в классе и состоянии отделки не выявлено и не описано.

В таблице 15.4.3 удельная цена предложения помещений (объекты №3 и № 4) выше, чем удельная цена предложения зданий (объекты №1 и №2). Оценщик применяет к объектам - аналогам понижающую корректировку на тип объекта, хотя данные рынка (выборка предложений о продаже схожих объектов) противоречат данным справочника. Справочник оценщика недвижимости, на который ссылается оценщик при применении данной корректировки, сообщает, что данные рынка являются более актуальными для использования, чем данные справочника. 

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 23 сентября 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Малл инвест» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 21 октября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 24 апреля 2024 года № 1158/04.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Агентство Оценки» ФИО1 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта от 19 декабря 2024 года № 2311/6-4-24, подготовленного экспертом Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7, отчет об оценке от 24 апреля 2024 года № 1158/04.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Агентство Оценки» ФИО1 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** могла быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. 

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Малл инвест» у КГБУ «АЦНГКО» не имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости. 

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии по настоящему делу совокупности указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 20 июня 2024 года № ОРС-22/2024/001001 незаконным, поэтому заявленное в этой части требование административного истца подлежит удовлетворению. 

Поскольку заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, оно может быть положено в основу решения суда.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку, отчет об оценке от 24 апреля 2024 года № 1158/04.24 содержит необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта, суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на его основании.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 22 мая 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Малл инвест» удовлетворить.

Признать незаконным решение краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 20 июня 2024 года № ОРС-22/2024/001001 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 24 апреля 2024 года в равном его рыночной стоимости размере - 86 856 000 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Малл инвест» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 22 мая 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова