Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-534/2017 по административному исковому заявлению ООО «Ладога-С» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Ладога-С» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, просило признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №, обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления от 29.12.2016 года № и установления рыночной стоимости на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГ. №.

В обоснование своих требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 421 726,26 рублей, дата определения кадастровой стоимости земельного участка 25.04.2014 года.

В соответствии со ст.24.18 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в этом отказано.

ООО «Ладога-С» считает, что нарушаются его права как пользователя земельным участком, на установление экономически обоснованного размера налога на земельный участок, исчисляемого на основании удельного показателя кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 административные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области по доверенности ДД.ММ.ГГ. № ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росресстра по Самарской области, Администрации с.п Н.Санчелеево Ставропольского района Самарской области, администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Глава сельского поселения Нижнее Санчелеево муниципального района Ставропольский Самарской области в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело без их участия, оставив разрешение административного иска на усмотрение суда.

В соответствии с ч.6 ст.226 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя административного истца, оценщика ФИО4, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ООО «Ладога-С» по следующим основаниям.

В соответствии со ст.24.18 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ. между Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области (Арендодатель) и ООО «Ладога-С» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под рынок по продаже сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым по состоянию на 25.04.2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 421 726,26 рублей.

29.12.2016 года ООО «Ладога-С» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №.

К данному заявлению административный истец представил отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО АНОЭ «

<

данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 25.04.2014 

года в размере 2 543 499, 04 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №, заявление ООО «Ладога-С» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

ООО «Ладога-С» копия решения Комиссии была направлена 09.03.2017 года. С заявленным требованием административный истец обратился с соблюдением законом трехмесячного срока.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. 

Из текста решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № следует, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

- мнение оценщика об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости противоречит данным рынка. Указанные в отчете аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), нарушены п.13 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7;

- диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета № отсутствует, нарушен п.22 ФСО № 7;

- анализ рынка указывает на наличие 3-х источников информации, оценщик осуществляет выборку только по одному из них, хотя объем выборки не внушает доверия – 6 объектов. При этом указано на наличие иных источников аналитической информации по сегменту рынка объекта оценки – «данные Поволжского центра развития», источник информации которых отсутствует (нарушен п.11 ФСО № 3), на странице № отчета, приводящие иные значения по сегменту рынка. Источник информации для подбора аналогов у оценщика другой – ИБ «Волга-Инфо», где было найдено большее количество аналогов, чем при анализе «Зеленой площади», анализ рынка недостаточен, процесс его не понятен пользователю отчета и не обоснован оценщиком – п.11 ФСО № 7;

- отсутствуют правила отбора аналогов – нарушен п.22 ФСО № 7;

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

На основании п.11 ФСО № 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Согласно п.13 ФСО № 3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что отчет выполнен по состоянию на 25.04.2014 года – на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки.

Исследование величины рыночной стоимости объекта оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. На страницах № отчета приведено обоснование выбора подхода и методики к оценке объекта и обоснование неприменимости иных методов и подходов к оценке объекта.

В соответствии с п.12-17 ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Для расчета оцениваемого земельного участка оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту оценки по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено на страницах № отчета, аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, при применении метода корректировок, каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование введенных корректировок на торг, на форму участка, на площадь и отсутствие необходимости в применении корректировок на улучшение на местоположение, на транспортную доступность приведено на страницах № отчета. Стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила 2 543 499, 04 рубля.

Согласовав результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 25.04.2014 года составляет 2 543 499, 04 рубля.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 поддержала выводы отчета об оценке, по первому замечанию Комиссии пояснила, что на странице № отчета, при анализе фактора «возможность подключения к инженерным коммуникациям» сделано предположение, что фактор «обеспеченность инженерными коммуникациями» имеет только два значения – «возможность подключения к коммуникациям есть» - «возможность подключения к коммуникациям нет», что является бинарной переменной. Оценщик принял допущение «Поскольку в настоящем случае все аналоги являются земельными участками, расположенными в пригородной зоне, и с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление, невозможно, оценщик считает, что рассматриваемые аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями». В таблице № на странице № отчета никакой информации, опровергающей данное предположение, не содержится. Информация о наличии отсутствия мотивированного отказа на подключение к сетям ИТО отсутствует. Оценщик проводил оценку в предположении равных прав объекта оценки и объектов-аналогов на подключение необходимых коммуникаций. Считает, что требования п.13 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7 не нарушены.

П.22 ФСО № 7 содержит требования к проведению расчетов сравнительным подходом к оценке и в данном пункте нет требований к описанию диапазонов значений факторов стоимости. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов, согласно п.11 ФСО № 7 должен быть приведен в разделе анализа рынка, что и приведено на странице № отчета в разделе № Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. На странице № дано краткое упоминание о факторе стоимости - фактор «площадь участка», который является количественным параметром и может принимать любые значения, причем не только целочисленные. Требования п.22 ФСО № 7 оценщиком соблюдены.

На странице № отчет перечислены все возможные и доступные источники для исследования рынка по Самарской области в ретроспективе. После исследования доступных источников, было выявлено, что общую ситуацию на земельном рынке Самарской области в сегменте под промышленную застройку лучше всего отразит печатное издание «Зеленая площадь». В других изданиях информация либо отсутствует, либо дублирует содержание «Зеленой площади». Анализ рынка, отраженный в таблице №, основан на исходных данных источника, по оцениваемому сегменту рынка, не прошедших детальный отбор (по сопоставимости), применяемый к аналогам, и поэтому включен в отчет только для общего понимания ситуации на рынке Самарской области. Объективный анализ рынка, в соответствии с оценочной зоной – Ставропольский район Самарской области, проведенный в соответствии с п.11 ФСО № 7, содержит таблица № отчета. Для данного анализа использовалась информационная база ООО «Волга-Инфо», которая содержит больше данных по объектам-аналогам по Ставропольскому району Самарской области, чем остальные источники, а также содержит более подробную описательную часть объявлений, позволяющую отобрать более сопоставимые аналоги. Выкопировки по даны объявлениям приложены к отчету. Анализ достаточности и достоверности рыночной информации содержится на странице № отчета, проведен на основе анализа статистических характеристик, содержащийся в таблице № отчета. Значение коэффициента вариации незначительно превышает норму (33%), разница между средним значением и медианой не превышает 10%. Был сделан вывод, что применение дополнительной информации не приведет к существенному изменению итоговой величины. Данные Поволжского центра развития приведены из личного архива оценщика и только в качестве общего понимания зависимости цены земельного участка от муниципального района Самарской области. Печатное издание «Зеленая площадь» и данные Поволжского центра развития использовались для описательной части рынка земельных участков по Самарской области в целом инее использовались в дальнейших расчетах. Нормы п.11 ФСО № 7 и п.11 ФСО № 3 не нарушены.

Полное описание аналогов – первичная выборка, представлены в таблице № отчета, вторичная выборка представлена в таблице № отчета. Правила отбора аналогов для расчетов – вторичной выпорки описаны на странице № – Главным правилом отбора аналога в настоящем случае является принцип максимального приближения значений ценообразующих параметров объекта-аналога к значениям ценообразующих параметров у объекта оценки. В настоящем случае все объекты аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки, поэтому при формировании вторичной выборки ориентировалась на показатель абсолютного отклонения, который выражается как разность между средним значением выборки и значением элемента по модулю.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный оценщиком ООО АНОЭ «

<

данные изъяты>» ФИО1, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Согласно положительному экспертному заключению НП СРО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № на отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «

<

данные изъяты>».

Часть 2 статьи 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, административными ответчиками не представлено. 

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям закона и федеральных стандартов оценки, административными ответчиками не заявлено. Иных доказательств в опровержение размера рыночной стоимости недвижимого имущества представлено не было.

Согласно ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Ладога-С» о признании решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам, нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. Восстановительной мерой нарушенных прав ООО «Ладога-С» является обязание Комиссии устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Ладога-С» от 29 декабря 2016 года №.

Вместе с тем, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части возложения на Комиссию обязанности принять решение об установлении рыночной стоимости участка на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненного ООО АНОЭ «

<

данные изъяты>», поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180, 227-228 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Ладога-С» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области удовлетворить частично.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления ООО «Ладога-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Ладога-С» от 29 декабря 2016 года №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова