Дело 2-1772/2021

УИД 54RS0007-01-2021-000305-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2021года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Васильевой Н.В.

Помощнике ФИО1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Строй Вест» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к ООО «Строй Вест», обосновав свои исковые требования следующим образом.

03.02.2017г. между сторонами заключен Договор №№ участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить 2-х комнатную квартиру в 

<

адрес>, вл.68-70, корпус 2: № на площадке, на 4 этаже, 2 секции. 

<

адрес> квартиры составляла 80,40 кв.м., жилая 77,25 кв.м. Стоимость квартиры по условиям договора составила 12060000,00 руб. Указанную стоимость истец оплатила полностью. По условиям договора ответчик передает квартиру не позднее 31.12.2017г. Однако передача квартиры и выдача ключей состоялись 20.03.2018г. Период просрочки составил 79 дней. Квартиру осмотреть истец смогла только 02.02.2018г. на предмет недостатков. При осмотре было обнаружено, что в квартире проживают рабочие и квартира находится в антисанитарном состоянии. От увиденного истец стала переживать, была потрясена, в связи с чем, ей причинен моральный вред. Кроме того, из-за задержки сдачи квартиры, истец была вынуждена снимать жилье, в связи с чем, были причинены убытки. 

Квартира была приведена в порядок к 5.02.2018г. и истец смогла ее осмотреть. Обнаружены недостатки, отсутствие воды и света, что делало начало ремонта невозможным. Недостатки были устранены только к 06.03.2018г. при передаче ключей истцу сообщили, что общая жилая площадь квартиры увеличилась на 4,2 %, а летних помещений на 27%, в связи с чем, подписан акт сверки с указанием оплатить доплату до 30.06.2018г. в размере 650000 рублей. Вместе с тем, это требование незаконное и не подлежит исполнению, поскольку ответчик умышлено ввел истца в заблуждение относительно площади квартиры, объективным обстоятельств, которые могли привести к увеличению площади квартиры не было, что подтверждается по делу № о нарушении антимонопольного законодательства. В это же день подписан акт приема-передачи квартиры, но истцу не был передан ее экземпляр. Акт передали истцу только 20.03.2018г., дата передачи квартиры в нем стояла 14.02.2018г.

30.06.2018г. истцом в адрес ответчика направлено заявление с требованием погасить неустойку за просрочку передачи квартиры и возмещении морального вреда, и указанием, что требования ответчика о доплате в связи с увеличением площади квартиры незаконны.

Ответчик не отреагировал на заявление, поэтому 05.11.2020г. истец направил в адрес ответчика еще одну претензию, в которой предложила урегулировать спор путем зачета взаимных требований. 27.11.2020г. претензия ответчиком получена. Ответчик никак не отреагировал на претензию.

На основании изложенного, с учетом уточнений (л.д. 8, 11, 158-159), истец просит суд:

- признать п. 11 акта приема-передачи квартиры недействительным;

- взыскать с ответчика неустойку за просрочку обязательства по передаче квартиры в течение 79 дней в сумме 484812 рублей.

- признать требование о доплате, содержащееся в акте сверки от /дата/ незаконным;

- признать недействительным п. 10.3 договора № Крыл-2-2-4-2 участия в долевом строительстве от /дата/;

-взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 300000 рублей.

- взыскать с ответчика штраф в размере 50% от всей взысканной суммы за отказ в удовлетворении законных требований истца в добровольном порядке.

Истец в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему (л.д. 160-173). 

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ранее направил возражения, в котором исковые требования не признал, дополнительно указав, что в случае если суд придет к выводу, что имеются основания для взыскания неустойки, просил снизить неустойку (л.д. 106-131).

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ст.5 вышеуказанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что 03.02.2017г. между сторонами подписан договор №Крыл-2-2-4-2 участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Строй Вест» обязуется построить дом по строительному адресу 

<

адрес>, вл.68-70, 

<

адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ФИО2 в собственность в срок до 31.12.2017г. квартиру, состоящую из 2-х комнат, расположенную на 4 этаже 2-й секции, общей площадью с учетом площади летних помещений 80,40 кв.м., жилой площадью 77,25 кв.м. ФИО2 обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 12060000,00 руб. путем внесения платежей по графику: 7000000,00 руб. в срок до 10.03.2017г. включительно, и 5060000,00 руб. до 07.04.2017г. включительно. (л.д. 15-25)

ФИО2 обязательства по договору выполнены в полном объеме, о чем свидетельствуют представленные платежные документы. (л.д.97-101) и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Проанализировав содержание договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу, что на истца возлагалась обязанность по оплате стоимости строительства жилого помещения, а ответчик принял на себя функции заказчика строительства объекта недвижимости с обязательством передачи в собственность обусловленного договором жилого помещения по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. 

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 6.3 договора предусмотрено, что ответчик должен передать истцу квартиру не позднее /дата/.

Доказательств того, что срок передачи объекта был изменен, суду не представлено.

Таким образом, объект должен быть передан истцу не позднее 31.07.20217 г. Однако, объект долевого строительства истцу до настоящего времени не передан, данный факт ответчиком не оспаривается.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

30.12.2017г. ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. (л.д. 115-118)

05.02.2018г. сторонами составлен акт осмотра объекта долевого строительства с замечаниями на недостатки (л.д. 32-34).

15.02.2018г. подписан еще один акт осмотра, в котором ФИО2 внесены замечания, из которых следует, что недостатки, выявленные при осмотре 05.02.18г. не устранены (л.д.35).

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами и датирован 14.02.2018г. (л.д.31).

Акт приема-передачи ключей и оборудования квартиры подписан сторонами 20.03.2018г.

Поскольку ответчиком разделены по времени, и оформлено разными актами прием-передача квартиры и прием-передача ключей от квартиры, суд считает датой приема-передачи 

<

адрес>.03.2018г. по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с п.6.3. договора №Крыл-2-2-4-2 от 03.02.2017г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства по передаточному акту не позднее 31.12.2017г. квартиру.

По мнению суда, передать квартиру без возможности ею владеть, пользоваться и распоряжаться невозможно. Передача квартиры без передачи ключей от нее является фиктивной, оформленной лишь документально, поскольку собственник квартиры не может попасть внутрь, то есть фактически не может владеть своим имуществом.

Пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ определено содержание права собственности: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Отсутствие у собственника возможности осуществлять свои права, в связи с отсутствием у него доступа к имуществу является нарушением прав и законных интересов собственника.

Учитывая изложенное, суд принимает за дату реальной передачи квартиру истцу дату передачи ключей от квартиры, то есть 20.03.2018г.

Решая вопрос о наличии у истца права на взыскание неустойки за нарушение установленных договором сроков, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Положениями данной статьи предусмотрена возможность составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 12 указанного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом, составление одностороннего акта приема-передачи является механизмом защиты прав застройщика при уклонении участника долевого строительства от подписания двустороннего акта приема-передачи и, как следствие, освобождения от ответственности за нарушение срока передачи объекта в эксплуатацию за период после составления одностороннего акта.

Однако, односторонний акт ответчиком не был составлен. 

Вместе с тем, в материалы дела истцом представлены акты осмотра и заключение (л.д.32-36, 174-176), согласно которым следует, что истец приступила к приему квартиры и при осмотре квартиры были обнаружены недостатки.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 31.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих, что качество квартиры, подлежащей передаче истцу, соответствовало условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Вместе с тем, из содержания актов осмотра, составленных в присутствии представителя управляющей компании ООО «БЭСТ Сервис», который в последующем передавал истцу ключи от квартиры, что в совокупности с положениями ст. 182 ГК РФ, свидетельствует, о том, что этот представитель был уполномочен на осуществление осмотров и подписание актов. 

Из указанных актов следует, что истцом не был осуществлен прием жилого помещения по причине наличия в нем недостатков. 

Доводы представителя ответчика о том, что истец умышленно затягивал подписание акта приема-передачи квартиры, суд не принимает во внимание, поскольку ответчиком суду не представлено доказательств того, что выявленные в ходе осмотра квартиры недостатки являются несущественными и не препятствовали принятию объекта долевого строительства. 

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 12 указанного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом, составление одностороннего акта приема-передачи является механизмом защиты прав застройщика при уклонении участника долевого строительства от подписания двустороннего акта приема-передачи и, как следствие, освобождения от ответственности за нарушение срока передачи объекта в эксплуатацию за период после составления одностороннего акта.

Однако, односторонний акт ответчиком не был составлен. 

Следовательно, при указанных обстоятельствах со стороны истца не имело место быть злоупотребление правом и уклонения от получения квартиры.

Таким образом, наличие недостатков передаваемого объекта недвижимости не является злоупотреблением правом и не освобождает застройщика от обязанности по уплате неустойки за нарушение сроков сдачи такого объекта. Действия истца, связанные с обязанием ответчика исправить недостатки и передать помещение надлежащего качества, не свидетельствуют об уклонении от принятия помещения, поскольку они были направлены на восстановление нарушенного права в полном соответствии с положениями ст. 8 ч. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

При этом, как следует из материалов дела, ответчик направил истцу уведомление о необходимости принятия истцом квартиры, которое прибыло в место вручения - 04.01.2018г. и /дата/, возвращено обратно отправителю.

В силу положений договора (п. 7.1) истец должен в течение одного месяца после получения сообщения ответчика о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче, принять объект.

Как следует из материалов дела, истец приступила к принятию 

<

адрес>.02.20218 г., что подтверждается актом осмотра, но объект не был принят ввиду наличия недостатков.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец приступил к принятию объекта в установленный срок и не допустил просрочку исполнения своего обязательства по принятию объекта (квартиры).

Таким образом, ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства, а именно период нарушения составляет /дата/ по /дата/ и суд не соглашается с позицией истца, что период просрочки начинается с /дата/, поскольку согласно договора срок передачи квартиры - /дата/, следовательно, период просрочки начинается с /дата/.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком обязательств по передаче истцу квартиры в срок, установленный договором, факт оплаты участником долевого строительства цены объекта ответчиком не оспорен, суд считает законными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, за период с 01.01.2018 г. по 20.03.2018 г., что составляет 79 дней.

В силу ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Истцом представлен расчет неустойки за 79 дней просрочки, исходя из цены договора 12 060 000,00 руб., что составляет 484812,00 руб.

Суд, учитывая положения ст. 196 ГПК РФ, согласно которым не может выйти за пределы заявленных требований, принимает расчет истца, и приходит к выводу, что истец вправе требовать с ответчика взыскание неустойки в размере 484812,00 руб.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении положений ст.333 ГК РФ, согласно которым, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ч.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, стоимость объекта, отсутствие существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков передачи объекта, а также имущественный интерес сторон, и исходя из обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства, и учитывая компенсационную природу неустойки, суд считает, рассчитанную сумму неустойки явно не соответствующей последствиям нарушения обязательств, и, применяя положения ст.333 ГК РФ, полагает снижение неустойки допустимым до 300 000,00 руб. Этот размер неустойки соответствует последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика. Для снижения размера неустойки в большем размере, суд оснований не находит.

При указанных обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца неустойка в размере 300 000,00 руб.

При этом суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о признании пункта 11 Акта приема-передачи спорной квартиры недействительным по следующим основаниям.

Как следует из пункта 11 акта приема-передачи от 14.02.2018г. (л.д.31), с момента подписания настоящего акта обязательства ООО «Строй Вест» по выплате неустойки, предусмотренной п.2 ст.6 Федерального Закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», неустойки (штрафа), предусмотренной Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», договорной неустойки, иных санкций, убытков (включая упущенную выгоду) процентов по ст.395 ГК РФ и иных аналогичных выплат за период с 31.12.2017г. по дату подписания настоящего акта в пользу участника долевого строительства считаются прекращенными на основании ст.415 ГК РФ и исполнению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 31.07.2020) "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (от 4 октября 2012 г. N 1831-О и др.).

По смыслу ст. 415 ГК РФ прощение долга считается состоявшимся при определении предмета сделки, то есть размера прощаемой задолженности, если предмет сделки определяется в денежном выражении.

Согласно п. 33 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» по смыслу статьи 415 ГК РФ при прощении долга должны быть указаны условия, позволяющие идентифицировать обязанность, от исполнения которой освобождается должник.

Вместе с тем, как следует из буквальных толкований условий, изложенных в акте приема-передачи, обязанность, от исполнения которой освобождается ответчик (застройщик) не позволяет определить размер прощаемой его задолженности. 

Как установлено судом, квартира фактически была переда истцу лишь /дата/, т.е. на момент подписания этого акта квартира еще не была передана истцу, что свидетельствует о невозможности определить размер прощаемой задолженности.

Суд также отмечает, что данное соглашение было направлено к выгоде только застройщика, поскольку приводит к освобождению его от ответственности за нарушение обязательств, но при этом, не освобождает истца от обязательства по доплате за передаваемые истцу объект.

Ссылка на положение ст. 415 ГК РФ не принимается судом во внимание, поскольку из п. 11 акта приема-передачи, датированного /дата/, согласно которому истец (участник долевого строительства) подтверждает, что не имеют по договору никаких финансовых и иных претензий к застройщику (ответчику), не усматривается определенно выраженное намерение истца отказаться от реализации права на законную неустойку, в связи с чем, у суда не имеется оснований для применения положений статьи 415 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, включение в акт приема-передачи квартиры условий о прощение долга не ограничивает прав истца на обращение с требованиями к ответчику о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, и не освобождает застройщика от ответственности установленной законом перед истцом в связи с нарушением прав участника долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд признает недействительным пункт 11 акта приема-передачи от 14.02.2018г. между сторонами, в силу его ничтожности При таких обстоятельствах, 

Истцом также заявлено требование о признании недействительным п.10.3 договора №Крыл-2-2-4-2 от 03.02.2017г., предусматривающего в случае недостижения согласия в ходе переговоров сторонами, передать спор в суд по месту нахождения дома. 

Указанные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 31.07.2020) "О защите прав потребителей" Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Пункт 10 статьи 29 ГПК РФ устанавливает, выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

Основываясь на приведенных нормах права, а также учитывая, что положения заключенного сторонами договора предложены истцу ответчиком в виде типовой формы, реальная возможность влиять на предлагаемые исполнителем условия договора у ФИО2 в такой ситуации отсутствовала и включение в договор условия о договорной подсудности не может свидетельствовать том, что оно явилось результатом свободного волеизъявления сторон при согласовании существенных условий договора и добровольного отказа гражданина-потребителя от предоставленных ему законом льгот, связанных с осуществлением судебной защиты его прав, а было навязано ему застройщиком.

Руководствуясь п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», учитывая, что заключенные сторонами договоры являются типовыми, с заранее выработанными ответчиком условиями, истец была лишена возможности влиять на его содержание, в том числе на включение в договоры условия о договорной подсудности, ограничивающего ее права, предусмотренные ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем, суд приходит к выводу о признании 10.3 договора №Крыл-2-2-4-2 от 03.02.2017г. недействительными.

Рассматривая заявленные истцом требования о возмещении морального вреда в связи с использованием ответчиком принадлежащей ей квартиры в качестве жилья для рабочих, а также в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры, суд исходит из следующего.

Так, в силу ч.9 ст.4 Закона №214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Истец просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 200000,00руб. за использование принадлежащей ей квартиры под цели производственной необходимости, и в размере 100000 рублей за просрочку обязательства по передачи квартиры и переживаний по поводу понесенных убытков, связанных с отсрочкой ремонта квартиры, необходимостью арендовать жилье.

В качестве доказательств использования ответчиком без согласия истца принадлежащей ей квартиры в качестве жилья для рабочих, ФИО2 представлены суду фотографии, а также скриншоты переписки посредством электронной почты. (л.д.45-47) Оценивая представленные доказательства, суд находит их недостаточными, поскольку на фотографии очень плохо качества, на них нет даты и времени, из указанных фотографий не представляется возможность определить где, когда и кем они сделаны. 

При этом, суд учитывает, что до передачи квартиры истцу право пользования, владения принадлежат ответчику (застройщику), который может пользоваться по своему усмотрению. 

Руководствуясь ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд, принимая во внимание характер причиненных истцу страданий, а также фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. 00 коп.

Исходя из положения ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей").

При этом размер штрафа может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ, но учитывая, что снижение размера штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований.

Учитывая обстоятельства дела, доводы иска и возражений, компенсационный характер штрафа в гражданско-правовых отношениях, соотношение размера начисленного штрафа размеру основного взыскания, срок и характер нарушения обязательств, принцип соразмерности и разумности, суд полагает не снижать размер штрафа, что соразмерно последствиям нарушения обязательства.

При указанных обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца в штраф в размере 150000,00 руб., что соразмерно последствиям нарушения обязательства. Для снижения размера неустойки в большем размере, суд оснований не находит.

Также истцом заявлено требование о признании незаконным требования о доплате, содержащееся в акте сверки от /дата/ рассматривая которое суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4.1. договора №Крыл-2-2-4-2 от 03.02.2017г. стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры и площади летних помещений является окончательной и изменению не подлежит.

В силу пункта 4.2. указанного договора стоимость квартиры может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке после подписания договора в случае расхождения фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, более чем на 1%, в течение 30 дней после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию. В случае увеличения площади квартиры участник долевого строительства обязан в течение 10 дней с момента получения уведомления от застройщика произвести оплату цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения по цене 1 кв.м. квартиры, установленной в п.4.1. договора (150000,00 руб.)

В соответствии с приложением № к договору №Крыл-2-2-4-2 от 03.02.2017г. общая площадь квартиры с учетом площади летних помещений, определяется согласно проекту и составляет 80,40 кв.м., при этом общая площадь жилого помещения составляет 77,25 кв.м. 

<

адрес> квартиры будет уточнена сторонами после проведения обмеров БТИ (л.д.22)

Как следует из части 2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения и указанное условие не противоречит положениям Закона № 214-ФЗ.

Как видно из пункта 2 акта сверки взаиморасчетов по 

<

адрес> от 06.03.2018г. по результатам обмеров размер площади квартиры истца увеличился на 4,10 кв.м. и составляет 84,50 кв.м. (л.д 30) в соответствии с увеличением фактической площади квартиры, и условиям договора, денежные средства в размере 615000,00 руб. должны быть перечислены истцом до 30.06.2018г. на реквизиты ответчика. (пункт 3) Указанный акт сторонами подписан. При этом, суд отмечает, что увеличение площади не превышает установленный процент.

В материалы дела представлено решение комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по 

<

адрес> по делу №, которым установлено, что ответчик ООО «Строй Вест» своими действиями ввело в заблуждение в отношении площадей квартир, их стоимости, а также условий приобретения в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес>, вл.68-70, а именно: с целью привлечения участников долевого строительства умышленно, при заключении договоров об участии в долевом строительстве, указывал площадь квартир меньше реальных. После ввода дома в эксплуатацию, не имея реальных объективных оснований изменения площадей квартир, после замера объявлял об увеличении площади квартиры участнику, предъявляя последнему предусмотренные договором требования о доплате за дополнительные квадратные метры. При этом проектная документация на возводимый дом не менялась. (л.д. 60-79)

В соответствии с правилами ст.10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 31.07.2020) "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу п.2 ст.12 указанного закона РФ продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. При этом покупатель вправе отказаться от исполнения договора, вернуть товар продавцу и получить уплаченные за него денежные средства.

Таким образом, законом предусмотрен способ защиты нарушенных прав при предоставлении недостоверной информации, а именно расторжение отказ от исполнения договора

Истцом ФИО2 не заявлены требования об отказе от исполнения договора участия долевого строительства и возврате денежных средств, предусмотренные Законом о защите прав потребителя.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены способы защита гражданских прав.

По смыслу указанной норм права под способами защиты гражданских прав следует понимать закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

При этом право выбора способа защиты нарушенного права предоставлен истцам, однако избранный способ защиты должен быть предусмотрен законом для конкретного вида правоотношений

Вместе тем, по сути требования истца сводятся к освобождению ее от обязанности по доплате, установленной договором. Однако, такой способ защиты при фактических обстоятельствах дела не предусмотрен действующим законодательством.

В силу положений ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных требований, в соответствии с избранным истцом способом защиты нарушенного права. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что избранный истцом способ защиты нарушенного права, при фактических обстоятельствах дела, не может быть признан надлежащим, что является основанием для отказа истцу в удовлетворении этого требования. В связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворения иска по этому требованию

При этом, ссуд отмечает, что это не лишает истца возможности обратиться в защиту своих прав и законных интересов, избрав иной установленный законом способ защиты.

Требования о распределении судебных расходов сторонами не заявлялись, поэтому судом не рассматривались.

Учитывая, что отношения между сторонами по данному спору регулируются законодательством о защите прав потребителей и истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6800,00 руб.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Строй Вест» в пользу ФИО2 за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 300000,00 руб., компенсацию морального вреда – 10000,00 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя 155000,00 руб.

Признать п.11 акта приема-передачи недействительным.

Признать недействительным п.10.3 договора №Крыл-2-2-4-2 участия в долевом строительстве от 03.02.2017г.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Строй Вест» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6800,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения по делу, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2021 г.

Судья /подпись/ Васильева Н.В.