дело № 3а-165/2021

16OS0000-01-2020-000532-35 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 18 мая 2021 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Шакуровой Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кисляковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, о возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости, взыскании судебных расходов,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» является собственником земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного производства) площадью 21 861 023, 9 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 30 октября 2018 года № 3647-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 98 145 657 рублей.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, ООО «Восточная Земельная Компания» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 36 012 000 рублей, возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка, взыскать судебные расходы.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1, действующая в соответствии с предоставленными ей доверенностью от 12 августа 2020 года полномочиями, поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнила заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, просила установить ее в размере 38 912 623 рублей. Кроме того, просила взыскать с административных ответчиков расходы, понесённые административным истцом, по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, по оплате услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 4 000 рублей и оплате работ по проведению судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет Салмановского сельского поселения Алькеевского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

На основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 указанного Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 30 сентября 2006 года, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» (т. 1 л.д. 129-131).

Кадастровая стоимость земельного участка определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан 30 октября 2018 года № 3647-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Татарстан» в размере 98 145 657 рублей по состоянию на 1 января 2018 года (т. 1 л.д.128).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет от 27 марта 2020 года № ФАЦ-372/2020 (7) об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «ФАЦ «Эксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2018 года составила 36 012 000 рублей (т. 1 л.д. 48-81).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка. Для проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, правильности определения в нем рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины по ходатайству представителя административного истца судом назначена экспертиза.

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» ФИО5 от 12 апреля 2021 года № 53-Э/2021, в представленном административным истцом отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость в ином размере, который по состоянию на 1 января 2018 года составил 38 912 623 рубля.

В этой связи, согласившись с заключением эксперта, административный истец в лице своего представителя уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта. 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились. Государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на нарушение им требований федеральных стандартов оценки. 

По мнению административного ответчика, при введении корректировки на торг экспертом не проведен анализ данных, представленных в Справочнике оценщика недвижимости - 2016 и 2017 годов под редакцией ФИО6, на соответствие практическим данным на территории Республики Татарстан; в заключении не приведены правила отбора объектов-аналогов по конкретным ценообразующим факторам, не обоснован выбор объектов-аналогов и отказ от использования других аналогов; при определении корректировки на местоположение использован неподлежащий применению мониторинг цен; корректировка на торг для условий неактивного рынка применена при отсутствии основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; в заключении отсутствует обоснование срока экспозиции, на основании которого эксперт отказался от применения корректировки на изменение цен во времени; не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, даты публикации объявлений о продажах; величина корректировки на местоположение определена на основе усредненных данных диапазона цен; анализ эффективного использования экспертом не был осуществлен в полном объеме. 

Относительно возражений экспертом даны дополнительные письменные пояснения с обоснованием позиции эксперта по каждому доводу административного ответчика. 

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение эксперта в контексте представленных возражений и дополнительных пояснений эксперта, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Корректировка цен объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам осуществлялась с использованием Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО6 2016 и 2017 годов, который основан на материалах опроса ведущих специалистов, а также содержит результаты статистического анализа и обработки рыночных данных по ценам продаж (предложений), что позволило рассчитать рыночные соотношения для земельных участков, которые невозможно получить посредством экспертного опроса, использование справочника не противоречит требованиям законодательства. 

В заключении приведены результаты выбора объектов-аналогов. Проанализировав каждый объект-аналог, эксперт выбрал в качестве аналогов наиболее сопоставимые с объектом исследования земельные участки, схожие по месторасположению, категории земель, разрешенному использованию; исключение объектов-аналогов обосновано принципом замещения, согласно которому максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. 

Корректировка на местоположение определена единственно возможным в данном случае методом соотношения средних значений диапазона цен на земельные участки в районе расположения объекта исследования и районах расположения объектов-аналогов; использование в качестве источника информации мониторинга цен на земельные участки сельскохозяйственные назначения, с учетом ретроспективного характера исследования, ограниченности информации, является допустимым.

Корректировка на торг принята экспертом в условиях неактивной рыночной ситуации, поскольку предпосылки для отнесения сегмента рынка объекта исследования к активному рынку отсутствуют. В результате проведенного анализа рынка выявлено достаточное количество предложений в Республике Татарстан, однако в месте расположения объекта исследования предложений о продаже земельных участков соответствующего назначения не выявлено, что подтверждает отсутствие достаточного количества продавцов, покупателей и конкуренции, типичных для активной рыночной ситуации. 

Срок экспозиции для исследуемого объекта принят в размере 12 месяцев как средний типичный срок для объектов соответствующего сегмента, определенный на основе проведенного анализа рынка, а также по данным агентств недвижимости. В заключении представлены полные тексты объявлений о продаже земельных участков соответствующего сегмента рынка, взятых из архивной версии интернет-ресурса, приведены ссылки на источник информации, что позволяет идентифицировать номер объявления и имеющуюся в нем информацию, включая дату публикации. Учитывая использование земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур, экспертом не проводился анализ наиболее эффективного использования. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта. 

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлено.

На основании изложенного суд считает возможным удовлетворить требование административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 38 912 623 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В то же время требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, который в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, а также органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, проведенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем административное исковое заявление в этой части удовлетворению не подлежит.

Также не подлежит удовлетворению требование административного истца о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка, поскольку согласно статье 23 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» соответствующая обязанность у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, предусмотренном указанной нормой.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 октября 2020 года (т. 1 л.д. 3) и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Разрешая заявленные административным истцом требования о возмещении судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (т. 1 л.д. 8), оплату услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 4000 рублей (т. 1 л.д. 52-59) и оплату работ по проведению судебной экспертизы в размере 25 000 рублей (т.1 л.д. 161), суд исходит из следующего. 

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов административного дела, кадастровая стоимость земельного участка (98 145 657 рублей) превышает установленную судом рыночную стоимость (38 912 623 рубля) на 60,35% (в 2,5 раза), что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.

Согласно платежному поручению № 1107 от 21 декабря 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» произведена оплата проведенной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей (т. 1 л.д. 161).

Из представленных договора на оказание услуг по оценке № ФАЦ-372/2020 от 28 февраля 2020 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» и обществом с ограниченной ответственностью «ФАЦ «Эксперт», задания на оценку, акта приемки-сдачи работ по договору и платежных поручений следует, что обществом с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» перечислены денежные средства на счет общества с ограниченной ответственностью «ФАЦ «Эксперт» в размере 4 000 рублей за проведение оценки рыночной стоимости спорного земельного участка (т. 1 л.д. 52-59).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств, расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Исходя из вышеизложенного, расходы, связанные с подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости за земельный участок с кадастровым номером .... в размере 4 000 рублей, оплатой проведения судебной экспертизы в размере 25 000 рублей подлежат возмещению административному истцу.

Доказательств чрезмерности указанных расходов административным ответчиком не представлено.

Государственная пошлина по делам об оспаривании кадастровой стоимости подлежит уплате по подпункту 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и для юридических лиц составляет 2 000 рублей.

В пункте 30 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что государственная пошлина при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

Учитывая, что административным истцом подано административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости одного земельного участка, государственная пошлина в размере 2000 рублей уплачена административным истцом (т. 1 л.д. 8), суд считает возможным взыскать в пользу административного истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей. 

Таким образом, с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, как с органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» подлежат взысканию судебные расходы в размере 31 000 рублей, из которых по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка - 4 000 рублей, по оплате проведения судебной экспертизы - 25 000 рублей, по уплате государственной пошлины - 2 000 рублей.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного производства) площадью 21 861 023, 9 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 38 912 623 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 октября 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в части требований, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и в части требований о возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости, отказать. 

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» судебные расходы в общем размере 31000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Шакурова Н.К.

Справка: решение принято судом в окончательной форме 27 мая 2021 года.

Судья Шакурова Н.К.