Дело № 3а-327/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000080-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 8 июля 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Агрофирма «Пахма» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Агрофирма «Пахма» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью №

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ рублей.

Заявление обосновано тем, что ЗАО «Агрофирма Пахма» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Яр - Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельных участков менее их кадастровой стоимости. 

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена кадастровая стоимость

земельного участка с кадастровым номером №

№

№

№

№

№

№

№

№ в размере № рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №

№ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ 

<

адрес> «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от ДД.ММ.ГГГГ N 46/ЗУ и составила № рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административного истца на основании доверенности ФИО1 и ФИО2 административное исковое заявление поддержали. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо администрация Ивняковского сельского поселения Ярославкого района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителей административного истца, эксперта ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО «Агрофирма Пахма» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ЗАО «Агрофирма Пахма» является собственником следующих объектов недвижимости:

земельного участка площадью 

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Муниципального совета Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 158 на территории Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района 

<

адрес> установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ЗАО «Агрофирма Пахма» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории 

<

адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № рубля;

земельного участка с кадастровым номером №

№

№

№

№

№

№

№ рубля.

Земельные участки административного истца с кадастровыми номерами № не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории 

<

адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ 

<

адрес> «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от ДД.ММ.ГГГГ N 46/ЗУ и составила № рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ 

<

адрес> «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от ДД.ММ.ГГГГ N 46/ЗУ и составила № рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке, которым 

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ рублей.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО3, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил нарушение оценщиком пунктов 5, 4, 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Суд с обоснованностью данных выводов эксперта соглашается

Оценщиком рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитана сравнительным подходом, методом сравнения продаж.

К ценам отобранных оценщиком объектов – аналогов оценщиком применялась корректировка на торг. Величина корректировки определена оценщиком на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 для неактивного рынка. Однако, обоснование принятия такого решения Отчет не содержит, допуская в данной части противоречия и неоднозначное его толкование, поскольку оценщиком по результатам анализа рынка выявлено значительное число предложений с аналогичными оцениваемым объектами недвижимости. Кроме того, оценщик не анализировала того обстоятельства, что оцениваемые объекты, равно как и аналоги, расположены в непосредственной близости от областного центра город Ярославль, что в силу статуса населенного пункта и численности его населения является доказательством активности рынка недвижимости. 

В качестве корректировки на дату оценки оценщиком использованы данные по инфляции, которые движения цен на недвижимость не отражают.

Примененная оценщиком корректировка к ценам аналогов на местоположение действительного расположения объектов недвижимости не отражает и не влечет обоснованную нивелировку их различий по данному элементу сравнения, поскольку использованная оценщиком корректировка предлагается справочной оценочной литературой для городов с численностью населения свыше 1 000 000 человек. При этом, оценку влияния на цену объектов оценки и аналогов их местоположения по направлению выезда из областного центра оценщик не проводила, соответствующую корректировку не рассчитывала и не применяла.

Оценщиком не учтено влияния близкого расположения реки на цены земельных участков под жилищную застройку.

Отказ оценщика от использования для определения рыночной стоимости земельных участков административного истца доходного подхода не достаточно обоснован. 

Суд полагает, что приведенные выявленные экспертом недостатки Отчета при определении рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом содержанием Отчета подтверждаются. Они являются существенными, могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемых объектов. В связи с этим, достоверность выводов Отчета вызывает сомнения. Оснований для определения рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчета суд не находит. 

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости данных объектов. 

Согласно выводам эксперта ФИО3:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ рублей.

Исследование экспертного заключения в указанной части дает суду основания для вывода о том, что экспертное заключение является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, а возражения против обоснованности действий оценщика, заявленные административным ответчиком, суд полагает несостоятельными.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитана экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого эксперт подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Отбор аналогов произведен экспертом по результатам анализа рынка. При этом, вопреки утверждению административного ответчика, экспертное заключение такой анализ содержит. 

Критерии отбора выявленных аналогов экспертом заданы – экспертом определены основные ценообразующие факторы объектов экспертизы – местоположение (населенный пункт), площадь и вид разрешенного использования.

По результатам отбора экспертом выявлены три объекта наиболее сопоставимых с объектами экспертизы. Требований к числу аналогов, используемых в расчетах ни законодательство об оценочной деятельности, ни законодательство об экспертной деятельности не содержит.

Экспертом в заключении полно и подробно приведены те элементы сравнения, по которым им осуществлялось сопоставление объектов экспертизы с аналогами. Выявленные различия в объектах, а также величины примененных корректировок экспертом обоснованы.

Кроме того, рыночная стоимость объектов, площадь которых превышает 50 000 кв.метров, рассчитана экспертом также доходным подходом.

В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости земельных участков использован метод предполагаемого остатка, при котором экспертом определялся объем расходов, связанных с освоением земельных участков, и доходов, которые будет генерировать земельный участок. Источником дохода от оцениваемых земельных участков эксперт принял их межевание и последующую продажу конечным потребителям.

Процесс оценки доходным подходом изложен экспертом в заключении полно и подробно; принятые к расчету расходы, связанные с освоением земельных участков, в заключении изложены, обоснованы и подтверждены, равно как и расчет наиболее вероятной величины от продажи размежеванных земельных участков.

В рамках обоих подходов к расчету экспертом учтено влияние ценообразующих факторов на земельные участки, как повышающих их стоимость, так и понижающих ее. В том числе исследовалась возможность обеспечения участков инженерными сетями, определялся их необходимый объем и экономическая обоснованность данных действий. 

Исследование судом экспертного заключения дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

Возражения административного ответчика относительно достоверности выводов экспертного заключения о величине рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, в том числе изложенные в рецензии, выполненной специалистом ФИО6, обоснованности выводов эксперта не опровергают. Эти возражения основаны на иной оценке тех фактов и обстоятельств, которые подлежат установлению при производстве оценке, однако доказательством допущенных экспертом нарушений не являются. 

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО «Агрофирма Пахма» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ЗАО «Агрофирма Пахма» с настоящим административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Агрофирма «Пахма» удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>

<

адрес>, в размере рыночной стоимости №

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июля 2021 года