Дело № 2-2342/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г.Волгоград 07 ноября 2018 года

Советский районный суд города Волгограда в составе:

председательствующего судьи Макаровой Т.В.,

при секретаре Ежовой А.И.,

с участием:

представителя истца ФИО3 - ФИО4, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» ФИО5, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ» о признании недействительным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-Консалтинг» и ООО «Пересвет-Регион-Дон» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 обратилась в суд к ответчикам Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ» с иском о признании недействительным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2; признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-Консалтинг» и ООО «Пересвет-Регион-Дон» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «КвартСтрой» (Продавец) в лице Генерального директора ФИО6, с одной стороны, и ФИО1 (первый покупатель, который впоследствии уступил свои права ФИО2) был заключен предварительный договор № В соответствии с условиями предварительного договора Продавец обязуется построить, а затем оформить в свою собственность и по основному договору передать Покупателю Квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, б (адрес строительный) (далее по тексту именуемая «Квартира»): Условный № (изменен в последствии на №); этаж: 

<

данные изъяты> количество 

<

данные изъяты> общая площадь, кв.м.: 

<

данные изъяты>; площадь с учетом летних помещений (балконов, лоджий, веранд, террас) кв.м: 

<

данные изъяты>; технические характеристики Квартиры у казаны в Приложении № к настоящему Договору. В пунктах ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора установлена твердая цена за продаваемую квартиру - 

<

данные изъяты> рублей. При этом в п. ДД.ММ.ГГГГ договора установлено возможность оплаты квартиры векселем самого же продавца. Одновременно с заключением предварительного договора с Покупателем был заключен договор купли-продажи ценной бумаги - простого векселя №, эмитированного самим продавцом, точно на цену квартиры - 

<

данные изъяты> рублей. В соответствие с п. ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ «стороны обязуются в течение 

<

данные изъяты> дней с даты возникновения у Продавца права собственности на Квартиру и при условии исполнения Покупателем всех своих обязательств по п. 

<

данные изъяты> настоящего Договора заключить Основной договор купли-продажи квартиры, при этом продажная цена Квартиры составит сумму 

<

данные изъяты> руб. 00 коп., НДС не облагается. Государственная регистрация Основного договора, переход права собственности на Квартиру по Основному договору и право собственности Покупателя на Квартиру осуществляется в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> только после надлежащего и полного исполнения Покупателем своих денежных обязательств по п. ДД.ММ.ГГГГ настоящего Договора». Указанное условие соответствует ст. 327.1 ГК РФ, согласно которой исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. ДД.ММ.ГГГГг. все права покупателя (дольщика) по предварительному договору № № перешли от ФИО1 к ФИО3 по соглашению №-№ о замене стороны в обязательстве. ФИО2 уплатила ФИО1 

<

данные изъяты> рублей и последний через индоссамент оформил на нее простой вексель №. Согласно п. 1.5 предварительного договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ «Квартира расположена в строящемся жилом доме на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный), срок сдачи которого приемочной комиссии 

<

данные изъяты> года». В статье 2 предварительного договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ сформулированы все условия договора участия в долевом строительстве. Из сформированных правовых позиций ВС РФ в обзорах от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. Исходя из того, что покупатель по предварительному договору внес за квартиру всю стоимость деньгами, т.е. 

<

данные изъяты> рублей (хотя получил в обмен простой вексель на ту же сумму), а застройщик же по факту сразу получил плату за квартиру, то покупатель полностью исполнил свое обязательство по оплате квартиры и соответственно у него возникло право (требование) на получение 

<

адрес> (ранее №) от продавца (застройщика). Эти права по соглашению № впоследствии перешли к ФИО3 С учетом разъяснений ВС РФ, а также сути сложившихся правоотношений и цели договорных отношений в целом к предварительному договору, договору займа и векселю с опорой на ст. 431 ГК РФ должен быть применен правовой режим ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Спорная квартира строилась застройщиком с нарушением проектных сроков вплоть ДД.ММ.ГГГГ года. Предложений от ООО «Квартстрой-ВГ» в адрес обманутого дольщика о заключении законного договора участия в долевом строительстве истцу не поступало. В связи с этим, ФИО3 обратилась в Советский районный суд Волгоградской области с иском к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ», ФИО7 о признании права собственности на объект долевого строительства и передачи ей квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ответчиками в предварительном судебном заседании по названномуделу были представлены возражения на исковое заявление ФИО3, к которым были приложены оспариваемые договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства (прилагаются). Из указанных документов следует, что в процедуре наблюдения в деле о банкротстве ООО «Квартстрой-ВГ» спорная 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства (по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ) была передана Застройщиком (должником) на ООО «Строй-Консалтинг» (№ (см. подпункт «б» п.1 договора №-КП). Через 3 дня, то есть ДД.ММ.ГГГГ указанная 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства (по адресу: 

<

адрес> была передана по договору б/н на ООО «Пересвет-Регион-Дон». В обоих сделках стоимость объекта незавершенного строительства занижена в 

<

данные изъяты> раз и составляет, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора № от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> рублей примерно за 

<

данные изъяты> квартир. При этом фирма-транзитер - ООО «Строй-Консалтинг» - имела «технический» характер и благополучно ликвидирована ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что указанные договоры купли-продажи объекта незавершенного строительства в части перепродажи спорной 

<

адрес>, принадлежащей ФИО3, недействительны (ст. 168 ГК РФ) по мотиву нарушения принципа добросовестности (запрета на злоупотребления правом), установленного в ст.ст. 1 и 10 ГК РФ. В своих письменных возражениях по первому иску ООО «Пересвет-Регион-Дон» не согласно с требованиями ФИО3 о признании права собственности на спорную квартиру, полагает отсутствие у нее такого права в связи с отсутствием заключенного договора участия в долевом строительстве, его регистрации и оплаты денежных средств, как того требует законодательство в сфере долевого строительства. Согласно п. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В ЕГРН отсутствуют какие-либо записи о праве истца на получение спорной квартиры, либо о зарегистрированных обременениях в пользу истца в отношении спорной квартиры. Принимая эти объекты для завершения строительства, ООО «Пересвет-Регион-Дон» имело намерение передать квартиры обманутым дольщикам, с которыми у ООО «Квартстрой-ВГ» имелись заключенные в установленном порядке договоры долевого участия, о чем соответствующие записи были внесены в ЕГРН. Записи о праве истца на получение спорной квартиры в ЕГРН отсутствовали, в связи с чем, действуя разумно и добросовестно, в отношении данных квартир в установленном порядке был заключен договор участия в долевом строительстве с ФИО7, соответствующая запись внесена в ЕГРН. Требование ФИО3, направленное в адрес ООО «Пересвет-Регион-Дон», о заключении и регистрации договора участия в долевом строительстве были оставлены без рассмотрения, как предъявленные к ненадлежащему лицу. Данные требования должны были быть исполнены ООО «Квартстрой-ВГ», в противном случае они переходят в денежные требования. ООО «Пересвет-Регион-Дон» действовало разумно и добросовестно, в пределах предоставленного ему законом права, ФИО7 в свою очередь является добросовестным приобретателем, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворения заявленных требований. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). В отношении последнего довода ответчика о неверно избранном истцом способе защиты права (требование о недействительности вместо виндикации) необходимо возразить, что, с одной стороны, ФИО3 никогда не являлась собственником спорной квартиры (объект находился в процессе строительства) и, следовательно, квартира не могла по диспозиции статьи 301 ГК РФ «выбывать» из владения ФИО3 С другой стороны, ФИО8 имеет не право собственности на спорную квартиру, а лишь право на ее получение после ввода в эксплуатацию на основании договора о долевом участии в строительстве (т.е. также как ФИО3). Следовательно, ФИО7 по диспозиции статьи 301 ГК РФ не является «добросовестным приобретателем» спорной квартиры. Правовой режим ст.ст. 301- 303 ГК РФ является ускоренным средством защиты уже возникшего вещного права и, следовательно, в настоящем споре применятся не должен. Единственным претендентом на право собственности является ООО «Пересвет-Регион-Дон», которое приобрело спорную квартиру по недействительной сделке в составе объекта незавершенного строительства. Завершая ее строительство, подрядчик (ООО «Пересвет-Регион-Дон») создает объект вещного права, предназначенный к передаче ФИО3 или ФИО7, между которыми и разворачивается спор о правах на первично создаваемый объект (квартиру). Этот спор разрешается по правилам ст.328 ГК РФ, согласно которой «в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск». Оспариваемые сделки, совершенные между ответчиками со спорной квартирой, преследовали единую противоправную цель - создать через цепочку внешне законных сделок фигуру добросовестного приобретателя - ООО «Пересвет-Регион-Дон» и затем ФИО7, и тем самым причинить имущественным правам истца вред. Подобное поведение прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. При этом заявленные истцом требования направлены на защиту прав обманутого дольщика в составе ранее заявленного иска о признании права собственности на спорную квартиру и подлежат рассмотрению вместе с ним. Недобросовестность ответчиков подтверждается следующими обстоятельствами: ДД.ММ.ГГГГ. в Арбитражный суд 

<

адрес> поступило заявление ФИО9 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «КвартСтрой-ВГ», ему присвоен номер №, принятое к производству ДД.ММ.ГГГГ; Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. (резолютивная часть оглашена ДД.ММ.ГГГГ.) заявления признаны обоснованными, в отношении ООО «КвартСтрой-ВГ» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО10 К ООО «Квартстрой-ВГ» применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Закон о банкротстве), регламентирующие банкротство застройщиков. 29.04.2017г. в газете «Коммерсантъ» опубликованы сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения; ДД.ММ.ГГГГ. в суд поступило заявление ФИО3, в котором она просила включить требования о передаче жилого помещения - 

<

адрес>, расположенной в многоэтажном жилом доме 

<

адрес>; а также включить денежные требования в реестр требований кредиторов ООО «КвартСтрой-ВГ». Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление принято к рассмотрению в процедуре, следующей за процедурой наблюдения; Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть от №.) ООО «КвартСтрой-ВГ» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО11; В процедуре рассмотрения требований ФИО3 к застройщику выяснилось, что должник перепродал спорную квартиру через посредника на ООО «Пересвет-Регион-Дон», а последний заключил договор о долевом участии с ФИО7 Об этом же стало известно истцу ДД.ММ.ГГГГ из дела по иску ФИО3 о признании права собственности на квартиру в Советском районном суде 

<

адрес>. По запросу суда ответчиком предоставлены копии договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг», и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ООО «Строй-Консалтинг». С указанной даты начинает течь 3-х летний срок исковой давности. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Из пункта 70 Постановления Пленума ВС РФ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). По аналогии ссылка нового застройщика на отсутствие у истца государственной регистрации предварительного договора (а по сути договора об участии в долевом строительстве) и на действительность своего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства при одновременном уклонении от заключения с истцом договора об участии в долевом строительстве должно расцениваться в качестве недобросовестного поведения, поскольку преследует цель, используя свою собственную фигуру «добросовестного» приобретателя (а впоследствии, и ФИО7), поставить себе на службу факт отсутствия по вине предыдущего застройщика у истца зарегистрированного договора об участии в долевом строительстве и, тем самым, уклониться от передачи спорной квартиры. О недобросовестности ответчиков при совершении оспариваемых сделок свидетельствуют следующие признаки: Оспариваемые договоры от ДД.ММ.ГГГГ №/КП и от ДД.ММ.ГГГГ без номера совершены во время процедуры наблюдения по делу о банкротстве должника (дело №№ и после того, как ФИО3 было заявлено требование к должнику о передаче ей спорной квартиры, то есть после ДД.ММ.ГГГГ; В спорных договорах в нарушение п.2 ст. 46 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержится согласия арбитражного управляющего на совершение сделок. При этом анализ финансовой деятельности должника арбитражный управляющий не производил; Оспариваемые договоры купли-продажи объекта незавершенного строительства заключены в короткий промежуток времени - 3 дня, что свидетельствует о «техническом», транзитном участии ООО «Строй-Консалтинг» и отсутствии у него намерения достраивать объекты (смысл участия посредника - обеспечить довод о добросовестности, разумности, осмотрительности 000 «Пересвет-Регион-Дон»); По условиям оспариваемых договоров купли-продажи квартиры в составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № цена спорной квартиры составила 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты> руб. за 

<

данные изъяты>), что занижено против рыночной стоимости в 

<

данные изъяты> раз. При этом оплата спорной квартиры не производилась. ООО «Пересвет-Регион-Дон», созданный для помощи обманутым дольщикам, покупая объект по столь низкой цене, обязан был проверить источники строительства через любые обременения и споры на приобретаемый объект, не ограничиваясь сведениями из ФРС о зарегистрированных договорах. Арбитражный управляющий и должник на момент совершения спорных сделок знали о заявленных претензиях истца на спорную квартиру (квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ об отправке копии заявления ФИО3). Об этом же должен был знать и ООО «Пересвет-Регион-Дон» из открытых сведений в картотеке арбитражных дел. В пункте 1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ и в пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ № отмечено, что «продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объекты являющиеся предметом Договора в споре или под арестом не состоят. Покупателю известно, что объекты обременены правами третьих лиц -участников долевого строительства»; «Покупателю известно о том, что права аренды, а также объект незавершенного строительства находятся в залоге у участников долевого строительства (ипотека в силу закона)». Отсюда, на дату заключения оспариваемых сделок ответчикам должно было быть известно о притязаниях на спорную квартиру, в том числе, ФИО3 из открытых сведений из дела о банкротстве ООО «Квартстрой-ВГ». ООО «Пересвет-Регион-Дон», созданный для помощи обманутым дольщикам, в этой ситуации, обязан был проверить любые обременения и споры на приобретаемый объект, не ограничиваясь сведениями из ФРС о зарегистрированных договорах. Технический посредник - ООО «Строй-Консалтинг» - был ликвидирован сразу же после завершения своей сделки, т.е. через 30 дней. Его роль сводилась к формальному участию с целью создания фигуры добросовестного приобретателя. Спорная 

<

адрес> не регистрировалась как объект права должником (ООО «Квартстрой-ВГ») и была скрытно продана в составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. Покупая спорную квартиру за 

<

данные изъяты> рублей, при этом готовую на 80 %, ООО «Пересвет-Регион-Дон» обязан был поинтересоваться, на чьи деньги она была построена. Таким образом, ответчиками в процедуре наблюдения с недобросовестным использованием конструкций оспариваемых договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства была намеренно создана схема по созданию фигуры «добросовестного приобретателя» спорной квартиры с единственной незаконной целью лишить ФИО3 возможности на получение спорной квартиры в свою собственность, что прямо запрещено ст.ст. 1 и 10 ГК РФ.

В связи с чем, ФИО3 просит суд:

признать недействительным договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Квартстрой-ВГ» и 000 «Строй-Консалтинг», в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>

признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между 000 «Пересвет-Регион-Дон» и ООО «Строй-Консалтинг», в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>

Определением судьи Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Строй-Консалтинг».

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала и просит суд их удовлетворить, подтвердив изложенные в иске обстоятельства.

Представитель ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что в соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В этой связи есть необходимость также обратить внимание, что квартира в объекте незовершенного строительства не может являться самостоятельным предметом сделки и самостоятельным объектом недвижимости до постановки в качестве такового на учет в установленном законом порядке, поскольку её не существует в натуре (ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи) (ст. 1 ГрК РФ, ст. 130 ГК РФ).

Идентифицировать квартиру - часть объекта незавершенного строительства, как самостоятельный объект недвижимости не представляется возможным до ввода в эксплуатацию дома в целом.

В соответствии с определением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО «Квартстрой-ВГ» введена процедура наблюдения.

При решении вопроса о дальнейшей судьбе долгостроя ЖК Доминант, предложение о продаже объекта незавершенного строительством последовало от самих дольщиков. Временный управляющий, давая согласие на сделку, руководствовался интересами дольщиков.

Отметим, что согласие временного управляющего не должно содержаться в самом договоре (вопреки мнению истца на стр. 6 искового заявления), оно оформляется отдельным документом в соответствии с требованиями п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве.

Истец в своем заявлении утверждает, что при заключении оспариваемых договоров имело место злоупотребление правом, однако, в исковом заявлении не приведено ни одного довода, который бы подтверждался какими-либо доказательствами, свидетельствующий о таком злоупотреблении.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, для квалификации действия как злоупотребления правом необходимо соблюдение соблюдение двух критериев: умысел на причинение вреда, отсутствие иных целей.

Итак, приобретая комплекс зданий, незавершенных строительством, ООО «Пересвет-Регион-Дон», в связи с обращением руководства Волгоградской области и дольщиков ЖК Доминант, основывался на необходимости удовлетворения интересов дольщиков.

Участник долевого строительства (дольщик) - это гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, при заключении сделки по купле-продажи, при отсутствии сведений в ЕГРН о правах истца ответчик не мог предполагать наличие иных требований. Ссылка истца на тот факт, что информация о требованиях истца в отношении квартиры содержалась в общедоступных источниках, не связанных с официальными реестрами, не состоятелен, поскольку такая информация не может являться достоверной.

Вывод истца, о том, что ООО «Пересвет-Регион-Дон» не проявило необходимой степени предусмотрительности при приобретении имущества, не предприняло необходимых мер для выяснения наличия относительно истца судебных разбирательств, в том числе в официальных источниках соответствующих органов судебной власти, не основан на законе. У приобретателя имущества отсутствует обязанность выяснять о наличии судебных исков или заявлений в отношении продавца, достаточно проверки прав продавца на продаваемое имущество и проверки наличия обременении на имущество в ЕГРН. Данная позиция отражена в судебной практике (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

Ссылка истца на тот факт, что ФИО3 обращалась в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями о включении в реестр требований кредиторов, не презюмирует факта наличия прав в отношении 

<

адрес> доме по адресу: 

<

адрес>). Тем более, что ФИО3 отказалась от своих требований, что дополнительно вызывает вопрос о правомерности её притязаний относительно прав на квартиру.

По своему юридическому значению реестр требований кредиторов и ЕГРН выполняют, в принципе, различные функции. При совершении сделки купли-продажи стороны должны руководствоваться только реально существующими обременениями, установленными и зарегистрированными в законном порядке. Требования, вытекающие из реестра требований кредиторов, имеют отношение только к должнику в рамках процедуры банкротства и не затрагивают права третьих лиц, кроме других кредиторов.

При совершении сделок по оспариваемым договорам ФИО3 не являлась лицом, чье согласие было необходимо истребовать для заключении договора купли-продажи, поскольку такое согласие, в соответствии со ст. 157.1 ГК РФ, обязательно только в случаях прямо установленных в законе.

Доводы истца основываются также на якобы заниженной стоимости объекта недвижимости. В данном случае истец делает вывод, не исследовав всех обстоятельств дела. Высказывание о том, что комплекс жилых домов, незавершенных строительством был приобретен/продан всего за 

<

данные изъяты> рублей скорее носит популистский характер, нежели является свидетельством недействительности сделки. Цена договора формировалась с учетом требований, обеспеченных залогом объекта строительства. В том случае, если бы требования истца были надлежаще подтверждены (права зарагистрированы в ЕГРН), то стоимость была бы еще ниже - на сумму требований ФИО3 Истец также не учитывает обеспеченного залогом обязательства ООО «Квартстрой-ВГ» перед ПАО «Сбербанк России» в сумме более 2 млрд. рублей, который был выкуплен ООО «Пересвет-Юг», вследствие чего стоимость была сформирована по остаточному принципу. В данном случае истец строит линию защиты на своих домыслах и популизме, а не на нормах действующего законодательства.

В сложившейся ситуации ООО «Пересвет-Регион-Дон» является добросовестным участником гражданских правоотношений, совершенные им сделки соответствуют действующему законодательству и не должны быть признаны недействительными, в то время как истец своим бездействием допустил пропуск срока для обращения к исполнению ценной бумаги, обращения с требованием к застройщику о заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Только благодаря действиям ответчика дома достроены и введены в эксплуатацию, добросовестные дольщики получили свои квартиры.

При таких обстоятельствах, просит суд критически отнестись к доводам истца, изложенным в исковом заявлении, учесть социальную значимость проекта. Признание недействительными сделок купли-продажи домов, входящих в ЖК Доминант в принципе невозможна в части, поскольку квартира является частью неделимого объекта.

Кроме этого, лицами, которые вправе обжаловать сделку могут быть либо стороны сделки, либо лица, чьи права затрагиваются обжалуемой сделкой. Истцом не доказано наличие нарушения её прав обжалуемой сделкой.

Истец обладает профессиональными познаниями в области права и экономики, о чем свидетельствует выписка их ЕГРИП в отношении ФИО3, согласно которой (строка 21, 35, 37) видами деятельности ИП ФИО3 являются деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию, а также деятельность в области права и бухгалтерского учета и исследование конъюнктуры рынка.

Подобные навыки истца дают основание сделать вывод, как раз, противоположный - о недобросовестности ФИО3 как контрагента, который не реализовал механизмы защиты своих прав надлежащим образом и в надлежащие сроки.

Представитель ответчика ООО «Квартстрой-ВГ» в лице конкурсного управляющего ФИО11 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки суду не известна, заявлений и ходатайств от него не поступало.

Представитель третьего лица ООО «Строй-Консалтинг» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки суду не известна, заявлений и ходатайств от него не поступало.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются необоснованными и не подлежат удовлетворению ввиду следующего:

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 9 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании статьи 421 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.1Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании пп. 1, 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО12 и ООО «КвртСтрой» был заключен предварительный договор купли-продажи № 

В соответствии с условиями предварительного договора Продавец обязуется построить, а затем оформить в свою собственность и по основному договору передать Покупателю Квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный) (далее по тексту именуемая «Квартира»): Условный № (изменен в последствии на №); этаж: 

<

данные изъяты>; количество комнат:2; 

<

адрес> общая площадь, кв.м.: 

<

данные изъяты>; площадь с учетом летних помещений (балконов, лоджий, веранд, террас) кв.м: 

<

данные изъяты> технические характеристики Квартиры у казаны в Приложении № к настоящему Договору.

Согласно п№ Договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются в течение 30 дней с даты возникновения у Продавца права собственности на квартиру, и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по п. 9.2 Договора заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена квартиры составит сумму 

<

данные изъяты> рублей. 

Согласно п№ Договора, покупатель обязуется в момент подписания Основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму 

<

данные изъяты> рублей. Денежные средства перечисляются по Основному договору покупателем на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре. Днем исполнения Покупателем своих денежных обязательств считается день зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца или на корреспондентский счет банка, обслуживающего Продавца и указанного в настоящем договоре. Оплата квартиры может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Одновременно с заключением предварительного договора с Покупателем был заключен договор купли-продажи ценной бумаги - простого векселя №, эмитированного самим продавцом, на цену квартиры - 

<

данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГг. все права покупателя (дольщика) по предварительному договору № перешли от ФИО12 к ФИО3 по соглашению № о замене стороны в обязательстве. 

ФИО3 уплатила ФИО12 

<

данные изъяты> рублей и последний через индоссамент оформил на нее простой вексель №.

года решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО «Квартстрой-ВГ» (ранее ООО «Кварт-Строй») была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен ФИО11

Основной договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ООО «Кварстрой» или ООО «Квастрой-ВГ» заключен не был.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг» заключен договор купли-продажи №/КП. Предметом указанного договора является объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием по 

<

адрес>, состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> в одном из которых находится спорный объект недвижимого имущества (

<

адрес>), на который претендует истец.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-Консалтинг» и ООО «Пересвет-Регион-Дон» также был заключен договор купли-продажи, предметом которого договора является тот же объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием по 

<

адрес>, состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес> корпус 1, 

<

адрес> в одном из которых находится спорный объект недвижимого имущества (

<

адрес>), на который претендует истец.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанных договоров не следует, что кто-либо из Покупателей подписанием указанного договора приняли на себя обязательства ООО «КвартСтрой» или ООО «Квартсрой-ВГ»по исполнению предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны в обязательстве).

Доказательств, подтверждающих обратное, стороной истца суду представлено не было.

Доказательств того, что истцом с момента заключения договора купли-продажи, а именно с ДД.ММ.ГГГГ. в адрес застройщика ООО «Квартсрой» или ООО «Квартсрой-ВГ» направлялись заявления и требования о заключении основного договора купли-продажи суду истцом не представлено.

И только ДД.ММ.ГГГГ., то есть спустя 

<

данные изъяты> лет, ФИО3 было направлено требование о заключении и регистрации основного договора о долевом строительстве, и не застройщику ООО «Квартсрой» или ООО «Квартсрой-ВГ», а ООО «Пересвет-Регион-Дон».

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заявленный ФИО3 иск о признании недействительными договора купли-продажи № ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг», и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ООО «Строй-Консалтинг» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> не может быть удовлетворен судом, поскольку права в отношении спорного имущества истцом не были зарегистрированы и возникли после вступления в законную силу закона о регистрации. 

Кроме этого, лицами, которые вправе обжаловать сделку могут быть либо стороны сделки, либо лица, чьи права затрагиваются обжалуемой сделкой. Истцом не доказано наличие нарушения её прав обжалуемой сделкой.

Более того, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с данными требованиями, поскольку после заключения предварительного договора купли-продажи, а именно с ДД.ММ.ГГГГ и до подачи данного иска прошло более 10 лет, с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, к ответчикам истец не обращалась. 

Доводы ФИО3 о том, что при заключении оспариваемых договоров со стороны ответчиков имело место злоупотребление правом, судом признаются несостоятельными, поскольку, каких-либо доводов, которые бы подтверждались какими-либо доказательствами, свидетельствующими о таком злоупотреблении, истцом суду представлено суду не было.

Ссылка истца на тот факт, что информация о требованиях истца в отношении квартиры содержалась в общедоступных источниках, не связанных с официальными реестрами, не состоятельна, поскольку такая информация не может являться достоверной.

Доводы истца о заниженной стоимости объекта недвижимости также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку правового значения для настоящего спора не имеют.

Суд, исследовав собранные по делу доказательства, оценив их с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, признавая их в совокупности достаточными для разрешения данного гражданского дела, учитывая, что приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца ФИО3 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартсрой-ВГ» о признании недействительными договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг», и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ООО «Строй-Консалтинг» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ» о признании недействительным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «Строй-Консалтинг» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-Консалтинг» и ООО «Пересвет-Регион-Дон» в части продажи 

<

адрес> составе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда в течение одного месяца через Советский районный суд г. Волгограда.

Судья подпись Т.В. Макарова