Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 марта 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Луценко Ю.В., 

с участием представителя истца М. Н.В. (по доверенности), ответчика С. Д.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к С.Д.Л. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

11 декабря 2008 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и С. Д.Л. заключен договор №№ купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №№, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Цена земельного участка определена по договору в размере 555 000 руб., из которых покупателем оплачено 15 000 руб. 

Условиями договора предусмотрено участие С. Д.Л. в инвестировании строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей в размере 65 000 руб. Покупателем оплачено 44 000 руб., из них 30 000 руб. при заключении договора и 14 000 руб. ежегодные платежи в соответствии с договором. 

В обеспечение обязательств земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости. 

27 декабря 2013 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом С. Д.Л. земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. 

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка №№ от 11.12.2008г., просит взыскать со С. Д.Л. задолженность в размере 645 325, 80 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора №№ от 11.12.2008г. – 540 000 руб., проценты в соответствии с п.4.5. договора №№ от 11.12.2008г. – 84 325, 80 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.3. договора №№ от 11.12.2008г. – 21 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 9 653, 26 руб. 

В судебном заседании представитель истца М. Н.В. (по доверенности) поддержала исковые требования. 

Ответчик С. Д.Л. исковые требования не признал, не оспаривал факт невыполнения обязательств по строительству жилого дома в установленный срок, при этом ссылался указал, что не имел возможности завершить строительство дома, поскольку ОАО «БИК» не исполнило обязательства по строительству инженерных коммуникаций, также заявил о несоразмерности процентов, рассчитанных истцом на основании п.4.5. договора.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему. 

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №№, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка №№ от 11.12.2008г., актом приема-передачи от 11.12.2008г.

По условиям договора №№ от 11.12.2008г., продавец обязался в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

В подтверждение доводов о выполнении АО «БИК» своих обязательств по договору, стороной истца предоставлены договора инвестирования строительства инженерных сетей от 26.04.2010г., 15.02.2012г. заключённые с ГУП «Белгородский областной фонд индивидуального жилищного строительства», согласно которым АО «БИК» (инвестор) передало денежные средства в сумме, порядке и сроки, установленные договором для строительства внутриплощадочных сетей водоотведения и водоснабжения в микрорайоне индивидуального строительства «Ближняя Игуменка 62.25. (Севрюково)» Белгородского района, а ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС» обязался организовать и завершить в установленный договорами срок строительство объекта, осуществить технический надзор за качеством выполненных работ и обеспечить передачу завершенного строительством объекта эксплуатирующей организации. 

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 30.01.2017г. №№, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» в микрорайоне ИЖС «Б.Игуменка – 62.25.» Белгородского района построены инженерные сети в следующие сроки: внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения – 2013 год, электроснабжение – 2012 год, газоснабжение - 7.15 км в 2013 году, 10.0 км – в 2014 году, 10.0 км – в 2015 году, 7.5 км в 2016 году, построены дороги в щебеночном покрытии. Все сети находятся в рабочем состоянии и обслуживаются соответствующими организациями.

С учётом вышеизложенного, ссылка ответчика о том, что в микрорайоне ИЖС, в котором расположен земельный участок С. Д.Л., отсутствовали инженерные сети и коммуникации, судом не принимается по вышеуказанным основаниям и подлежит отклонению как бездоказательная. 

Также не может быть принят во внимание и довод ответчика о наличии обязательств у АО «БИК» по строительству инженерных сетей и коммуникаций. 

Как следует из буквального толкования договора, заключенный между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и С. Д.Л. договор №№ купли-продажи земельного участка от №№ от 11.12.2008г. является смешанным договором, поскольку содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом и регулирует как отношения по договору купли – продажи земельного участка, так и по инвестированию строительства коммуникаций. 

Из смысла условий договора следует, что С. Д.Л. не оплачивает услуги по строительству истцом инженерных коммуникаций (сетей) в полном объеме, а берет на себя обязательство лишь частично участвовать в финансировании работ по строительству инженерных сетей общего пользования. 

В соответствии с п. 4.9 договора купли-продажи от 11.12.2008г. покупатель передает продавцу свои права на осуществление капитальных вложений в строительство инженерных сетей и на их результаты.

Таким образом, заключая договор купли-продажи земельного участка, покупатель знал и согласился с тем обстоятельством, что продавец не принимает на себя обязательств по строительству инженерных коммуникаций, а получает от покупателя право на вложение денежных средств покупателя в оплату их строительства сторонней организации. При этом, каких-либо прав у покупателя на данные инженерные сооружения не возникает (п. 4.9 договора). 

Вместе с тем, условие об участии покупателя земельного участка в финансировании строительства инженерных сетей является обязательным требованием АО «Белгородская ипотечная корпорация». 

В указанных правоотношениях АО «Белгородская ипотечная корпорация» выступает в качестве инвестора и заказчика инженерных коммуникаций (сетей), а С. Д.Л. в качестве соинвестора, взявшего по договору обязательство вложить инвестиции в строительство инженерных сетей в микрорайоне индивидуального жилищного строительства. 

Доказательств, того, что взятые на себя функции инвестора АО «Белгородская ипотечная корпорация» выполнены не были, суду не представлено. 

С учетом указанных обязательств и доказательств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №№ от 11.12.2008г. исполнил в полном объеме. 

Между тем, факт неисполнения С. Д.Л. своих обязательств по договору в части строительства жилого дома, внесения очередных платежей в счет оплаты на подведение инженерных коммуникаций с достоверностью установлен в судебном заседании. 

Так, в соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 555 000 руб. С. Д.Л. оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 15 000 руб. На оплату оставшейся части суммы – 540 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком до 11 декабря 2016 года (п.2.4. договора).

С. Д.Л. обязался начать строительство индивидуального жилого дома на приобретенном земельном участке не позднее одного года с даты регистрации права собственности на земельный участок, в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.3. - 3.2.5.договора).

Согласно п.4.2.,4.3. договора купли-продажи земельного участка №№ от 11.12.2008г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 312 290 руб., из них 65 000 руб. оплачивается в следующем порядке: при заключении договора – 30 000 руб., затем ежегодно со второго по шестой годы путем осуществления платежей по 7 000 руб. не позднее 11 декабря до момента оплаты всей суммы, предусмотренной настоящим пунктом договора.

С. Д.Л. оплатил часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей в соответствии с п.4.3. договора, в размере 44 000 руб. 11.12.2012г., 11.12.2013г., 11.12.2014г. истекли сроки уплаты очередных платежей. Обязательства по их уплате ответчиком не исполнены, задолженность составляет 21 000 руб. 

Пункт 4.5. договора №№ от 11.12.2008г. предусматривает, что в случае, если в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, для него возникают обязательства по оплате оставшейся части стоимости земельного участка, предусмотренной п.2.4. договора и процентов в размере ? ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требований. 

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 27 декабря 2008 года, что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права С. Д.Л. от 27.12.2008г. 

27 декабря 2013 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем С. Д.Л. по договору купли-продажи земельного участка №№ от 11.12.2008г. и его регистрации в установленном законом порядке.

11 декабря 2016 года истек срок оплаты оставшейся части стоимости земельного участка в размере 540 000 руб. в соответствии с п.2.4. договора.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес С. Д.Л. 08.07.2015г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка №№ от 11.12.2008г., а также актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 21.08.2015г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, имеется коробка дома - строение без кровли, без окон, без входной двери, и фотографиями от 21.08.2015г., 25.10.2016г., подтверждающими отсутствие жилого дома, пригодного для постоянного проживания, на земельном участке.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения С. Д.Л. обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в установленный договором срок, а также невнесения очередных платежей. 

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком условий договора суду не предоставлено. 

Суд также учитывает, что строительство ответчиком на земельном участке индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания в течение пяти лет с момента регистрации права собственности на земельный участок является одним из существенных условий заключённого сторонами договора купли-продажи №542/БИ25 от 11.12.2008г.

Нарушение ответчиком своих обязательств по договору №№ от 11.12.2008г. является основанием для применения п. 4.5 договора и взыскания оставшейся части цены земельного участка и процентов в размере 1/2 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность С. Д.Л. по договору №№ купли-продажи земельного участка от 11.12.2008г. составляет 645 325, 80 руб., из которых: 

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора №№ от 11.12.2008г. – 540 000 руб., 

затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с 4.3 договора №№ от 11.12.2008г. – 21 000 руб.,

проценты в соответствии с п.4.5. договора №№ от 11.12.2008г. – 84 325, 80 руб.(540 000 (оставшаяся часть стоимости участка) х 10% (ставка рефинансирования на день предъявления иска)/360 х 1 140 дней (с 27.12.2013г. (истечение срока строительства) по 10.02.2017г. (дата расчета).

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора.

Ответчик С. Д.Л. в судебном заседании расчет задолженности не оспаривал, указывал на несоразмерность подлежащих взысканию процентов и применении ст. 333 ГПК РФ.

Исходя из буквального содержания п.4.5. договора, проценты подлежат начислению за период просрочки покупателем исполнения обязательства по оплате полной стоимости земельного участка, возникающего по истечении 5-летнего срока с момента государственной регистрации права собственности на него. 

Данные проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; 

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право АО «БИК» требовать оплаты полной стоимости земельного участка, как и процентов в связи с неисполнением покупателем принятых на обязательств, предусмотрено условиями договора купли-продажи №№ от 11.12.2008г.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ). Под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб и упущенная выгода.

Степень соразмерности заявленных истцом ко взысканию штрафных санкций в виде процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией. 

По мнению суда, сумма процентов, определенная истцом по договору купли-продажи земельного участка №№ от 11.12.2008г. несоразмерна последствиям нарушения обязательства покупателем. 

При этом суд также учитывает, что С. Д.Л., заключая договор купли-продажи, обязан была оценивать свой уровень доходов и иные обстоятельства, влияющие на исполнение договора, был уведомлен о возникновении ответственности в виде уплаты процентов в связи с неисполнением обязательств по договору, согласился с их размером. 

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, суд, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, от 14.10.2004 г. N 293-О, от 24.01.2006 г. N 9-О, с учётом представленных ответчиком доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком предпринимаются меры к завершению строительства жилого дома, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцов в соответствии с п.4.5. договора купли-продажи №542/БИ25 от 11.12.2008г. подлежит уменьшению до 15 000 руб. Оснований для снижения процентов в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования подлежат удовлетворению в части и со С. Д.Л. в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору №№ купли-продажи земельного участка от 11.12.2008г. в размере 576 000 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора №№ от 11.12.2008г. – 540 000 руб., проценты в соответствии с п.4.5. договора №№ от 11.12.2008г. – 15 000 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.3. договора №№ от 11.12.2008г. – 21 000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом, уменьшение штрафных санкций в порядке ст. 333 ГК РФ основанием для соразмерного уменьшения взыскиваемой с ответчика компенсации понесенных истцом судебных расходов по уплате государственной пошлины не является, поскольку не свидетельствует о необоснованности исковых требований о взыскании процентов в заявленном истцом размере, а связано с реализацией дискреционных полномочий суда по определению итогового размера неустойки.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которой положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, при уменьшении судом размера штрафных санкций на основании статьи 333 ГК РФ государственная пошлина подлежит возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Учитывая изложенное, на основании положений ст. 98 ГПК РФ, ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 9 653, 26 руб., факт оплаты которой подтвержден платежным поручением №345 от 08.02.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к С. Д.Л. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить в части. 

Взыскать со С.Д.Л. в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору №№ купли-продажи земельного участка от 11.12.2008г. в размере 576 000 руб. из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.4. договора – 540 000 руб., проценты в соответствии с п.4.5. договора – 15 000 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.3. договора – 21 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 9 653, 26 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья –