04RS0№-77

резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ

полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» апреля 2024 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Орлова А.С., при секретаре Цыденовой А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по договору займа в размере 918332,82 руб., в том числе: 872211,52 руб. – задолженность по основному долгу, 18363,98 руб. – задолженность по процентам, 27757,32 руб. – задолженность по пени, расходов по уплате государственной пошлины в размере 24383,33 руб., а также об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1212800,00 руб. 

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» и ответчиком заключен договор займа №, по условиям которого истец предоставил ответчику денежные средства в размере 1000000,00 руб. на срок 180 месяцев под 11,75 % годовых для целевого использования, а именно приобретения прав на недвижимое имущество - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Кредит был предоставлен в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа. Согласно условиям договора Заемщик обязан производить ежемесячные платежи по возврату Кредита и уплачивать начисленные проценты в виде ежемесячного платежа, кроме первого и последнего (раздел 2 договора). Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика в соответствии с п.1.2.8 договора, ст.77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), является залог (ипотека) в силу квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Права (требования) по закладной переданы открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». ДД.ММ.ГГГГ произошла смена наименования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на АО «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>), являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Возможность уступки прав по закладной предусмотрена договором. В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий договора, а также ст.309 ГК РФ производили с нарушением условий договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п.2.5.2, 2.5.3 договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств за каждый день просрочки. В соответствии с п. 24.4.1. Кредитор имеет право в случае неисполнения Заемщиком обязательств, предусмотренных договором потребовать возмещения всех убытков и отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора. Так, ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк ДОМ.РФ», действующее на основании доверенности, было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, полном погашении кредита и причитающихся процентов и иных сумм, предусмотренных договором, расторжении договора займа, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Данное требование было оставлено Ответчиком без внимания. В соответствии со ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, ввиду неисполнения ответчиком обеспеченных ипотекой обязательств по договору, выразившегося в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с установлением начальной продажной цены, исходя из стоимости, указанной в отчете № об оценке квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 80%, а именно в размере 1212800,00 руб.

Заочным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

В судебное заседание представитель истца АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО2 не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела, заявила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО1 ее представитель Ф. Н.Ф. в судебном заседании не оспаривая наличие задолженности, возражали против удовлетворения исковых требований. Пояснили, что ответчик не зная о заочном решении судебном решении продолжала в период с 2021 года по 2023 год производить оплату задолженности. Кроме того, не согласны с суммой оценки стоимости квартиры, т.к. с момента заключения кредитного договора прошло значительное время, цена квартир увеличилась в разы, в связи с чем просили назначить судебную экспертизу.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, выслушав представителя истца, суд полагает исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежащими удовлетворению частично. 

Как следует из договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» и ФИО1, АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» предоставило сумму займа в размере 1000000,00 руб. на срок 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа под 11,75 % годовых для целевого использования, а именно: приобретение в собственность ФИО1 квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, состоящей из 2-х комнат, площадью 48,7 кв.м., стоимостью 1509700,00 руб. Пунктом 1.2.8 договора займа предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека недвижимого имущества в силу закона.

Заем в сумме 1000000,00 руб. выдан ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчета об оценки квартира оценена в 1516000,00 руб., что подтверждается отчетом № об оценке рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю (далее - Закладная).

Права (требования) по закладной переданы ДД.ММ.ГГГГ АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». ДД.ММ.ГГГГ произошла смена наименования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на АО «ДОМ.РФ», являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона № 102-ФЗ). Возможность уступки прав по закладной предусмотрена п.2.4.4.3 договора.

В соответствии с п.2 ст.48 Закона № 102-ФЗ законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить другой стороне денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п.2.4.1.1 договора ответчик обязалась возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при ее возникновении). 

В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.329, 330 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В нарушение названных норм и условий договора займа, заемщик обязательства по договору займа исполняет не надлежащим образом. 

Согласно п.2.4.4.1 договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора.

В соответствии с п.2.5.2, 2.5.3 договора при нарушении возврата займа и уплаты процентов за пользование займом, заемщик уплачивает заимодавцу неустойки в виде пени в размере 0,5 % от суммы займа и просроченного платежа по процентам за каждый календарный день просрочки.

Суд, на основании представленного истцом расчета, установил, что ответчик длительный период времени не исполняет обязательства по договору займа. Данные обстоятельства подтверждаются расчетом задолженности по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 918332,82 руб., в том числе: 872211,52 руб. - задолженность по основному долгу; 18363,98 руб. - задолженность по процентам; 27757,32 руб. - задолженность по пени.

Исходя из изложенного, у ответчика возникла обязанность по досрочному возврату суммы займа, начисленных процентов и суммы пеней, которые подлежат взысканию с ответчика.

В ходе судебного заседания ответчиком представлены платежные документы об оплате задолженности частично: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000,00 руб., всего на сумму 192000,00 руб.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма задолженности в размере 726332,82 руб. (918332,82 руб. – 192000,00 руб.).

Также подлежит удовлетворению требование истца о расторжении договора по следующим основаниям.

Согласно ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк ДОМ.РФ» от имени истца, действуя на основании доверенности, направило ответчику ФИО1 требование о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, о расторжении договора займа, срок был предоставлен в течении 30 дней с момента направления требования. Однако, указанное требование ответчиком оставлено без рассмотрения.

Обсуждая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Согласно ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные нормы содержатся в Законе № 102-ФЗ.

Как усматривается из исследованного расчета задолженности, и иное не доказано ответчиком, ответчик допустил просрочки осуществления очередных ежемесячных платежей по кредиту более чем на 30 календарных дней, а именно ответчик длительный период времени не оплачивает обязательные платежи по договору займа, более чем три раза в течение двенадцати месяцев. 

Таким образом, у суда не имеется оснований для признания неисполнения обязательства со стороны ответчика незначительным в силу прямого указания закона. 

Поскольку ответчик принятые на себя обязательства, обеспеченные залогом квартиры, по возврату денежных средств не исполняет, истец имеет право требовать досрочного возврата задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на квартиру. 

Согласно ст.78 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ), взыскание на заложенное имущество производится исключительно по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта.

В силу требований ст.89 Закона № 229-ФЗ, начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Частью 3 ст.350 ГК РФ установлено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке устанавливается судом. 

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1516000,00 руб. 

Согласно ст.50 Закона № 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы; долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

По правилам пп.5 ч.2 ст.54 Закона № 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу ст.56 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Не согласившись с указанным отчетом, ответчик заявила ходатайство о назначении оценочной экспертизы, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «НЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорной квартиры составляет 5728000,00 руб.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества подлежит определению в размере: 5728000,00 руб. х 80% = 4582400,00 руб.

На основании изложенного суд считает возможным в соответствии со ст.54 Закона № 102-ФЗ установить начальную продажную стоимость предмета залога - квартиры, принадлежащей заемщикам в размере 4582400,00 руб.

При этом суд считает, что способ реализации заложенного имущества, являющегося предметом ипотеки, принадлежащего заемщику, следует определить в виде его продажи с публичных торгов.

На основании вышеизложенного, установленные в судебном заседании обстоятельства в совокупности дают основания суду удовлетворить исковые требования АО «ДОМ.РФ» в полном объеме.

Согласно ст.98 ГПК РФ, при удовлетворении исковых требований истца судебные расходы подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Соответственно подлежат взысканию с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22463,33 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 726332,82 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 22463,33 руб.

Обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 4582400,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд 

<

адрес> Республики Бурятия в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Орлов