Дело № 2а-1048/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2020 года г.о. Электросталь 

Электростальский городской суд Московской области в составе предсе-дательствующего судьи К.А. Михайличенко, при секретаре Дергачевой М.В., рассмотрев в отрытом судебном заседании административное дело по ад-министративному иску ФИО1 к Комитету имуще-ственных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области и Администрации г.о. Электросталь о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

23.04.2020 в суд поступил административный иск ФИО1 к Администрации г.о. Электросталь Московской области, Комитету имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов, направленный в суд посредством почтовой связи 10.04.2020. 

Исковые требования мотивированны тем, что 10.12.2015 между Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области (арендодатель) и ООО «ИнвестТехноСтрой» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял, из земель государственная собственность на который не разграничена, категория земель – «земли населенных пунктов», в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м. с видом разрешенного использования: «для строительства торгово-офисного комплекса», местоположение: Московская область, г. Электросталь, 

<

адрес>. Срок действия договора определен в пункте 2.1. и составляет три года. В период действия указанного договора аренды на земельном участке ООО «ИнвестТехноСтрой» возведен объект незавершенного строительства площадью 438,7 кв.м. степенью готовности 91%, который поставлен на кадастровый учет 20.02.2018. Право собственности на объект зарегистрировано 22.02.2018. На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 27.02.2018 право собственности на данный объект незавершенного строительства приобретено административным истцом, ФИО1, о чём в ЕГРН внесена запись о регистрации. В связи с заключением договора купли-продажи между ООО «ИнвестТехноСтрой» и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей № 01/18 по договору аренды земельного участка, по которому ООО «ИнвестТехноСтрой» уступило, а ФИО1 приняла на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 10.12.2015, заключенному между Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области и ООО «ИнвестТехноСтрой». Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН. Срок действия договора аренды земельного участка истёк 10.12.2018. Между тем, платежи за пользование земельным участком административным истцом, ФИО1 производятся ежеквартально и в полном размере. ФИО1 обратилась в Администрацию г.о. Электросталь Московской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов. 11.02.2020 ей отказано в предоставлении земельного участка. Причиной отказа указано, что по сведениям Росреестра испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду на три года по договору от 10.12.2015 № 2829. В соответствии с п. 6.9. вышеуказанного договора стороны подтвердили, что строительство осуществляется на земельном участке, который ранее был предоставлен в аренду на основании договора от 19.11.2008 № 1988 сроком до 31.12.2015. Административный истец считает данный отказ незаконным и необоснованным, поскольку не оконченный строительством объект недвижимости степенью готовности 91% принадлежит ей на праве собственности и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления ей земельного участка, полагает, что ООО «ИнвестТехноСтрой» не может быть признано лицом, которому в порядке под. 5 ст. 39.6 ЗК РФ уже однажды предоставлялся земельный участок без проведения торгов для завершения строительства, поскольку объект незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет 20.02.2020 и возведен ООО «ИнвестТехноСтрой» именно в период действия договора аренды от 10.12.2015, который устанавливает цель использования земельного участка – для строительства торгово-офисного комплекса, т.е. заключен не в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Ссылаясь на ст. ст. 1, 39.6, 39.11 ЗК РФ, ст. ст. 218-220, 360 КАС РФ просит суд признать решение Администрации г.о. Электросталь Московской области об отказе в предоставлении услуги «предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от 11.02.2020 № Р001-7285322688-32776323, незаконным; обязать Администрацию г.о. Электросталь Московской области и Комитет имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. кадастровый номер №, местоположение: Московская область, г. Электросталь, 

<

адрес> на срок три года без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 91% кадастровый номер №. 

Административный истец, ФИО1, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась. Дело рассмотрено с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2, которая административный иск поддержала, дала объяснения, аналогичные изложенному в иске.

Представитель административного ответчика- Администрации г.о Электросталь Московской области по доверенности ФИО3 исковые требования не признала, представила суду отзыв на административный иск, в котором указала, что ФИО1 дважды обращалась в Администрацию г.о. Электросталь с ходатайством о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка №, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Электросталь, 

<

адрес>, и заключении соответствующего договора (11.02.2019 и 21.01.2020). Администрацией 03.04.2019 и 11.01.2020 соответственно приняты решения об отказе ФИО1 в предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года по договору от 10.12.2015 №, в соответствии с п. 6.9. которого стороны подтвердили, что строительство осуществляется на земельном участке, который ранее был предоставлен в аренду на основании договора от 19.11.2008 №. В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 19.01.2017 № 13 ВР-44 решение Администрации об отказе были согласованы с Министерством имущественных отношений Московской области. В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Представитель Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области по доверенности ФИО4 исковые требования ФИО1 не признала, просила вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела, 10.12.2015 между Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области (арендодатель) и ООО «ИнвестТехноСтрой» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель – «земли населенных пунктов», в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м. с видом разрешенного использования: «для строительства торгово-офисного комплекса», местоположение: Московская область, г. Электросталь, 

<

адрес>. Срок действия договора определен в пункте 2.1. и составляет три года. Из пункта 6.5. договора следует, что если арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, в установленный договором срок заявил о продлении срока действия договора, сторонами может быть установлен новый срок договора с установлением арендной платы, исходя из нового расчета. В пункте 6.9. договора определенно, что стороны подтверждают, что строительство торгово-офисного комплекса осуществляется на участке, который арендатор с 19.11.2008 по 31.12.2015 имел на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2008 №, о чём в ЕГРН 18.02.2009 сделана запись регистрации №.

15.11.2013 Администрацией г.о. Электросталь Московской области выдано разрешение на строительство № по которому ООО «ИнвестТехноСтрой» разрешено строительство торгово-офисного здания на земельном участке площадью 1000 кв.м., расположенному по адресу: Московская область, г. Электросталь, 

<

адрес> сроком действия по 15.10.2014. Разрешение на строительство неоднократно продлевалось до 15.09.2015, 15.05.2016, 15.01.2017. 

Согласно представленному суду техническому плану объекта незавершенного строительства от 07.02.2018 в пределах земельного участка с кадастровым номером № возведен объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание площадью 438,7 кв.м. степенью готовности 91%. Из сведений ЕГРН следует, что данный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 20.02.2018 с присвоением кадастрового номера №. 

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 27.02.2018 право собственности на данный объект незавершенного строительство приобретено ФИО1, о чём в ЕГРН внесена запись о регистрации №. 

10.08.2018 между ООО «ИнвестТехноСтрой» и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 01/18, по которому ООО «ИнвестТехносСтрой» уступило, а ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 10.12.2015, заключенному между Комитетом имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области и ООО «ИнвестТехноСтрой». Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН. 

Срок действия договора аренды земельного участка от 10.12.2015 истёк 10.12.2018. Стороной административного истца представлены суду квитанции и платежные поручения, свидетельствующие о том, что, несмотря на окончание срока действия договора аренды земельного участка, ФИО1 ежеквартально производились платежи за пользование земельным участком. Данное обстоятельство административными ответчиками не оспаривалось. 

Как следует из материалов дела, решением Администрации г.о. Электросталь Московской области от 11.02.2020 за № отказано в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов. Причиной отказа указано, что по сведениям Росреестра испрашиваемый земельный участок предоставлен в аренду на три года по договору от 10.12.2015 №. В соответствии с пунктом 6.9. вышеуказанного договора стороны подтвердили, что строительство осуществляется на земельном участке, который ранее был предоставлен в аренду на основании договора от 19.11.2008 № сроком до 31.12.2015 г. 

В п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований. Действия государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица являются формой реализации правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, уполномоченным на то лицом, поскольку в соответствии со ст. 125 ГК РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, от имени органа местного самоуправления могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. 

Таким образом, в силу указанных норм права полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования г.о. Электросталь Московской области обладает орган местного самоуправления – Администрация г.о. Электросталь Московской области. Комитет имущественных отношения Администрации г.о. Электросталь Московской области является органом администрации муниципального образования г.о. Электросталь Московской области, действующим в пределах своих полномочий в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и полномочия в сфере земельных отношений, однако не обладает правом принятия самостоятельного решения о распоряжении муниципальной собственностью в отсутствии распорядительного акта Администрации г.о. Электросталь. 

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в под. 1 данного пункта, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

По смыслу указанной нормы материального права только по истечении срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды. При этом, ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого является основанием для приобретения застройщиком земельного участка в аренду для завершение строительства без проведения торгов, а именно наличие на земельном участка объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого, необходим земельный участок. 

Договор от 10.12.2015 № заключен между ООО «ИнвестТехноСтрой» и Комитетом имущественных отношений Администрации г. о. Электросталь до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 19.11.2008, сроком действия до 31.12.2015 г. На дату заключения договора от 10.12.2015 объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствовал, поскольку таковой возведен в период действия договора аренды земельного участка от 10.12.2015 с постановкой на кадастровый учет 20.02.2018. Доказательств обратного административными ответчиками суду не представлено. Договором аренды земельного участка от 10.12.2015 № установлена цель использования земельного участка – для строительства торгово-офисного комплекса, т.е. таковой заключен не в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ООО «ИнвестТехноСтрой» не может быть признанно лицом, которому в порядке под. 5 ст. 39.6 ЗК РФ уже однажды предоставлялся земельный участок в аренду без торгов для завершения строительства, поскольку объект незавершенного строительства с учетом даты его постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности был возведен ООО «ИнвестТехСтрой» именно в период действия договора аренды от 10.12.2015. 

Согласно положениям п. 6.5. договора аренды земельного участка от 10.12.2015 арендатор наделен правом заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка. ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (под 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). 

Суд принимает во внимание, что Администрация г.о. Электросталь Московской области и/или Комитет имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области не обращались в суд в течение шести месяцев со дня истечения трехлетнего срока действия договора аренды земельного участка от 10.12.2015 № с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности. 

Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости степенью готовности 91% зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ФИО1 земельного участка. 

При этом истребование земельного участка без расположенного на нём объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности административного истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ими объектов, закрепленному под. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Фактический возврат земельного участка во владение арендодателя невозможен без перемещения прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ). 

Приведенные обстоятельства указывает на наличие у административного истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с Администрацией г.о. Электросталь Московской области в лице Комитета имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь договора аренды на срок не более три года. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 91%. 

Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 КАС РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 14,62, 175-180, 219, 220 КАС РФ суд.

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Комитету имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области и Администрации г.о. Электросталь о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов- удовлетворить.

Признать решение Администрации г.о. Электросталь Московской области от 11.02.2020 года № об отказе в предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов- незаконным.

Обязать Администрацию г.о. Электросталь Московской области и Коми-тет имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу за-ключить с ФИО1 договор аренды земельного участ-ка площадью 1000 кв.м. кадастровый номер №, местоположение: Московская область, г. Электросталь, 

<

адрес> на срок три года без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 91 % кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Электростальский городской суд Московской области.

Председательствующий К.А. Михайличенко

Решение суда в окончательной форме принято 21 мая 2020 года.

Председательствующий К.А. Михайличенко