№ 2-3171/2025

50RS0031-01-2024-023505-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 12 ноября 2025 года 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при помощнике ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО5, ФИО4 об оспаривании сделки, применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд к ФИО3 и ФИО5 с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3; применении последствий недействительности ничтожной сделки: признании недействительной записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации права собственности на земельный участок с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровой стоимостью 20 859 229 руб. 57 коп., земельный участок с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровой стоимостью 20 871 330 руб. 00 коп., жилой дом с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС (далее – Спорные объекты недвижимости); признании недействительной записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации права собственности на Спорные объекты недвижимости. 

В обоснование заявленных требований истцом указано, что она являлась собственником Спорных объектов недвижимости, которые принадлежали ей на праве собственности на основании договора дарения земельных участков и жилого дома с хозяйственными постройками, заключенного между ней и дочерью ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ. Ее право собственности на это имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО2 заключила с ООО ПЖК «Николино» договоры на обслуживание, которые являются действующими. 

В ДД.ММ.ГГГГ году было похищено имущество ФИО2 из ее квартиры по адресу: АДРЕС, в связи с чем, Тушинским МРСО СУ по ЗАО ГСУ СК России по АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного п. «б» ч. 4 ст. 158 УК РФ. 

Планируя продажу Спорных объектов недвижимости и получив выписки из ЕГРН на них ДД.ММ.ГГГГ, истец узнала, что жилой дом и два земельных участка переоформлены на иных лиц, которые ей неизвестны. Согласно отчетам об объектах недвижимости, в Управление Росреестра по АДРЕС предоставлен сфальсифицированный договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, который она не подписывала и на регистрацию в МАУ МФЦ Раменского городского округа не подавала. О существовании МФЦ по адресу: АДРЕС, истцу не известно, он находится на значительном расстоянии от ее места жительства в АДРЕС, совершение регистрационных действий по объектам, находящимся в Одинцовском городском округе, в таком отдаленном месте нецелесообразно. Она не согласовывала условия договора, денег по договору не получала, ее супруг согласия на совершение сделки не давал. 

После этого истец также обнаружила отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, хранившихся в ее квартире. 

Никаких действий по отчуждению своего имущества она не совершала, доверенностей на отчуждение объектов недвижимости не выдавала, поручений кому-либо о продаже дома и земельных участков не давала. По настоящее время в доме живут и пользуются имуществом ее дочь и внуки.

В период рассмотрения дела, с учетом отчуждения ответчиком ФИО5 спорных объектов ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4, также истец уточнила исковые требования, в окончательной редакции которых просила: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность ФИО2 Спорных объектов недвижимости; восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на это имущество; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ответчиков на жилой дом и земельные участки.

Истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, в том числе, в силу п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, в суд направила своих представителей, которые в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали (т. 1, л.д. 113-122), указали, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным, его оригинал стороной ответчика предоставлен не был, экспертиза органами МВД проводилась также по копиям документов. ФИО4 в ФИО6 было подано заявление, в котором она указала, что знает ФИО3 Цена имущества по спорному договору составила 375 000 000 руб., при этом по договору с ФИО4 то же имущество было продано за 61 140 995 руб. 

Ранее в судебном заседании истец указала, что не знала об оспариваемом договоре, не заключала его и не подавала документы в МФЦ Раменского городского округа, так как ДД.ММ.ГГГГ весь день находилась в больнице в АДРЕС вследствие госпитализации ее супруга ДД.ММ.ГГГГ, который умер ДД.ММ.ГГГГ; узнала о договоре только в конце ДД.ММ.ГГГГ года из данных ЕГРН, когда собралась продавать дом. Услуги управляющей организации оплачивала непосредственно она, в доме проживают ее родственники.

Ответчики ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, имеющиеся в распоряжении суда адреса их места жительства указаны в договорах от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ: АДРЕС, соответственно (т. 1, л.д. 42-47, 70-72, 138-139), однако, согласно данным регистрационных досье МВД России, в настоящее время у ФИО3 и ФИО5 отсутствует регистрация на территории Российской Федерации (т. 2, л.д. 49-51), в связи с чем, они извещались по последнему известному месту жительства в Российской Федерации, а именно по вышеуказанным адресам. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, в том числе в силу п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, в суд направила своих представителей, которые в судебном заседании против иска возражали, поддерживая письменные возражения (т. 4, л.д. 218-223), указали, что ФИО4 является добросовестным приобретателем Спорных объектов недвижимости, приобрела их на основании договора купли-продажи, расчет между сторонами договора произведен полностью до его подписания, наличными денежными средствами, что подтверждается распиской представителя продавца, приобретенные объекты были переданы ФИО4 по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Основной интерес для ответчика представляли земельные участки, дом требовал реновации или сноса. В жилом доме никто не был зарегистрирован, однако ФИО4 не могла попасть в приобретенные объекты в связи с нахождением в них посторонних людей, в связи с чем, обращалась в полицию. ФИО4 неизвестны обстоятельства заключения сделки ФИО3, она не знакома с ним. О судебном споре ответчик узнала только после получения в личном кабинете на портале Госуслуг уточненного иска в начале 2025 года. Возложение на покупателя-физическое лицо обязанности проверки наличия судебных споров в отношении приобретаемого имущества означает чрезмерный объем доказывания им своей осмотрительности при купле-продаже. По мнению ответчика, действия истца носят заведомо недобросовестный характер. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по АДРЕС в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика ФИО4, приходит к следующему.

Из материалов дела, в том числе копий реестровых дел, следует, что ФИО2 являлась собственником Спорных объектов недвижимости, которые принадлежали ей на праве собственности на основании договора дарения земельных участков и жилого дома с хозяйственными постройками от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с дочерью ФИО7, о чем в ЕГРН имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 26, 33, 40, 132, т. 3, л.д. 146-158, т. 4, л.д. 6-18). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи Спорных объектов недвижимости, в соответствии с п. п. 1.4, 1.5, 2.1, 2.3 которого стоимость имущества составляет 375 000 000 руб.; покупатель оплачивает указанную цену за счет собственных денежных средств; первую часть в размере 1 000 000 руб. покупатель оплатил продавцу наличными денежными средствами в качестве авансового платежа до подписания договора, в связи с чем, продавец, подписывая договор, подтверждает, что указанная сумма получена им в полном объеме и зачтена в счет исполнения обязательств покупателя по оплате; вторую часть в размере 374 000 000 руб. покупатель оплатил продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора; все денежные средства получены продавцом в полном объеме до подписания договора; полный и окончательный расчет оформляется распиской продавца о получении от покупателя денежных средств в размере 375 000 000 руб. 

В материалах регистрационных дел данная расписка отсутствует. 

Заявления о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 поданы ДД.ММ.ГГГГ в МАУ МФЦ Раменского городского округа. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключен договор дарения Спорных объектов недвижимости с ФИО5, который ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи имущества с ФИО4 (т. 1, л.д. 24-40, 42-69, 70-72, 74, 127-137, 138-139, т. 2, л.д. 7-11, 24-26, 35-43, 109, 113-120, 121-122, 125-127, 134-135, 139-140, 141, 146-147, 152, 154-155, 158, 160-163, 166-167, 169-170, 173-175, 177-185, 188, 191-194, 197-198, 200, т. 3, л.д. 159-163, т. 4, л.д. 85-86).

По обращению истца Тушинским МРСО СУ по ЗАО ГСУ СК России по АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного п. «б» ч. 4 ст. 158 УК РФ, по факту хищения в точно неустановленное следствием время, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ имущества ФИО2 из квартиры по адресу: АДРЕС, на общую сумму не менее 1 000 000 руб. (т. 1, л.д. 73). Истец зарегистрирована по указанному адресу по месту жительства. 

По факту незаконного отчуждения Спорных объектов недвижимости истец также обращалась в органы полиции, в том числе ДД.ММ.ГГГГ в УМВД России по Одинцовскому городскому округу (т. 1, л.д. 20-23, 140, 151-153, т. 2, л.д. 59-60, т. 4, л.д. 134-138). 

ДД.ММ.ГГГГ СУ УМВД России по Одинцовскому городскому округу возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (т. 4, л.д. 229-230). 

По материалам проверки от ДД.ММ.ГГГГ КУСП № ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России подготовлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому подпись от имени ФИО2 в копии договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ выполнена, вероятно, не ФИО2, а другим лицом. Вывод дан в вероятной форме по причинам, указанным в исследовательской части заключения (при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что перечисленные различающиеся признаки устойчивы, существенны, но по своему объему достаточны лишь для вероятного вывода о выполнении исследуемой подписи от имени ФИО2, изображение которой расположено в копии исследуемого документа, не ФИО2, а другим лицом. Выявить признаки в большем объеме не удалось из-за невысокого качества копии, что ограничило объем имеющейся графической информации в исследуемой подписи от имени ФИО2, изображение которой расположено в копии договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Выявленные совпадающие признаки на сформулированный вывод не влияют, так как объясняются подражанием подписи ФИО2) Вопрос о процессе получения данного изображения на исследуемом документе не решался, так как установление факта монтажа и других способов переноса изображения почерка или его частей с других документов выходит за пределы компетенции эксперта-почерковеда (т. 1, л.д. 202-218). 

Истец также представила в материалы дела заключение специалиста НАО «ЦНЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому подпись от имени ФИО2 и рукописные записи «ФИО2» в копии исследованного договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, вероятно, выполнены не ФИО2, а другим лицом (т. 1, л.д. 82-98).

Для установления юридически значимых обстоятельств, а именно правомерности отчуждения Спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судом истребованы скан-образы документов, в том числе на электронном носителе, содержащие: подпись и расшифровку подписи ФИО2 – договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ; две подписи ФИО2 – заявление от ДД.ММ.ГГГГ № №; одну подпись ФИО2 – заявление от ДД.ММ.ГГГГ № №. 

Из ответов Росреестра на запрос суда об истребовании оригинала договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что все документы из Управления Росреестра по АДРЕС переданы в Филиал ППК «Роскадастр» по АДРЕС, при этом в Филиале ППК «Роскадастр» по АДРЕС отсутствуют оригиналы оспариваемого договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (он в Филиал не передавался, поскольку после перевода документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа возвращен заявителю) и заявлений в Росреестр, поданных в отдел МАУ Раменского муниципального района АДРЕС «МФЦ» в СП Ульянинское ДД.ММ.ГГГГ, содержащих подписи ФИО2

Согласно постановлению МУ МВД России «Раменское» от ДД.ММ.ГГГГ о передаче сообщения ФИО2 о преступлении по подследственности, установлено, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3, подан в МФЦ, расположенный по адресу: АДРЕС, Раменский г.о., АДРЕС. В ходе проведения проверки опрошена заместитель директора МАУ «МФЦ по Раменскому г.о.» ФИО8, которая пояснила, что в настоящее время МФЦ по указанному адресу деятельность не осуществляет в связи с невостребованностью (т. 4, л.д. 137-138). 

Согласно ответу МАУ «МФЦ Раменского городского округа» на судебный запрос, территориально-обособленное подразделение МАУ «МФЦ Раменского муниципального округа», располагавшееся по адресу: АДРЕС, закрыто ДД.ММ.ГГГГ (т. 4, л.д. 140).

Принимая во внимание, что вышеуказанные заключения специалистов носили вероятностный характер, судом назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» (т. 4, л.д. 152-155). 

Учитывая, что в материалы дела представлены только копии договора и заявлений, оригиналы которых отсутствуют в органах Росреестра и ППК «Роскадастр», подразделение МФЦ, в которое были поданы оригиналы документов на регистрацию, закрыто, при назначении экспертизы судом запрошены свободные образцы почерка ФИО2, в связи с чем, истцом предоставлена доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № АДРЕС

Согласно заключению судебной экспертизы (т. 4, л.д. 176-212), рукописный текст «ФИО2» и подпись, выполненные от её имени, изображения которых расположены в копии договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в графе «ПОДПИСИ СТОРОН:», расположенные над печатным текстом «ФИО2 (Продавец)», выполнены не ФИО2, а другим лицом. 

Подпись, выполненная от имени ФИО2, изображение которой расположено в копии заявления от ДД.ММ.ГГГГ № № в графе «Подпись», расположенная над печатным текстом «(подпись)», выполнена не ФИО2, а другим лицом. 

Подпись, выполненная от имени ФИО2, изображение которой расположено в копии заявления от ДД.ММ.ГГГГ № № в графе «Подпись», расположенная над печатным текстом «(подпись)», выполнена не ФИО2, а другим лицом.

Рукописный текст «ФИО2» и подпись от имени ФИО2, расположенные в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № АДРЕС0, представленной истцом, в графе «доверитель», и рукописный текст «ФИО2» и подпись от её имени, изображения которых расположены в копии договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены разными лицами.

Подпись, выполненная от имени ФИО2, расположенная в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № АДРЕС, представленной истцом, в графе «доверитель», и подпись от имени ФИО2, изображение которой расположено в копии заявления от ДД.ММ.ГГГГ № №, выполнены разными лицами.

Подпись, выполненная от имени ФИО2, расположенная в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № АДРЕС, представленной истцом, в графе «доверитель», и две подписи от имени ФИО2, изображения которых расположены в копии заявления от ДД.ММ.ГГГГ № №, выполнены разными лицами.

Дополнительным исследованием установлено: запись и подпись, выполненные от имени ФИО2, расположенные в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № АДРЕС0, выполнены самой ФИО2

Не доверять указанному экспертному заключению у суда оснований не имеется, оно соответствует требованиям ГПК РФ и действующего законодательства об экспертной деятельности, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Выводы эксперта представляются ясными и полными, согласуются с другими доказательствами по делу – пояснениями истца в ходе рассмотрения дела, отрицавшей заключение договора с ФИО3 и свое участие в представлении данного договора в МФЦ для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заключением специалиста НАО «ЦНЭ», материалами проверки по заявлению ФИО2 о совершении в отношении нее мошеннических действий, в том числе заключением ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России. 

Приведенные выше выводы экспертного заключения и пояснения ФИО2 в части невозможности совершения оспариваемой сделки и ее присутствия в МАУ МФЦ Раменского городского округа согласуются также с представленными ФГАУ «НМИЦ ЛРЦ» Минздрава России документами, подтверждающими нахождение супруга истца на стационарном лечении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 227-235, т. 4, л.д. 166-167).

Кроме того, на стадии исполнения решения Тушинского районного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № между ФИО2 и управляющей организацией ПЖК «Николино» заключено мировое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о погашении задолженности по действующему договору на обслуживание, согласно утвержденному графику: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 141-142). 

При этом договор на обслуживание, заключенный между ПЖК «Николино» и ФИО4, ответчиком не представлен. 

Данные обстоятельства указывают на то, что непосредственно ФИО2 несла бремя содержания Спорных объектов недвижимости, в том числе в период после оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ, что также свидетельствует об отсутствии как заинтересованности истца в отчуждении имущества, так и подтверждает реализацию прав собственника ФИО2 в отношении спорного имущества с организацией, оказывающей коммунальные услуги. 

Таким образом, совокупностью доказательств, в том числе заключением судебной экспертизы подтверждаются доводы ФИО2 о том, что договор купли-продажи ей не подписывался, отчуждение имущества не производилось. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. 

Поскольку совокупностью доказательств подтверждено, что договор купли-продажи спорных объектов от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 заключен неустановленным лицом, имущество не выбывало из владения ФИО2, несмотря на юридическое оформление оспариваемой сделки, в силу положений ст. ст. 167, 168 ГК РФ, требования истца о признании его недействительным являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Также заслуживает внимания факт отсутствия доказательств получения истцом денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, содержащему в п. 2.3 указание на расписку ФИО2 о получении от покупателя денежных средств, которая в материалы дела не представлена, также данный документ отсутствует в материалах истребованных судом копий регистрационных дел. 

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 37-38 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно п. 39 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В соответствии с п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО9», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

При условии приобретения по возмездному договору имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано (п. 3.1).

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорное имущество выбыло из владения собственника ФИО2 помимо ее воли, в связи с чем, истец просит возвратить ей спорное имущество (виндикационный иск). 

Сделка по отчуждению ФИО5 Спорных объектов недвижимости ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ совершена по заниженной стоимости, которая сопоставима с кадастровой стоимостью объектов: 61 140 995 руб., в то время как стоимость имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляла 375 000 000 руб. 

Сделка по отчуждению ФИО3 недвижимого имущества ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ являлась безвозмездной, обоснованность ее заключения в такой форме вызывает сомнения, как и мотивы дарителя по безвозмездному отчуждению приобретенной им годом ранее дорогостоящей недвижимости, при этом ФИО4 не знает обстоятельств заключения договора дарения, с ФИО3 не знакома, кроме того, до заключения договора купли-продажи с ФИО4 прошел незначительный период времени. Покупателя в данном случае должно было насторожить, что лицо, получившее безвозмездно дорогостоящее имущество, через непродолжительное время продает его по кадастровой стоимости. 

Договор купли-продажи ФИО4 заключен с ФИО5 после поступления настоящего искового заявления в суд, при этом копия искового заявления направлялась представителем истца ответчикам, в том числе ФИО5 до предъявления иска, кроме того, информация о поступлении искового заявления была размещена на официальном сайте Одинцовского городского суда АДРЕС в сети Интернет в тот же день, является открытой. 

Суд принимает во внимание, что приобретая дорогостоящее недвижимое имущество ФИО4 фактически его не осматривала, не проявив должной осмотрительности при заключении сделки – как указано представителями ответчика, она лишена доступа в жилой дом в связи с нахождением в нем посторонних людей. 

Акт приема-передачи помимо оформления документов предполагает физическую передачу имущества, ключей, предоставление беспрепятственного доступа к имуществу, вместе с тем, представленный в материалы дела передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, а также последующие обращения ФИО4 в органы полиции, о чем указали представители ответчика, также как не представленная расписка, подтверждающая получение ФИО5 наличных денежных средств от ФИО4 в счет оплаты спорных объектов, свидетельствуют о том, что указанный акт является формальным документом, поскольку имущество фактически покупателю не передано. 

При этом у ФИО2 не имелось объективных данных предполагать, что после совершения кражи в ее квартире в 2023 году в отношении Спорных объектов недвижимости впоследствии могут быть совершены незаконные сделки, поскольку о том, что собственником имущества является другое лицо, ей стало известно из полученных в Росреестре документов, после чего она обнаружила, что правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, хранившиеся в ее квартире, также исчезли. 

Принимая во внимание, что Спорные объекты недвижимости выбыли из владения ФИО2 помимо ее воли, что подтверждено совокупностью представленных в дело доказательств, способ защиты нарушенного права путем предъявления виндикационного иска является правомерным, и ФИО2 вправе истребовать спорное имущество у приобретателя ФИО4 вне зависимости от признания ФИО4 добросовестным либо недобросовестным приобретателем. 

Доводы ответчика ФИО4 о том, что она является добросовестным приобретателем имущества, в связи с чем, на нее не могут быть возложены неблагоприятные последствия, суд отклоняет, учитывая, что у ФИО4 имеется иной способ защиты права. 

С учетом изложенного, Спорные объекты недвижимости подлежат истребованию у ФИО4 в пользу ФИО2, при этом ФИО4 не лишена права обратиться в суд с самостоятельными требованиями о возврате уплаченных по договору денежных средств.

В силу ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН, в том числе о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО4 и осуществления государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимого имущества. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт: №) к ФИО3 (паспорт: №), ФИО5 (паспорт: №), ФИО4 (паспорт: №) об оспаривании сделки, применении последствий ее недействительности – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3. 

Истребовать из незаконного владения ФИО4 земельный участок с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС земельный участок с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС жилой дом с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН, в том числе о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО4 и осуществления государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС; жилой дом с К№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Селин

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.