Дело № 3а-100/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2024 г. город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Пержуковой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Звонаревой С.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – ГБУ «Центр кадастровой оценки», учреждение) от 14 марта 2024 г. № 2 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: 

<

адрес>, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, принадлежащих ему на праве собственности; обязать учреждение исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости указанных земельных участков, исключив сведения об отнесении земельных участков к сегменту 6 «Производственная деятельность», оценочная группа 6.1, код расчета вида использования 01:180, указав на отнесение земельных участков к оценочной группе 1.1 сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование», а также на отнесение земельных участков к сельскохозяйственным угодьям, в составе которых находится вид угодий – пашня, а в составе земельного участка с кадастровым номером № – пашня, сенокос.

В обоснование иска указано, что 26 февраля 2024 г. на основании статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ФИО3 обратился к административному ответчику с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков, в удовлетворении которого решением учреждения от 14 марта 2024 г. № 12 ему отказано.

ФИО3, критикуя данное решение и считая его незаконным, полагает, что при проведении кадастровой оценки указанные в иске земельные участки неправомерно отнесены к сегменту 6 «Производственная деятельность», оценочная группа 6.1, код расчета вида использования 01:180, тогда как участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – «сельскохозяйственное производство» и должны быть отнесены к оценочной группе 1.1. сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование». Какие-либо объекты недвижимости и некапитальные строения на указанных земельных участках отсутствуют. Кроме того, все земельные участки отнесены к сельскохозяйственным угодьям.

Указанная ошибка повлекла необоснованное увеличение кадастровой стоимости земельных участков более чем в сто раз.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Представитель ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 возражала против требований административного истца, полагала, что ошибок при проведении кадастровой оценки данных земельных участков не допущено, их отнесение к оценочной группе 6.1 сегмента 6 «Производственная деятельность» с присвоением кода расчета вида использования 01:180 «Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом» осуществлено в соответствии с требованиями Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, на основании сведений ЕГРН и информации градостроительной документации о вхождении земельных участков в зону П1 – производственная зона V класса вредности.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд письменные возражения относительно заявленного иска, в которых поддержал позицию учреждения о законности и обоснованности оспариваемого ФИО3 решения (т.2 л.д.241-244).

Остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 требований в связи с ниже приведенным.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 закона на основе ценообразующих факторов.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 2 этой же статьи Закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

На территории Тверской области таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из имеющихся в деле выписок из ЕГРН, ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами: № (регистрация права в ЕГРН – 22 ноября 2011 г., сособственник ФИО4); № (регистрация права в ЕГРН – 22 ноября 2023 г., сособственник ФИО4).

До 26 декабря 2023 г. ФИО3 на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами: №; №, которые проданы ФИО5 и ФИО6 на праве общей долевой собственности (регистрация их права в ЕГРН - 26 декабря 2023 г.).

До 16 мая 2024 г. ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, который продан ФИО5 и ФИО6 на праве общей долевой собственности (регистрация права в ЕГРН - 16 мая 2024 г.).

До 1 июля 2024 г. ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № (регистрация права ФИО3 в ЕГРН – 24 октября 2012 г., сособственник ПАО «Россети Центр»), который продан ФИО7 (регистрация права в ЕГРН - 1 июля 2024 г.); на праве собственности - земельный участок с кадастровым номером № (регистрация права в ЕГРН - 10 августа 2010 г.), который продан ФИО7 (регистрация права в ЕГРН - 1 июля 2024 г.).

До 3 июля 2024 г. ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № (регистрация права в ЕГРН 5 декабря 2012 г., сособственник ПАО «Россети Центр»), с 3 июля 2024 г. участниками общей долевой собственности на данный объект недвижимости являются ФИО8, ФИО7 и ПАО «Россети Центр».

До 10 июля 2024 г. ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № (регистрация права в ЕГРН 10 августа 2010 г.), который продан ФИО7 и ФИО9 (право их общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 10 июля 2024 г.).

До 11 июля 2024 г. ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № (регистрация права в ЕГРН 18 июня 2012 г.), который продан ФИО7 и ФИО9 (право их общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 11 июля 2024 г.).

Указанные выше земельные участки согласно выпискам из ЕГРН относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеют вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственного производства и расположены в районе 

<

адрес>

Кадастровая стоимость данных земельных участков, подлежащая применению с 1 января 2023 г., затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога, а потому он имел право на обращение в суд с настоящим административным иском.

ФИО4, ПАО «Россети Центр», ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО7 и ФИО9 привлечены судом к участию в настоящем деле в порядке статьи 47 КАС РФ в качестве заинтересованных лиц.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Тверской области, по состоянию на 1 января 2022 г. на основании отчета от 30 сентября 2022 г. № 03/2022-ЗУ об итогах государственной кадастровой оценки всех земельных участков, расположенных на территории Тверской области, выполненного ГБУ «Центр кадастровой оценки».

На основании этого приказа в ЕГРН внесены следующие сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 

№ - 13172726 руб.; № – 13172726 руб.; № – 16199493,61 руб.; № – 10992212,70 руб.; № – 11651207,30 руб.; № – 10403280,70 руб.; №– 15837658,59 руб.

На основании акта ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 30 января 2024 г. № АОКС-69/2024/000018испр. в ЕГРН внесены следующие сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

№ – 13028652 руб.; № – 13010858 руб.; № - 12997656 руб.; № – 10253509,20 руб.; № в размере 12899005 руб. 

Данная кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г. и подлежит применению с 1 января 2023 г.

Результаты кадастровой стоимости земельных участков, применявшиеся в период с 1 января 2020 г. до 1 января 2023 г., были утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 20 ноября 2019 г. № 11-нп по состоянию на 1 января 2019 г. в следующих размерах: 

№ – 119392 руб.; № – 119392 руб.; № – 119392 руб.; № – 119392 руб.; № – 119392 руб.; № – 161505,76 руб.; № – 105601,60 руб.; № – 105601,60 руб.; № – 105601,60 руб.; № – 105601,60 руб.; № – 161505,76 руб., № – 148095,50 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость указанных земельных участков, подлежащая применению с 1 января 2023 г., превысила ранее действовавшую в 100 и более раз.

26 февраля 2024 г. ФИО3 в порядке статьи 21 Закона № 237-ФЗ обратился в бюджетное учреждение - ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в отношении указанных выше земельных участков (т.2 л.д.123-125), полагая, что при определении кадастровой стоимости учреждением допущена ошибка, выразившаяся в неправомерном отнесении указанных в иске земельных участков к сегменту 6 «Производственная деятельность», оценочная группа 6.1, с присвоением кода вида использования 01:180 (обеспечение сельскохозяйственного производства в целом, включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182), при том, что в состав каждого из земельных участков входят сельхозугодья – пашня, а в состав земельного участка с кадастровым номером № – пашня, сенокос.

Пунктом 4 части 1 статьи 7 Закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения отнесено, в частности, рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В силу положений частей 14, 23 статьи 21 Закона № 237-ФЗ по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: 

- об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 

- об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено. 

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 14 марта 2024 г. № 2 в пересчете кадастровой стоимости отказано, поскольку ошибок при определении кадастровой стоимости данных земельных участков не выявлено (т.2 л.д.123-125).

Данное решение принято учреждением в пределах полномочий, процедура его принятия, форма и вид соответствуют требованиям частей 14-25 статьи 21 Закона № 237-ФЗ и по данным основаниям участвующими в деле лицами не оспариваются.

Проверяя наличие оснований для принятия оспариваемого решения, а также соответствие его содержания нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, суд исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 21 Закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с частью 13 этой же статьи Закона № 237-ФЗ при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался (пункты 19, 20, 23 данного постановления).

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из содержания части 3 статьи 14 Закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости определены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания), они предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Из пункта 3 Методических указаний следует, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован. 

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата (пункт 7.1 Методических указаний).

Пункт 9.2 Методических указаний предусматривает, что группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Согласно возражениям административного ответчика указанные в иске земельные участки правомерно были отнесены к сегменту 6 «Производственная деятельность», оценочная группа 6.1, с присвоением кода вида использования 01:180 (обеспечение сельскохозяйственного производства в целом, включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182).

При этом учреждение исходило из того, что в ЕГРН вид разрешенного использования земельных участков указан «для ведения сельскохозяйственного производства».

Такой вид разрешенного использования не соответствует действующему Классификатору, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412.

Поскольку ФИО3 не реализовано право по приведению указанного в ЕГРН вида разрешенного использования земельных участков в соответствие с Классификатором, учреждение при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с требованиями пункта 8 Методических указаний исходило из того, что использование земельных участков может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности, и применило к возникшим правоотношениям документы градостроительного зонирования.

Действительно, в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования «Бурашевское сельское поселение Калининского района Тверской области», утвержденными решением Совета депутатов Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области от 24 декабря 2012 г. № 52 (далее - Правила) рассматриваемые по настоящему делу земельные участки по состоянию на 1 января 2022 г. располагались в производственной зоне (П1).

Статьей 26 Правил установлены градостроительные регламенты для производственной зоны П1, которые допускают расположение земельных участков с видами разрешенного использования: производственная деятельность (код 6.0), хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15).

Согласно генеральному плану Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области в редакции постановления Правительства Тверской области от 7 июня 2023 г. № 237-пп указанные в иске земельные участки отнесены к зоне сельскохозяйственного использования.

Отчет № 03/2022-ЗУ (таблица 3.8.6.1, стр. 434) предусматривает распределение земельных участков 6 сегмента «Производственная деятельность» по группам, к группе 6.1 относятся земельные участки с кодами расчета вида использования, предусмотренными Методическими указаниями: 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 0112; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:101; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011.

Таблица 3.8.6.2 Отчета № 03/2022-ЗУ содержит сведения о распределении земельных участков оценочных групп 6.1, 6.3-6.6 сегмента 6 «Производственная деятельность» к кодам расчета вида использования, согласно которой 384 земельных участка, включая участки, кадастровая стоимость которых оспаривается, отнесены к коду 01:180 – «Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом, и включает коды расчета вида использования 01:181,01:182» (п. 14).

Согласно Приложению № 1 к Методическим указаниям – «Сегментация земельных участков с указанием кодов расчета видов использования для целей определения кадастровой стоимости» в сегменте 6 «Производственная деятельность» кодам расчета вида использования 01:180; 01:181; 01:182, предусматривающим вид использования «Обеспечение сельскохозяйственного производства» соответствует код вида разрешенного использования по Классификатору от 10 ноября 2020 года № П/0412 – 1.18 с наименованием «обеспечение сельскохозяйственного производства».

В соответствии с пунктом 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний).

Пунктом 15 Методических указаний предусмотрены мероприятия в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, среди которых следующие: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости.

Особенности применения подходов к оценке приведены в разделе Х Указаний.

Так, в соответствии с пунктом 57.2 при определении кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, в составе факторов стоимости необходимо учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (в том числе содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав, а также агроэкологический потенциал).

Согласно пункту 57.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости требуется дополнительный анализ в отношении предполагаемого будущего сельскохозяйственного использования земельных участков.

Пунктом 57.4 установлено, что определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья «пашня», осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

В нарушение пунктов 57.2, 57.4 Указаний приведенные в пункте 57.2 ценообразующие факторы при определении кадастровой стоимости спорных земельных участков не учитывались; метод капитализации земельной ренты не использовался.

Учреждение в оспариваемом решении указало, что к земельным участкам оценочной группы 1.1 сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» при проведении работ по сегментации (группировке) земельных участков были отнесены земельные участки, которые в соответствии с утвержденной градостроительной документацией по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки – 1 января 2022 г. расположены в границах зоны сельскохозяйственных угодий. При этом оно обратило внимание заявителя, что в соответствии с информацией, предоставленной письмами Управления Росреестра по Тверской области, проект землеустройства (перераспределения) земель выполнен в 1993 г.

Вместе с тем, оснований полагать, что сведения, содержащиеся в данном проекте землеустройства (перераспределения) земель, не актуальны и имеющиеся в составе указанных земельных участков земли утратили статус сельхозугодий, у Учреждения не имелось в связи с ниже приведенным.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране; при этом использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Названный Федеральный закон допускает оборот земель сельскохозяйственного назначения на основе принципа сохранения целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

По смыслу статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения допускается в другую категорию земель в исключительных случаях, в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (подпункт 4 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, законодатель не предполагает изменение вида разрешенного использования земельного участка без изменения существующего целевого режима землепользования сельскохозяйственного угодья, а перевод сельскохозяйственных угодий в иную категорию земельных участков не может производиться в отсутствие соответствующего решения органа исполнительной власти субъекта (данная позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2021 г. № 48-КАД21-9-К7).

Из изложенного следует, что утверждение документов территориального планирования и градостроительного зонирования уполномоченным на то органом само по себе не означает утрату статуса земель сельхозугодий в составе спорных земельных участков.

В силу пункта 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июня 2014 г.).

Таким образом, применение документов градостроительного зонирования, устанавливающих в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты, не допустимо. 

Как следует из сообщения филиала ППК «Роскадастр» по Тверской области, осуществляющего ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, от 10 июля 2024 г. № 24-06447 (т.3 л.д.42-43) Порядок ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, установленный приказом Росреестра от 14 февраля 2023 г. № П/0036, не предусматривает предоставление документации фонда данных или информации о документации фонда данных в виде информации о наличии (либо отсутствии) сельскохозяйственных угодий в составе земельных участков сельскохозяйственного назначения и их видов, то есть не предусматривает проведения сопоставления границ земельного участка с границами сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения. Такие сведения могут содержаться в проектах внутрихозяйственного землеустройства (проектах перераспределения земель), в картографических и других материалах, а информация о наличии и расположении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения может быть предоставлена в виде выкопировки, выписки или копии отдельной части проектов перераспределения земель, включая графическое изображение.

Не предусматривал предоставление документации фонда данных или информации о документации фонда данных в виде информации о наличии (либо отсутствии) сельскохозяйственных угодий в составе земельных участков сельскохозяйственного назначения и ранее действовавший Порядок создания и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 февраля 2023 г. № П/0036.

В составе информации, имеющейся в ЕГРН, сведений о вхождении в те или иные земельные участки земель, отнесенных к сельхозугодьям, как действующий порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленный приказом Федеральной службы государственной регистрации от 7 декабря 2023 г. № П/0514, так и ранее действовавший порядок, установленный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 г. № П/0241, не предусматривают. 

Кроме того, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Твери от 2 ноября 2023 г. по делу № 2а-522/2023 по административному иску ФИО3 об оспаривании распоряжений Правительства Тверской области от 20 сентября 2022 г. № 1042-рп, № 1043-рп, № 1044-рп об отказе в переводе земельных участков из одной категории в другую также установлено, что в состав земельных участков с кадастровыми номерами № входит вид сельскохозяйственных угодий – пашня, а в состав земельного участка с кадастровым номером № – пашня, сенокос. Доводы участвующего в указанном деле ФИО3 о том, что сведения о составе данных земельных участков устарели, так как основаны на проекте землеустройства 1993 года и не актуализировались, суд счел не достаточными для вывода о том, что данные земли утратили статус сельскохозяйственных угодий.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 17 апреля 2024 г. по делу № 2а-140/2023 (33а-96/2024) по административному иску ФИО3 об оспаривании распоряжения Правительства Тверской области от 8 сентября 2022 г. № 982-рп об отказе в переводе земельных участков из одной категории в другую установлено, что в состав земельных участков с кадастровыми номерами № входит вид сельскохозяйственных угодий – пашня и оснований полагать, что входящие 

в состав указанных земельных участков земли утратили статус сельскохозяйственных угодий, не имеется.

Таким образом, на основании проекта землеустройства (перераспределения) земель, а также вступивших в законную силу указанных выше решения суда и апелляционного определения, суд приходит к выводу о том, что как на момент проведения массовой оценки земельных участков, так и на момент принятия оспариваемого по настоящему делу решения учреждения, имелась достоверная информация, подтверждающая наличие в составе спорных земельных участков земель сельхозугодий, которая в силу пункта 15 Методический указаний подлежала учету в качестве ценообразующего фактора данных земельных участков, и при применении сравнительного подхода к оценке надлежало руководствоваться разделом Х Методических указаний, а именно, пунктами 57.2-57.4.

Вопреки данным нормам при определении кадастровой стоимости указанных в административном иске земельных участков пункты 57.2-57.4 Методических указаний не применялись, и были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости (не использованы сведения, являющиеся ценообразующим фактором спорных земельных участков, влияющие на применение метода оценки в рамках сравнительного подхода), следовательно, имеют место ошибки, которые на основании заявления ФИО3 подлежали устранению.

С учетом изложенного отказ в перерасчете кадастровой стоимости, изложенный в оспариваемом решении ГБУ «Центр кадастровой оценки», не законен и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Удовлетворяя его требование о признании незаконным оспариваемого решения, суд считает необходимым возложить на учреждение обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 и исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости указанных земельных участков, с учетом сведений об отнесении данных земельных участков к сельскохозяйственным угодьям.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО3 удовлетворить.

признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 14 марта 2024 г. № 2 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, в районе дер. Боровлево, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

Обязать ГБУ «Центр кадастровой оценки» повторно рассмотреть заявление ФИО3 и исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, с учетом сведений об отнесении данных земельных участков к сельскохозяйственным угодьям.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Решение в окончательной форме составлено 28 октября 2024 г.

Председательствующий Л.В. Пержукова