административное дело № 3а-682/2023 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000543-69) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 26 303 487, 84 руб.;

- установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 3 744 016, 20 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

30.10.2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором выражено мнение о недопустимости принятия заключения судебной экспертизы № КС-682/2023 от 07.09.2023 года, подготовленного ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости», в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу. 

От эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО2 поступили письменные пояснения относительно замечаний департамента на заключение судебной экспертизы. 

22.11.2023 года от представителя ФИО1 по доверенности ФИО3 поступило заявление о признании заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством по делу с изложением замечаний на него, а также ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Производство повторной судебной экспертизы просит поручить одной из оценочных компаний: ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз»; ООО «Краснодарская оценочная компания»; ООО «Южная независимая оценочная компания».

Протокольным определением от 22 ноября 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебное заседание 22 ноября 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой и размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзыва с дополнениями на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, и земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ составляет 42 505 879, 52 руб.; по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 5 648 388, 16 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года в отношении здания, 01.01.2022 года в отношении земельного участка верными датами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.10-11, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № К-23-38 от 22.05.2023 года, подготовленным ЧПО ФИО4, по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ составляет 26 303 487, 84 руб.; по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 3 744 016, 20 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» № КС-682/2023 от 07.09.2023 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 35 897 200, 35 руб. (ниже кадастровой стоимости на 15,5 %).

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 5 536 224 руб. (ниже кадастровой стоимости на 1,9 %). 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке объектов недвижимости экспертом обоснована.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов). 

Судом не установлены противоречия в выводах эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости», каких - либо сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы не имеется.

Поскольку суд не усматривает предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной судебной экспертизы по данному делу, ходатайство административного истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве, а также доводы административного истца, указанные в обоснование ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, несостоятельны ввиду следующего.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края и административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости здания с кадастровым номером ........ эксперт неверно не использовал затратный подход, который учитывает цели и задачи оценки, является необоснованным, так как затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта и не учитывает многие факторы, влияющие на его стоимость: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, внешнюю инфраструктуру. При этом согласно положениям ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). 

Поскольку по состоянию на 01.01.2021 года экспертом была выявлена информация о продаже сопоставимых объектов недвижимости, суд полагает, что в данном случае во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ экспертом правильно применен сравнительный подход и не применены иные подходы.

Довод департамента и административного истца о необоснованности применения скидки на торг в размере 18,6 % при определении рыночной стоимости здания и в размере 19,9 % при определении рыночной стоимости земельного участка, не нашел подтверждения. Эксперт использовал значение в размере 18,6% ввиду сезонного использования здания и неспособности генерировать доход круглогодично (гостинично - курортная деятельность). Кроме того, эксперт на стр.98 заключения мотивировал применение указанного значения скидки на торг со ссылкой на источник. Эксперт использовал значение в размере 19,9% в отношении участка, так как принял во внимание вид его разрешенного использования «для размещения гостиниц, административный зданий, лагерей», который подразумевает возможность разместить объекты, обладающие сезонным спросом, следовательно, доход, который приносит объект, является непостоянным. Эксперт при определении размера скидки на торг в отношении двух объектов недвижимости также учитывал статус и численность населенного пункта (6991 человек).

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт не применил корректировку на удаленность от береговой линии, не свидетельствует об искажении итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы. Эксперт письменно пояснил, что объекты - аналоги и объекты экспертизы расположены на расстоянии до береговой линии менее 2 километров, следовательно, находятся в пешей доступности до береговой линии, то есть менее 20 минут. Объекты - аналоги и объекты экспертизы расположены в пределах населенных пунктов, представляющих собой курортные поселки, площадь которых, имеет небольшие масштабы. 

Замечание департамента о том, что при определении рыночной стоимости здания эксперт рассчитал средневзвешенное значение 1 кв.м объекта в размере 42 512 руб., что меньше на 22 % стоимости 1 кв.м, определенного экспертом в анализе рынка - 54 866 руб.; при определении рыночной стоимости участка эксперт рассчитал средневзвешенное значение 1 кв.м объекта в размере 676 800 руб., что меньше на 25 % стоимости 1 кв.м, определенного экспертом в анализе рынка - 897 200 руб., является некорректным. Эксперт в письменных пояснениях указал, что диапазон цен (руб./кв.м.), полученный по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг, а также корректирующие коэффициенты, применяемые по основным ценообразующим параметрам.

Довод административного истца о том, что эксперт ФИО2 не является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков и не имеет необходимого опыта для проведения экспертиз отчетов, опровергается приложенными к заключению судебной экспертизы документами: дипломами о профессиональной переподготовки; выпиской из реестра НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», в которой указано о том, что ФИО2 является ее членом; свидетельством и сертификатами о соответствии судебного эксперта требованиям, предъявляемых к экспертам по специальностям: «судебная оценочная экспертиза», «актуальные вопросы оценки бизнеса»; квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости»; полисом страхования и др. Кроме того, у эксперта имеется необходимый стаж в оценочной деятельности, т.е. его квалификация и специальные знания позволяли проводить судебную экспертизу по данному делу в полном объеме.

Довод административного истца о том, что эксперт подобрал к объекту экспертизы с кадастровым номером ........ неверные объекты - аналоги - земельные участки с площадями 350 кв.м, 300 кв.м, 750 кв.м, не может быть принят судом во внимание, так как объект с кадастровым номером ........ является зданием, а не земельным участком. К этому объекту в качестве объектов - аналогов экспертом подобраны 3 здания гостиницы (№№ 1,4,9). Указанные объекты являются сопоставимыми с оцениваемым объектом.

Ссылка административного истца на то, что эксперт подобрал неверные к объектам экспертизы объекты - аналоги является несостоятельной, поскольку эксперт при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов правильно отобрал в качестве объектов - аналогов объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Доказательств несопоставимости объектов исследования и объектов - аналогов в материалы дела не представлено. 

Иные доводы административного истца о допущенных экспертом нарушениях не мотивированны должным образом, не подтверждены какими- либо доказательствами, а также опровергаются заключением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. 

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 21 июня 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 июня 2023 года.

Кроме того, от директора ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 90 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, ходатайство ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 35 897 200,35 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 5 536 224 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 21 июня 2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2023 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова