Дело № 3а -15/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установив ее исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для 14 группы видов разрешенного использования в размере 633,60 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником 42/200 доли в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес> и расположенное на земельном участке с кадастровым номером №. Указанное нежилое здание является объектом культурного наследия регионального значения. Постановлением Правительства Челябинской области № 393-П от 18 сентября 2019 года была утверждена объединённая зона охраны объектов культурного наследия, в число которых входит и указанное здание. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость по состоянию на 01 октября 2014 года составляет 16 845 792 рубля. Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) одного квадратного метра участка составляет 16 845 792/1 920 = 8 773,85 рублей. Согласно Приложению № 3 к Приказу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» для кадастрового квартала № такое значение УПКС предусмотрено только в отношении 17-й группы видов разрешённого использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии». Между тем, отнесение расположенного на участке здания к объектам культурного наследия, выдача на него охранного обязательства ещё в 1990-е годы и утверждение включающей территорию участка охранной зоны в настоящее время указывает на то, что на момент определения кадастровой стоимости участка, его вид использования относился к 14-й группе видов разрешенного использования - «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами». Для этой группы видов разрешенного использования в данном кадастровом квартале удельный показатель кадастровой стоимости не установлен, но в целом по городу он составляет 0,33 рубля, в связи с чем общая кадастровая стоимость участка должна составлять всего 633 рубля 60 коп., что сообразуется с ограничениями, установленными для охранной зоны объектов культурного наследия (недопустимость наружной рекламы, невозможность реконструкции и увеличения полезной площади, запрет на прокладку современных наружных инженерных сетей, поддержание исторического облика за свой счёт и т.п.).

Определениями Челябинского областного суда от 05, 26 октября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Определением суда от 26 октября 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Министерство имущества Челябинской области.

Определением суда от 02 февраля 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО7 действующий на основании доверенности от 23 сентября 2020 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал (том 1, л.д. 141).

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области – ФИО8, действующий на основании доверенности от 09 января 2020 года, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области - ФИО9, действующая на основании доверенности от 12 июля 2019 года, в судебном заседании поясняла, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области не является надлежащим ответчиком по данному делу, в связи с этим просила отказать в удовлетворении административных исковых требований к Филиалу.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика - Управление Росреестра по Челябинской области, представители заинтересованных лиц - Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», заинтересованные лица - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит 42/200 доли в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу 

<

адрес> и расположенное на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 13-24).

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 16 845 792 рубля по состоянию на 01 октября 2014 года (том 1, л.д. 206).

Работы по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области в рамках исполнения государственного контракта № 79 от 24 марта 2015 года произведены Приуральским филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». 

В силу пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и абзаца второго части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в числе прочего является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (целевое назначение объекта оценки, разрешенное использование земельного участка и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном истце, а обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, - на административных ответчиках, если они возражают против удовлетворения заявления.

В соответствии со статьей 24.15 Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости (Минэкономразвития России), за исключением случая, установленного статьей 24.19 Федерального закона.

На основании пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, действовавших до 1 января 2019 года, методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования (пункт 4 Правил).

В силу пункта 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39, действовавших в период проведения упомянутой выше кадастровой оценки, Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе пятнадцати групп видов разрешенного использования, в том числе предусмотренных пунктом 1.2.17 «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства» и пунктом 1.2.14 «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами».

По смыслу пункта 1.2.14 земельный участок мог быть отнесен к соответствующей группе видов разрешенного использования лишь в случае, если использовался только для размещения особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.

По смыслу пункта 2.2, подпункта 2.2.4 Методических указаний, определение стоимостных факторов осуществляется для каждой такой группы отдельно с возможностью выделения в ней подгрупп.

Это предполагает необходимость отнесения на основании имеющейся у оценщика информации каждого оцениваемого участка к одной из групп (подгрупп) видов разрешенного использования. Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в разделе сведений об основных характеристиках спорного земельного участка содержит сведения о виде разрешенного использования – для эксплуатации и завершения реконструкции комплекса зданий – памятника архитектуры.

Указанный вид разрешенного использования не является определенным, допускает различное толкование, не свидетельствует о возможности фактического использования земельного участка в соответствии с его назначением, поэтому отнесение вида разрешенного использования земельного участка к группам, предусмотренным в пункте 1.2 Методических указаний, должно осуществляться с учетом фактического использования такого земельного участка.

В силу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид решенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории разрешенного использования и в соответствии с зонированием территорий.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Это предполагает необходимость отнесения каждого оцениваемого участка на основании имеющейся у оценщика информации к одной из групп (подгрупп) видов разрешенного использования. Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области на момент проведения государственной кадастровой оценки в 2014 году определялась в разрезе видов разрешенного использования, установленных в пункте 1.2 Методических указаний.

Согласно ответу АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на запрос суда, исходя из информации о разрешенном использовании, земельный участок отнесен к группе видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.17 Методических указаний «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» (далее - 17 ВРИ). Согласно информации о местоположении, Земельный участок № расположен в черте г. Челябинске. В рамках работ по ГКОЗ НП данному населенному пункту присвоен тип «городской». Расчет кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в городских населенных пунктах, осуществлялся в соответствии с пп. 2.2-2.5 Методических указаний. Удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) для земельных участков 17 ВРИ рассчитывался на основе построения статистической модели в следующем порядке: определение состава ценообразующих факторов земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от ценообразующих факторов) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав ценообразующих факторов для земельных участков, в составе 17 ВРИ, определялся на основе анализа рыночной информации. Сбор сведений о ценообразующих факторах для земельных участков Челябинской области осуществлялся на основе данных предоставленных: администрацией г.Челябинска, управлением Росреестра по Челябинской области. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка произведен путем подстановки значений ценообразующих факторов в уравнение, и в соответствии с пунктом 2.2.7. Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка составила 16 845 792 руб (том 2 л.д. 11-13).

Определением Челябинского областного суда от 08 декабря 2020 года по ходатайству административного истца по делу была назначена экспертиза. На разрешение эксперта были поставлены вопросы: Является ли обоснованным отнесение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> к 14-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами»? 2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 октября 2014 года? 

Согласно экспертному заключению № 050-01.2021 от 23 декабря 2020 года, отнесение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> к 14-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами» не является обоснованным.

Земельный участок с кадастровым номером № был обоснованно отнесен при государственной кадастровой оценке к 17-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии». Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 октября 2014 года, составляет: 14 962 560 (четырнадцать миллионов девятьсот шестьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят) рублей (том 2 л.д. 33-145).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт произвел анализ нормативных актов, регулировавших процедуру определения и утверждения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 октября 2014 года, анализ фактического использования земельного участка с целью определения к какой из категории видов разрешенного использования следует отнести участок, проанализированы правоустанавливающие документы, а также документы, устанавливающие особый режим использования находящегося на земельном участке нежилого помещения, являющегося объектом культурного наследия. Экспертом установлено, что по месту нахождения земельного участка расположено 14 организаций, являющихся организациями офисного типа делового и коммерческого назначения.

С учетом положений Федерального закона от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» пришел к выводу об отсутствии оснований для отнесения земельного участка к 14-й группе видов разрешенного использования.

Выводы эксперта соответствуют заключению Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составленному при проведении государственной кадастровой оценки.

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, стороной административного истца не представлено.

В судебном заседании представитель административного истца в подтверждение позиции, изложенной в административном исковом заявлении, сослался на решение Самарского областного суда от 27 июля 2016 года № 3а-421/2016, однако данное решение в силу части 2 статьи 64 КАС РФ значения для рассматриваемого спора не имеет, решение определенного суда по конкретному делу в Российской Федерации не является источником права и не может служить основанием для принятия иных судебных решений и определений. 

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что административным истцом не доказана недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

Согласно информации, изложенной в отзыве филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, в результате очередной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 13 496 390,4 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15 января 2021 года, то есть кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 01 октября 2014 года, является архивной.

Заключением эксперта определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 октября 2014 года в размере 14 962 560 рублей, однако требования об установлении стоимости земельного участка в размере рыночной истцом в ходе рассмотрения настоящего спора не заявлено, за истцом сохраняется право оспаривания архивной кадастровой стоимости в случае применения ее результатов для целей, установленных законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 633 рублей 60 копеек, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для 14-й группы видов разрешенного использования, отказать.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2021 года