Дело № 3а-64/2021

УИД 33OS0000-01-2021-000035-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 7 июня 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административного истца департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенностям ФИО1, ФИО2, представителя административных ответчиков - Управления Росреестра по Владимирской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области по доверенностям ФИО3, представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «ТехМетГрупп» по доверенности ФИО4, заинтересованного лица оценщика общества с ограниченной ответственностью «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области о признании незаконным и отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года № 445,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил: признать незаконным и отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года № 445 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10 383 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 5 468 622 рубля; исключить установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года № 445 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 5 468 622 рубля; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:26:010203:2 в размере 14 234 989 рублей 17 копеек.

Требования мотивированы тем, что заявитель, как правообладатель упомянутого земельного участка, не был надлежащим образом извещён о заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, на котором было постановлено оспариваемое решение, отчёт оценщика **** № **** от 21 октября 2020 года, положенный в основу обжалуемого решения, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представители административного истца департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенностям ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, ссылаясь в подтверждение своих доводов также на заключение проведённой по административному делу судебной экспертизы, находя его законным и обоснованным.

Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Владимирской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области по доверенностям ФИО3 и заинтересованного лица ООО «ТехМетГрупп» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного искового заявления, настаивая на законности и обоснованности оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года № 445, указывая, что представленное в материалы настоящего административного дела заключение эксперта **** Щ, составленное по результатам проведённой на основании определения суда судебной экспертизы, не является надлежащим доказательством.

Заинтересованное лицо оценщик ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» ФИО5 не согласилась с заявленными требованиями, поддержала позицию, изложенную в представленном ею в суд письменном отзыве на административное исковое заявление, согласно которой техническая ошибка, допущенная в расчётах при составлении отчёта об оценке, не оказала существенного влияния на значение рыночной стоимости объекта оценки, остальные доводы о порочности отчёта об оценке, изложенные в административном исковом заявлении, являются необоснованными. Возражала против заключения эксперта **** Щ, составленного по результатам проведённой по настоящему административному делу на основании определения суда судебной экспертизы, находя содержащиеся в нём выводы - необоснованными, а замечания эксперта - некорректными.

Заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области) и ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС», явка которых не признана судом обязательной и не является таковой по закону, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили.

ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» в направленном в суд ранее, до назначения по настоящему административному делу судебной экспертизы, письменном отзыве на административное исковое заявление, не согласилось с его доводами по тем же основаниям, что и оценщик названного общества ФИО5

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области какого-либо отзыва, возражений на заявленные департаментом имущественных и земельных отношений Владимирской области требования в суд не представило.

В соответствии с положениями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения участвующих в деле лиц, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителей административного истца департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенностям ФИО1,ФИО2, представителя административных ответчиков - Управления Росреестра по Владимирской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области по доверенностям ФИО3, представителя заинтересованного лица ООО «ТехМетГрупп» по доверенности ФИО4, заинтересованного лица оценщика ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» ФИО5, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 названной статьи административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учётом особенностей, установленных настоящей главой.

В силу части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Частью 16 указанной статьи предусмотрено, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается (часть 17 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы (часть 18 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 24 статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ).

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков (часть 5 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Заседание комиссии является правомочным, если на нём присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (часть 25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть 27 статьи 24.18 названного Федерального закона).

Судом установлено, что на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее также - Росреестр) от 25 июля 2012 года № П/322 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области (далее также - Комиссия) в составе 4 человек (т.2,л.д.27-28). 

В последующем приказами Росреестра от 19 декабря 2012 года № П/590, от 7 марта 2013 года № П/81, от 7 апреля 2014 года № П/150, от 10 февраля 2015 года № П/59, от 29 апреля 2015 года № П/192, от 8 сентября 2015 года № П/472, от 21 марта 2016 года № П/0127, от 17 августа 2016 года № П/0388, от 11 мая 2017 года № П/0230, от 24 апреля 2018 года № П/0151в выше упомянутый приказ от 25 июля 2012 года № П/322 неоднократно вносились изменения, касающиеся кандидатур секретаря и членов Комиссии, содержания преамбулы приказа от 25 июля 2012 года № П/322, при этом количественный состав комиссии остался прежним (т.2,л.д.29-42).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утверждён приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (далее также - Порядок).

В соответствии с пунктом 13 Порядка, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пункт 16 Порядка предусматривает следующее.

Секретарь Комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания Комиссии. 

Секретарь Комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Секретарь Комиссии в срок не позднее пяти рабочих дней до даты заседания Комиссии извещает исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и по предложению членов Комиссии иных лиц о дате, месте и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости с приглашением на заседание.

В силу пункта 10 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нём присутствуют не менее половины её членов.

Согласно пункту 18 Порядка на заседании Комиссии секретарем Комиссии ведется протокол, в котором указываются: дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря Комиссии; фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании Комиссии и не являющихся ее членами. Также в протоколе в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются: фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами); кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии); основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде; результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений; сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости. Протокол подписывается председательствующим на заседании и секретарем Комиссии не позднее трёх рабочих дней с даты заседания. Протокол, а также иные документы, представленные в Комиссию для целей рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости, подлежат хранению в течение пяти лет с даты проведения заседания Комиссии.

Пунктом 12 Порядка предусмотрено, что голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «ТехМетГрупп» является арендатором находящегося в государственной собственности Владимирской области земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10 383 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, арендная плата за пользование которым, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (т.1,л.д.48-60,т.2,л.д.44-56).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 4 апреля 2019 года была определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков, утверждённого органом кадастрового учёта, в размере 14 234 989 рублей 17 копеек (т.2,л.д.57,151,152).

23 октября 2020 года ООО «ТехМетГрупп» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, приложив к заявлению документы, предусмотренные частью 16 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, включая отчёт об оценке **** № **** от 21 октября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 4 апреля 2019 года определена в размере 5 468 622 рубля (т.2,л.д.43,58-133).

Извещения о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты рассмотрения, объектов недвижимости, в том числе земельного участка с кадастровым номером ****, результаты определения кадастровой стоимости которых оспариваривались, в виде писем от 2 и 3 ноября 2020 года соответственно Комиссией были направлены в администрацию округа Муром Владимирской области и в департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области. При этом извещение в названный департамент было адресовано его директору с указанием направить для участия в заседании Т - начальника отдела по управлению земельными ресурсами упомянутого департамента, являющуюся членом указанной Комиссии (т.2, л.д.2-10).

При таком положении суд отклоняет довод административного истца о том, что он, как правообладатель земельного участка с кадастровым номером 33:26:010203:2, не был надлежащим образом извещён о заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, на котором было постановлено оспариваемое решение, ввиду его несостоятельности, поскольку направление в такой форме и такого содержания извещения в целом не противоречит требованиям пункта 16 Порядка.

Вместе с тем суд считает необходимым отметить, что названное извещение в адрес департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области было направлено с нарушением срока, предусмотренного пунктом 16 Порядка, в соответствии с которым секретарь Комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению, в том числе лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Поскольку заявление ООО «ТехМетГрупп» поступило в Комиссию 23 октября 2020 года, поэтому должно было быть направлено в департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области не позднее 30 октября 2021 года, а фактически же было направлено лишь 3 ноября 2020 года (т.2, л.д.2-7,16-26,43).

Как следует из выписки протокола заседания Комиссии от 12 ноября 2020 года № 13 заседание Комиссии являлось правомочным и соответствовало требованиями пункта 10 Порядка (т.2,л.д.19-26).

По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение от 12 ноября 2020 года № 445 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 5 468 622 рубля, установленной в отчёте об оценке № **** от 21 октября 2020 года (т.2,л.д.16-18).

Решение принято по результатам голосования (в соответствии с пунктом 12 Порядка) большинством голосов.

На основании данного решения Комиссии 19 ноября 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка по состоянию на 4 апреля 2019 года в размере 5 468 622 рубля (т.2,л.д.144).

В обоснование заявленных требований департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области ссылается на несоответствие представленного в Комиссию отчёта об оценке **** № **** от 21 октября 2020 года законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 20 Порядка Комиссия принимает решение об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если содержание и оформление отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет Комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт). Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте. В отчёте должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3), утверждёнными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611 и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Из протокола заседания Комиссии от 12 ноября 2020 года № 13 и решения Комиссии от 12 ноября 2020 года № 445, усматривается, что основанием для принятия оспариваемого решения послужил, в том числе, вывод о том, что оформление и содержание отчёта об оценке рыночной стоимости № **** от 21 октября 2020 года, выполненного оценщиком ****, соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 24 февраля 2021 года по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, направленная на проверку соответствия отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 октября 2020 года, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т.2,л.д.174-179).

Согласно заключению эксперта **** Щ от 21 апреля 2021 года № **** при подготовке отчёта оценщиком **** ФИО5 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****, не допускались. Факторы, влияющие на стоимость указанного земельного участка, определены правильно. Допускались ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. В отчёте не указаны стандарты и правила осуществления оценочной деятельности СРОО, не представлена последовательность определения стоимости объекта оценки методом сравнения продаж, не приведено суждение о возможных границах интервала и в задании на оценку отсутствует данный пункт. Оценщик ошибочно применяет повышающую корректировку 1,16 на наличие железнодорожной ветки на участке (страницы 89 и 98 отчёта). Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Оценщик неправильно применяет корректировку 0,75 на ограничения по использованию участка (страницы 69-70, 89, 98-99 отчёта). Оценщик ссылается на статью «Совершенствование методики расчёта кадастровой стоимости земельного участка с учётом обременений и ограничений на землю для целей налогообложения», в которой говорится, что коэффициент снижения стоимости участка в результате ограничения применяется только к той площади участка, которая содержит это обременение/ограничение. В данном случае корректировку нужно применять только к той площади оцениваемого участка, которая попадает в охранную зону трансформаторной подстанции. Оценщик же ошибочно применяет корректировку ко всему участку, и площадь охраной зоны внутри оцениваемого участка нигде не учитывается. Корректировка на площадь (страницы 89,100 отчёта) определена на основании матрицы коэффициентов со ссылкой на «Справочник оценщика-2018». Но составители справочника на странице 100 пишут: «если площадь объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости». В нашем случае площадь объекта оценки приближается к границе диапазона, поэтому оценщик в своих расчётах корректировки на площадь должен был использовать степенную зависимость. Так же, эксперту не понятна логика процесса определения и применения корректировки на торг (страницы 87, 93 отчёта) и корректировки на коммуникации для объекта-аналога №1 (страницы 89, 99-100 отчёта). То есть применение данных корректировок - не ошибка, но необходимы дополнительные пояснения оценщика в определении размера корректировок. Таким образом, в отчёте оценщика **** № **** от 21 октября 2020 года информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки (площадь охраной зоны), не подтверждена. Оценщик неправильно применяет методологию определения корректировки на ограничения по использованию участка, методологию определения корректировки на площадь, методологию определения корректировки на наличие железнодорожной ветки на участке, что также существенным образом влияет на стоимость объекта оценки. Содержание отчёта вводит в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.3,л.д.2-30).

Экспертиза проведена сотрудником **** Щ, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2010 года, стаж работы судебного эксперта с 2018 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта от 21 апреля 2021 года № **** соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчёта об оценке **** № **** от 21 октября 2020 года законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в административном деле лицами, за исключением Управления Росреестра по Владимирской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, ООО «ТехМетГрупп», оценщика ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» ФИО5, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно выводов эксперта, формы и содержания экспертного заключения, кроме как от указанных лиц, не поступало, ходатайства о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями перечисленных выше лиц, участвующих в деле, относительно производства экспертизы, содержания и результатов экспертного заключения от 21 апреля 2021 года № ****, по ходатайству представителя Управления Росреестра по Владимирской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, судом была допрошена в судебном заседании эксперт Щ, проводившая судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, что подтверждено документально (т.2,л.д.2-30), выводы эксперта по поставленному вопросу у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в его пояснениях в судебном заседании, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 октября 2020 года, законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

На возникшие у оценщика ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» ФИО5 изложенные в письменном отзыве на заключение эксперта от 21 апреля 2021 года № **** вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно корректировки на наличие железнодорожной ветки на земельном участке, корректировки на ограничения по использованию земельного участка, корректировки на площадь земельного участка, корректировки на торг, корректировки на коммуникации объекта-аналога 1, поддержанные в судебном заседании оценщиком ООО «ГАРАНТИЯ-ПЛЮС» ФИО5, а также на дополнительно заданные ею вопросы - экспертом Щ., допрошенной в ходе судебного заседания, даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде (т.3, л.д.120,121,126,127), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении от 21 апреля 2021 года № ****. 

Экспертное заключение содержит исчерпывающий ответ на поставленный перед экспертом на разрешение вопрос относительно соответствия отчёта об оценке оценщика **** № **** от 21 октября 2020 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта от 21 апреля 2021 года № **** мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Основания для выводов о недостоверности заключения данной экспертизы у суда отсутствуют. Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения, суду представлено не было.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта от 21 апреля 2021 года № **** надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 октября 2020 года, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Более того, суд обращает внимание на то, что уже сама по себе арифметическая (техническая) ошибка, допущенная оценщиком ФИО5 при составлении отчёта об оценке **** № **** от 21 октября 2020 года, на что указано в административном исковом заявлении, в заключении эксперта, и с которой названный оценщик соглашается, в том числе в письменном отзыве, представленном в суд, пусть не существенно, но уже изменяет значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:26:010203:2 (т.1,л.д.2-5,205-210,т.3,л.д.2-30).

С учётом изложенного, вывод Комиссии в оспариваемом решении о соответствии отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 октября 2020 года, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованным. При таких обстоятельствах у Комиссии отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ООО «ТехМетГрупп» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 5 468 622 рубля, установленной в отчете об оценке № **** от 21 октября 2020 года.

Данные обстоятельства являются основанием для признания решения Комиссии от 12 ноября 2020 года № 445 незаконным.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в целях реального восстановления прав и законных интересов административного истца, суд полагает необходимым возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО «ТехМетГрупп» от 23 октября 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления, резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

При таком положении административное исковое заявление департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области подлежит удовлетворению в части признания решения Комиссии от 12 ноября 2020 года № 445 незаконным, а также в части исключения установленной названным решением Комиссии из сведений Единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере 5 468 622 рубля по состоянию на 4 апреля 2019 года и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости названного земельного участка в размере 14 234 989 рублей 17 копеек, по состоянию на 4 апреля 2019 года.

Поскольку исходя из взаимосвязанных положений пункта 1 части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконным, если суд признает их не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, требования департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области в части отмены решения Комиссии от 12 ноября 2020 года № 445 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области удовлетворить частично.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года № 445 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10 383 кв.м., расположенного по адресу: ****, по состоянию на 4 апреля 2019 года, в размере его рыночной стоимости 5 468 622 рубля. 

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области устранить допущенное нарушение путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества с ограниченной ответственностью «ТехМетГрупп» от 23 октября 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области от 12 ноября 2020 года № 445 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10 383 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере 5 468 622 рубля, по состоянию на 4 апреля 2019 года. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10 383 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере 14 234 989 рублей 17 копеек, по состоянию на 4 апреля 2019 года.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А.Завьялов