Дело № 3а-302/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Кирилловой М.Г.,

с участием представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ФИО1, представителя ООО «РСТ-РО» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,

УСТАНОВИЛ:

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года № ..., которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., арендуемого ООО «РСТ-РО», определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке, что влечёт уменьшение зачисляемых в бюджет муниципального образования арендных платежей. 

По мнению административного истца, положенный в основу решения комиссии отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка от 30 ноября 2016 года № __, выполненный ООО «Э», составлен с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и не мог являться достаточным основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

По этим основаниям административный истец просил суд признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года № ...; исключить установленную комиссией кадастровую стоимость, равную рыночной, из сведений государственного кадастра недвижимости, восстановив в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., в размере ... руб.

В судебное заседание представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону, надлежаще извещённый о месте и времени рассмотрения дела, не явился.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО1 представила письменные возражения на иск, с выводами судебной экспертизы не согласилась, просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ООО «РСТ-РО» ФИО2 возражал против удовлетворения административного искового заявления, представил письменные возражения с учётом заключения экспертизы.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и Правительства Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив свидетеля и эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 30 марта 2005 года № __, заключённого между ДИЗО г. Ростов-на-Дону и МУ МПП ЖКХ Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, и дополнительного соглашения к указанному договору № __, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО «РСТ-РО», ООО «РСТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, категория земель – земли населённых пунктов – для эксплуатации производственных мастерских, расположенного по адресу: ....

По условиям договора арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. 

Положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создаётся органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 5 марта 2012 года № П/91 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и утверждён её состав. Приказами Росреестра от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года № П/578, от 1 декабря 2015 года № П/635 в состав Комиссии были внесены изменения.

В соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок), заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины её членов (пункт 10).

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (пункт 12).

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы (пункт 13).

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что 15 декабря 2016 года директор ООО «РСТ-РО» ФИО3 обратилась в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке земельного участка от 30 ноября 2016 года № ..., составленный оценщиками ООО «Э» П. и С.., согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб.

В комиссию также было представлено положительное экспертное заключение "Эс" от 7 декабря 2016 года № __, из которого следует, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны экспертом обоснованными. 

26 декабря 2016 года комиссия в составе председателя К.., заместителя председателя комиссии Г. и члена комиссии Т.., рассмотрев заявление ООО «РСТ-РО», установила, что отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... от кадастровой стоимости составляет ... %. Учитывая подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков положительное экспертное заключение, комиссия пришла к выводу о том, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, и большинством голосов приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке.

Протоколом № __ заседания комиссии от 26 декабря 2016 года, приказами Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 № П/578, от 1 декабря 2015 № П/635 о создании комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оценивая оспариваемое административным истцом решение Комиссии с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд отмечает следующее.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О изложена правовая позиция о том, что «пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, предписывает соответствующим комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчёту о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. Если же отличие превышает тридцать процентов, комиссия отклоняет заявление о пересмотре, кроме случаев, когда заявитель, помимо отчёта оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям.

Следовательно, когда рыночная стоимость и кадастровая стоимость одного объекта недвижимости отличаются явно и значительно (свыше 30 процентов, как это предусмотрено указанным Порядком), замена одной стоимостной величины на другую выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, законно обусловленных разницей в условиях и методах оценки. При таком расхождении указанный Порядок не допускает внесения простой поправки в кадастровую стоимость и, если спор не исчерпан отказом комиссии в её пересмотре, статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает применение специальных юрисдикционных и экспертных средств, чтобы установить и обеспечить справедливое соотношение публичных и частных интересов, в том числе в области налогообложения».

В целях проверки соответствия отчёта требованиям законодательства судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено "Ц".

Согласно заключению эксперта "Ц" З. стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., определённая оценщиками в отчёте от 30 ноября 2016 года № __, не подтверждается. Исследуемый отчёт не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности. При анализе отчёта об оценке от 30 ноября 2016 года № __ выявлены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, оценщиком некорректно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении расчётов использовались объекты, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Необоснованное использование лишь части объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, необоснованный отказ от проведения корректировок цен по различиям аналогов от объекта оценки по ряду ценообразующих факторов, логически необоснованные расчёты корректировок, а также использование недействительной информации при обосновании величин поправок в значительной мере влияют на формирование необъективной стоимости объекта оценки.

В ходе проверки отчёта экспертом были выявлены следующие нарушения, допущенные оценщиком при процедуре оценки и оформлении отчёта об оценке: 

1. Оценщиками необоснованно и не в полной мере проанализированы ценообразующие элементы локального местоположения объекта оценки, что не соответствует требованиям пункта 11 ФСО № 7. 

2. Согласно пункту 22б ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При анализе объявления о продаже объектов-аналогов № 1 и № 4 информация о принадлежности объектов сегменту участков промназначения не выявлена. Таким образом, использование в качестве объектов сравнения и аналогов земельных участков, сегмент рынка которых в объявлениях не указан, не обосновано и не соответствует требованиям п. 22б ФСО № 7. 

3. На странице 62 отчёта указаны источники информации, посредством мониторинга которых оценщики производили поиск объектов сравнения. Оценщиками по факту использовано два сайта. Среди выбранных объектов сравнения нет ни одного объекта, объявление о продаже которого заимствовано из наиболее популярного Интернет-источника — сайта avito.гu. 

Оценщиками не приведены обоснование и объём источников используемых данных, что не позволяет пользователю убедиться в масштабности и детализированности мониторинга рынка. На сегодняшний день публичная оферта представлена в виде массы официальных сайтов риэлтерских организаций, размещающих объявления о продаже; убедиться, что оценщиком проанализирована достаточная или наиболее популярная доля специализированных сайтов, не представляется возможным, что является нарушением требований пункта 22в ФСО № 7 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ. 

4. Согласно пункту 22е ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые представлены на рынке для совершения сделок, используются элементы сравнения, среди которых «условия рынка». Для расчёта указанной поправки оценщики анализировали данные сайта, запрещённые к использованию самим автором, что приводит к нарушению принципа формирования стоимости объекта оценки и противоречит требованиям статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 22е ФСО № 7.

5. Согласно пункту 22е ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает вид использования и (или) зонирование объекта.

Оценщики отказались от применения корректировки по рассматриваемому фактору, что экспертом признано необоснованным.

6. Применяя элемент сравнения «местоположение объекта», оценщики не в полной мере проанализировали ценообразующие элементы локального местоположения объекта оценки, необоснованно не ввели корректировку для участков промышленного назначения на расположение относительно автомагистралей, что является нарушением пункта 22е ФСО № 7 и статьи 11 Федерального закона № ФЗ-135.

7. На страницах 82, 83 отчёта оценщики приводят расчёт корректировки по степени обеспеченности инженерными коммуникациями, используя данные справочника оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков – 2014» под редакцией ФИО4. Расчёт поправки логически необоснован, что противоречит требованиям пункта 22е ФСО № 7, пункта 8 ФСО № 3, пункта 25 ФСО № 7 и статьи 11 Федерального закона № ФЗ-135, так как взаимодействие и влияние факторов наличия у участков электроснабжения, газоснабжения или водоснабжения с коммуникациями является равнозначным, последовательность и вес влияния каждого критерия однозначны и выражены в долях и коэффициентах. Используемые коэффициенты следовало перемножать, нежели складывать.

Таким образом, эксперт пришёл к выводу, что допущенные нарушения не позволяют судить о надёжности результата рыночной стоимости объекта оценки, полученного в рамках отчёта об оценке, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная в вышеуказанном отчете, не может быть подтверждена.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

У суда отсутствуют основания подвергать сомнению уровень квалификации эксперта, составившего заключение судебной экспертизы, в то же время, проанализировав указанное заключение, представленные представителем заинтересованного лица возражения, а также пояснения эксперта З. в судебном заседании и допрошенной в качестве свидетеля оценщика П., суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, перечисленные в заключении эксперта, не являлись достаточными для признания Комиссией отчёта об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, материалами дела подтверждается, что анализ рынка оценщиками был проведён в последовательности, определённой пунктом 11 ФСО № 7, и исходя из принципа достаточности. Наиболее важные факторы стоимости, влияющие на стоимость земельных участков, и диапазон их влияния приведены в представленной таблице. Поэтому замечание эксперта № 1 не оказывает влияния на стоимость оцениваемого земельного участка.

В качестве объектов-аналогов оценщиками использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов единообразно. Экспертом не приведена информация, опровергающая выводы оценщиков относительно разрешённого использования аналогов № 1 и № 4, доказательств нарушения пункта 22б ФСО № 7, указанных в замечаниях эксперта № 2, не приведено. 

На стр. 62 - 64 отчёта в разделе 7.3 «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки» оценщиками указаны источники, использованные для исследования рынка предложений. В ходе исследования, проведённого оценщиками, были отобраны 10 объектов предложений, наиболее схожих по основным характеристикам с объектом оценки. Данное количество объектов является достаточным для проведения полноценного и достоверного анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Указанные объекты были получены из следующих интернет-сайтов: www.rostov.barahla.net, www.life-realty.ru, www.rostov.ifreeads.ru.

На сайте www.avito.ru, о котором идёт речь в замечании эксперта № 3, объявления на постоянной основе обновляются, что исключает возможность получения достоверной информации о характеристиках объектов на дату определения рыночной стоимости, учитывая её ретроспективный характер.

Относительно замечания эксперта № 4 судом установлено, что на сайте РосРиэлт указано, что использование материалов указанного сайта разрешено только после анализа и сопоставления с иными источниками. В связи с тем, что корректировка на дату предложения была определена оценщиками на основании данных интернет-сайта РосРиэлт и собственной базы, замечание эксперта нельзя признать существенным.

По замечанию № 5 об отказе от корректировки на разрешённый вид использования установлено, что на страницах 81 – 82 отчёта приведено описание корректировки и обоснование сопоставимости оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов по назначению земельного участка с учётом территориального зонирования. Оснований считать, что в данном случае оценщиками нарушены требования п. 22е ФСО № 7 и ст. 11 Закона об оценочной деятельности, не имеется.

На стр. 82 отчёта оценщиками приведено обоснование сопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки по местоположению; в то же время обоснованное подтверждение отличия аналогов и объекта оценки по критерию «местоположение», в том числе «расположение относительно автомагистралей», экспертом не приведено, в связи с чем замечание № 6 является необоснованным.

Судом также установлено, что при расчёте величины корректировки на коммуникации существует две методики, при которых коэффициенты можно перемножать и складывать; методика расчёта зависит от конкретной ситуации. На стр. 82 - 83 отчёта приведено описание корректировки на инженерное обеспечение и её расчёт методом сложения значений удельных показателей. Разница в стоимости, полученной в рамках отчёта, и стоимости, полученной с учётом расчёта корректировки на инженерное обеспечение по методике, предложенной экспертом, составляет менее 1 % и находится в границах интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, с учётом налогообложения, характеристик объекта, спроса и предложения на рынке. Из этого следует, что степень влияния выбора методики расчёта на результат незначительна, и замечание эксперта № 7 является несущественным.

Допрошенная в судебном заседании эксперт "Ц" З. дала пояснения по представленным заинтересованным лицом замечаниям на судебную экспертизу, подтвердила выводы экспертного заключения, указав при этом, что влияние выявленных ею недостатков отчёта на результат оценки незначительно.

Таким образом, в судебном заседании не нашло подтверждения наличие в отчёте об оценке, представленном ООО «РСТ-РО» в комиссию, нарушений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или федеральных стандартов оценки, которые могли бы поставить под сомнение правильность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка и послужить основанием для принятия комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что административное исковое заявление ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года № ... об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в размере рыночной стоимости, составляющей ... руб., и об исключении сведений об установленной указанным решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка из государственного кадастра недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 12 мая 2017 года.