Дело № 92OS0000-01-2025-000174-65

Производство № 3а-102/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе председательствующего судьи Кондрак Н.И., при секретаре Марушевской Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Государственного унитарного предприятия «Управляющая компания оптово-розничных, торговых комплексов Севастополя» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, -

УСТАНОВИЛ:

1 августа 2025 года ГУП УК ОРТК Севастополя обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 891 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 17 613 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным 10 августа 2018 года с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ГУП УК ОРТК Севастополя является арендатором земельного участка общей площадью 6 891 кв.м, с кадастровым номером №, зарегистрированного в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 2 сентября 2021 года №.

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 18 786 881,89 рубль. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составленным ООО «Независимая компания «Эксор» от 21 апреля 2025 года № его рыночная стоимость на 1 января 2022 года составляет 17 613 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости является значительно завышенной, что, в свою очередь, возлагает на административного истца обязанность по оплате необоснованно завышенной арендной платы, ГУП УК ОРТК Севастополя обратилось в суд.

Участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. От представителей ГУП УК ОРТК, ГУП «Центр государственной кадастровой оценки» поступили ходатайства о проведении слушания дела в их отсутствие, при этом выразили свое согласие с результатами, проведенной по делу экспертизы.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 10 августа 2018 года ГУП УК ОРТК принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 6 891 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>. Сведения внесены в ЕГРН 28 августа 2018 года №. Таким образом, установлено, что земельный участок, об установлении кадастровой стоимости, которого просит административный истец, принадлежит ему на праве аренды, что соответствует положениям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и ответчиками не оспаривается. 

Как следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 июля 2025 года №№ в отношении земельного участка с кадастровым номером № определена кадастровая стоимость земельного участка, которая по состоянию на 1 января 2022 года составляет 18 786 881,89 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 14 апреля 2023 года №.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу частей 2 и 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 года (если иная дата не определена решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 6) действует переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Такое решение в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительством Севастополя не принималось, в связи с чем оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях установления рыночной стоимости осуществляется в судебном порядке в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 ЗК РФ правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. 

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований ГУП УК ОРТК до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля 2025 года № 84/3/25-5, составленный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «Эксор» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 17 613 000 рублей, то есть ниже установленной кадастровой стоимости.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 15 января 2025 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года, и соответствия представленного отчета об оценке от 28 ноября 2024 года № 432024 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению от 30 сентября 2025 года №09/09/25-С, выполненному экспертом ООО «Гранд-Экспертиза и Оценка» ФИО2 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:03:003002:88 на 1 января 2022 года составляет 17 480 000 рублей. В целом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля 2025 года № 84/3/25-5, составленный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «Эксор» ФИО1 является объективным, всесторонним, обоснованным и достоверным с точки зрения нормативных требований, предъявляемых к такого рода исследованиям, а также правильности методического обеспечения исследований подобного рода.

Каких-либо возражений относительно указанного заключения эксперта от представителей административного истца, административных ответчиков не поступило.

Руководствуясь положениями статьей 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ФИО2 заключение от 30 сентября 2025 года №09/09/25-С надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость объекта недвижимости и недостоверность отчета оценщика в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом ФИО2 заключение от 30 сентября 2025 года №09/09/25-С соблюдены. Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Суд соглашается и с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на 1 января 2022 года – 17 480 000 рублей, определенной сравнительным подходом методом сравнительного анализа продаж (сравнительного анализа сделок) с использованием техник факторного анализа методом корректировок и качественного сравнения цен сделок (предложений). Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В заключении эксперта проанализированы все ценообразующие факторы влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, в том числе корректировки на торг для единого объекта недвижимости, на торг для незастроенных земельных участков, на дату предложения, на местоположение, на площадь, на передаваемые имущественные права, на наличие инженерных сетей.

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта ФИО2 от 30 сентября 2025 года №09/09/25-С, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Также, с учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от 28 марта 2025 года № 246/3-4-25 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка площадью 6 891 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>.

В силу положений статей 17, 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 также определено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждается, что ГУП УК ОРТК Севастополя обратилось в суд с административным иском 1 августа 2025 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является соответствующая дата.

При этом, в соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Суд полагает, что поскольку разница между установленной кадастровой стоимостью объектов недвижимости и определенной экспертом составляет 6,9%, то есть незначительна и не свидетельствует о допущенной ошибке при определении кадастровой стоимости, ответчиками не оспаривалась рыночная стоимость, определенная экспертом, истец воспользовался своим правом на определение кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на истца и не подлежат взысканию с ответчиков по делу. Стоимость экспертизы истцом оплачена согласно представленной в материалы дела квитанции.

Поскольку Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя не устанавливало и не утверждало оспариваемую кадастровую стоимость объекта, оснований для удовлетворения требований к нему не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка площадью 6 891 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РФ, 

<

адрес>, в сумме 17 480 000 (семнадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 августа 2025 года. 

В удовлетворении исковых требований к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак

полный текст решения изготовлен 21 ноября 2025 года