Дело № 2-1-227/2025

64RS0042-01-2024-011021-04

Решение

именем Российской Федерации

04.02.2025 город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Адаевой Ж.Х., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Апаршиной Н.В., 

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика – адвоката Сахаровой Е.Ю., третьего лица ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения, убытков, судебных расходов,

установил:

ФИО4 обратился с иском к ФИО2 о взыскании арендной платы за период с 20.08.2024 по 16.10.2024 по договору аренды жилого дома № 1 от 10.02.2024 в размере 2 500 000 рублей, неустойки в размере 58 073,76 рублей, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, расторжении договора аренды жилого дома. В обосновании заявленных требований ФИО4 указывает, что между ним ФИО4 (арендодатель) и ответчиком ФИО2 (арендатор) 10.02.2024 заключен договор аренды жилого дома № 1. По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в пользование жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> состоящий из следующих помещений: жилое здание, общей площадью 383,1 кв.м, количество этажей – 3, назначение: жилое, кадастровый №, состоящее из 13 номеров; нежилое здание, общей площадью 48 кв.м, количество этажей 2, назначение: нежилое, кадастровый №, состоящее из 2 номеров; нежилое здание, общей площадью 48 кв.м, количество этажей 2, назначение: нежилое, кадастровый №, состоящее из 2 номеров; нежилое здание, общей площадью 48 кв.м, количество этажей 2, назначение: нежилое, кадастровый №, состоящее из 2 номеров; котельная, кухня для общего пользования, бассейн, мангальная зона, придомовая территория с кадастровым номером №. Срок действия договора аренды установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по 28.02.2025. Общая сумма арендной платы определена в размере 7 500 000 рублей. Пунктом 6.1. договора аренды установлен график выплаты арендной платы. ФИО2 нарушила условия договора - график внесения арендной платы. Последний платеж был осуществлен 31.07.2024 (оплата за 20.07.2024). В нарушение условий договора аренды арендные платежи с 21.07.2024 по 16.10.2024 в размере 2 500 000 рублей ФИО2 не внесены. 20.09.2024 в адрес ответчика была направлена претензия с требований выплаты задолженности по арендной плате. Задолженность до настоящего времени не погашена. 25.09.2024 истцом получена претензия от ФИО2, с требованиями которой он не согласен, считает умышленные неправомерные высказывания, содержащиеся в претензии причинившими ему моральный вред, выраженный чувствами унижения, лживости, стыда, разочарования. Компенсация причиненных моральных страданий оценивает в размере 100 000 рублей. 

ФИО2 обратилась с встречными исковыми требованиями к ФИО4 С учетом уточнений исковых требований просила признать договор аренды жилого 

<

адрес> от 10.02.2024 расторгнутым с 10.09.2024, взыскать неосновательное обогащение в размере 636 994,80 рублей, убытки в размере 1 125 000 рублей, судебные расходы. В обосновании требований указывает, что 11.04.2024 между ней и ФИО3 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому ФИО3 взяла на себя обязательство передать ФИО2 1 000 000 рублей для внесения первого арендного платежа, а также оказывать услуги по обеспечению временного проживания физических лиц. Согласно п. 6.1 Договора аренды, общая сумма арендной платы составляет 7 500 000 рублей, подлежащая выплате по установленному графику платежей. ФИО2 передала ФИО4 в счет арендной платы денежные средства в общей сумме 4 500 000 рублей. 27.08.2024 в отношении всех арендуемых объектов недвижимости введено ограничение параметров энергоснабжения. 10.09.2024 ФИО2 вручила ФИО4 уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Исходя из перерасчета арендной платы за период с 01.03. 2024 по 08.09.2024 арендная плата составляет 3 863 005,2 рублей, тогда как ФИО4 получил от ФИО2 4 500 000 рублей. ФИО2 считает, что размер неосновательно полученных ФИО4 денежных средств по договору аренды составляет 636 994,8 рублей. 31.07.2024 ФИО2 совместно с ФИО5 заключила договор на предоставление мест для временного проживания с ИП ФИО6, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 обязалась разместить в гостевом доме «Ной» по адресу: 

<

адрес>, направленных ИП ФИО6 физических лиц. Согласно приложению № 1 к договору от 31.07.2024 13 номеров и 2 сруба были забронированы ИП ФИО6 на период с 01.10.2024 до 28.02.2025 на общую сумму 2 250 000 рублей. 21.09.2024 договор между ИП ФИО6 и ФИО2, ФИО3 был расторгнут, в связи с чем ФИО2 недополучила доход в размере 1 125 000 рублей. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования истца, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что ответчик по первоначальному иску ФИО2 вводила истца в заблуждение, не желая погашать задолженность по арендной плате, в один день сбежала из гостевого дома, оставив все вещи и живущих там туристов. В настоящее время жилой дом не используется, находится в запущенном состоянии. Полагает недоказанным ответчиком по первоначальному иску наличия ограничения энергоснабжения жилого дома, а также лишения возможности ФИО2 доступа в жилой дом. Указывает на мнимость договора о совместной деятельности от 11.04.2024 г. между ФИО2 и ИП ФИО3, поскольку не представлены доказательства экономической деятельности между ними. Встречные исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, просила в иске отказать, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске. Не оспаривая факт заключения договора аренды жилого 

<

адрес> ФИО4 от 10.02.2024, предмет договора, сроки и условия, указанные в договоре, пояснила, что при заключении договора аренды рассчитывала на то, что внеся арендную плату за весь год в первые месяцы его исполнения, она сможет в дальнейшем использовать жилой дом для размещения длительно живущих туристов, не неся при этом издержки по оплате арендных платежей. С целью организации проживания туристов в арендованном гостевом доме, заключила договор о совместной деятельности с ИП ФИО3, которая размещала на сайтах бронирования информацию и заключала договоры на проживание туристов. В счет оплаты арендной платы ФИО2 передала ФИО4 10.02.2024 денежные средства в сумме 2 000 000 рублей, 29.06.2024 в сумме 1 000 000 рублей, 20.07.2025 в сумме 1 500 000 рублей, а всего 4 500 000 руб. По графику следующий платеж должен был состояться 20.08.2024, однако по просьбе ФИО4 встречу перенесли на 05.09.2024. Однако, 27.08.2024 в гостевом доме стали случаться перебои с электроэнергией. В аварийно-диспетчерской службе пояснили, что дистанционно через систему «умный счетчик» введено ограничение параметров энергоснабжения. При обращении в офис энергоснабжающей организации, стало известно, собственник самовольно увеличил мощность энергопотребления с 5 кВт до 15 кВт, не вносив изменения в договор энергоснабжения. Проживание гостей стало невозможным из- за отсутствия электроэнергии, туристы стали требовать возврата уплаченных денежных средств. Она вернула туристам уплаченные за проживание денежные средства на общую сумму около одного миллиона рублей. 10.09.2024 ФИО2 вручила ФИО4 уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, от подписи в получении он отказался, что было ею зафиксировано на диктофон. 20.09.2024 ФИО4 направил претензию с требованием оплаты задолженности по арендной плате. 31.07.2024 ФИО2 совместно с ФИО5 заключила договор с ИП ФИО6 на предоставление мест для временного проживания, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 обязалась разместить в гостевом доме «Ной» по адресу: 

<

адрес>, направленных ИП ФИО6 физических лиц. Согласно приложению № 1 к договору от 31.07.2024 - 13 номеров и 2 сруба были забронированы ИП ФИО6 на период с 01.10.2024 до 28.02.2025 на общую сумму 2 250 000 рублей. По договору о совместной деятельности с ФИО3, предполагаемый доход подлежал распределению между ними поровну. 21.09.2024 договор между ИП ФИО6 и ФИО2, ФИО3 был расторгнут, в связи с чем, ФИО2 недополучила доход в размере 1 125 000 рублей. 

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Сахарова Е.Ю. первоначальные исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования поддержала, просила встречный иск удовлетворить. 

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании иск ФИО2 поддержала, просила удовлетворить.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 10.02.2024 между ФИО4 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды жилого 

<

адрес>, по условиям которого Арендодатель предоставил в пользование Арендатору жилой дом по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> жилое здание, общей площадью 383,1 кв.м, количество этажей – 3, назначение: жилое, кадастровый №, состоящее из 13 номеров; нежилое здание, общей площадью 48 кв.м, количество этажей 2, назначение: нежилое, кадастровый №, состоящее из 2 номеров; нежилое здание, общей площадью 48 кв.м, количество этажей 2, назначение: нежилое, кадастровый №, состоящее из 2 номеров; нежилое здание, общей площадью 48 кв.м, количество этажей 2, назначение: нежилое, кадастровый №, состоящее из 2 номеров; котельная, кухня для общего пользования, бассейн, мангальная зона, придомовая территория с кадастровым номером № (л.д. 17-20).

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок действия договора - с 01.03.2024 до 28.02.2025.

Согласно п. 6.1 Договора аренды, арендная плата выплачивается арендодателю по графику платежей, общая сумма арендной платы составляет 7 500 000 рублей: 10.02.2024 – 2 000 000 рублей, 20.06.2024 – 1 000 000 рублей, 20.07.2024 – 1 500 000 рублей, 20.08.2024 – 1 500 000 рублей, 20.09.2024 – 1 000 000 рублей, 20.10.2024 – 500 000 рублей.

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 60 календарных дней: в случае просрочки по внесению арендной платы на срок более 25 календарных дней; использования арендуемых площадей не по назначению, установленному договором; в других случаях, установленных законодательством (пункт 6.2 договора аренды).

ФИО2 передала ФИО4 в счет арендной платы денежные средства в сумме 4 500 000 рублей из общей суммы аренды в 7 500 000 рублей.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. 

В соответствии с условиями договора аренды жилого дома от 10.02.2024 арендодатель обязан передать арендатору не позднее 01.03.2024 жилой дом в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию арендатором арендуемого жилого дома, не вмешивать в производственную и хозяйственную деятельность арендатора, предоставить арендатору необходимую документацию для ведения туристской деятельности в данном помещении (пункт 3.3.). 

Предмет аренды передан в пользование ФИО2

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства.

Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия.

Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В то же время свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений. Пределы свободы договора определяются, в частности, требованием добросовестности, соблюдение которого позволяет отграничить свободу от произвола (позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 № 307-ЭС23-5453 по делу № А56-115724/2021).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам ст. ст. 67, 71 ГПК РФ с учетом положений ст. 56 ГПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

По смыслу ст. ст. 59, 60, 56 ГПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Как следует из ответа филиала ПАО «Россети Кубань» Сочинские электрические сети, в период с 27.08.2024 по 08.09.2024 со стороны филиала ПАО «Россети Кубань» Сочинские электрические сети не производилось работ по вводу как частичного, так и полного ограничения режима потребления электрической энергии в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес> В указанные период максимальная разрешенная мощность объекта была определена в 5 кВт по 3 категории надежности электроснабжения. В соответствии с выгрузкой электронного журнала событий прибора учета с заводским номером 5586309 за период с 27.08.2024 по 08.09.2024 зафиксированы кратковременные отключения электрической энергии, обусловленные срабатыванием устройств защиты при превышении абонентом максимальной разрешенной мощности. Дополнительно сообщено, что в отношении энергопринимающих устройств объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес> 01.10.2024 была осуществлена процедура увеличения максимальной мощности, которая в настоящее время определена в объеме 15 кВт по 3 категории надежности электроснабжения (л.д. 136-137, 204-212).

Таким образом, доводы ответчика ФИО2 о частых кратковременных отключениях электрической энергии в арендуемом помещении в связи с превышением максимальной разрешенной мощности в период с 27.08.2024 по 08.09.2024, подтверждены представленной информацией ПАО «Россети Кубань» Сочинские электрические сети.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений п. 2 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Договором аренды жилого дома от 10.02.2024 г. сторонами не оговорены объемы максимальной мощности энергопринимающих устройств, находящихся на объекте по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с нормой ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.6.2 договора аренды от 10.02.2024 арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 60 календарных дней: в случае просрочки по внесению арендной платы на срок более 25 календарных дней; использования арендуемых площадей не по назначению, установленному договором; в других случаях, установленных законодательством.

Таким образом, стороны определили, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно только при предварительном уведомлении об этом арендатора не менее чем за 60 календарных дней.

Материалы дела не содержат сведений о направлении истцом в адрес ответчика уведомления о досрочном расторжении договора аренды. При этом, истцом не оспаривалось, что 05.09.2024 ответчик ФИО2 покинула арендуемые помещения.

В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснила, что 10.09.2024 она сообщила ФИО4 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и пыталась вручить ему претензию, однако от получения претензии ФИО4 отказался, что зафиксировано аудиозаписью разговора, также, при этом присутствовал ФИО3

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Ответчиком в судебное заседание представлена аудиозапись разговора ФИО2 и ФИО4

Судом заслушана аудиозапись представленная ФИО2, и из содержания разговора следует, что ФИО2 предлагает ФИО4 получить претензию. ФИО4 отказался ее принять. 

Представитель истца ФИО1 возражала в приобщении аудиозаписи, указывая, что громкость записи низкая и неизвестно чьи голоса на аудиозаписи, о чем идет речь. В связи с чем, судом, стороне ответчика было предложено оформить аудиозапись стенографией, заверив у нотариуса. 

Ответчиком повторно ходатайства о приобщении аудиозаписи в материалы дела не заявлено. 

Обстоятельства вручения ФИО2 претензии ФИО4, отказ ФИО4 получить претензию, подтверждены также объяснениями третьего лица ФИО3

Предложений и ходатайств о заслушивании и исследовании иных аудиозаписей представитель истца суду не заявляла, то обстоятельство, что диалог велся между ФИО2 и ФИО4 не опровергнут. 

Оснований не доверять объяснениям ответчика, третьего лица об обстоятельствах вручения претензии ФИО4 суду не представлено. 

На основании совокупности исследованных в судебном заседании доказательств - аудиозаписи, объяснений ответчика, третьего лица, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО2 доказан факт вручения 10.09.2024 ФИО4 претензии о расторжении договора аренды. 

Согласно п. 1. и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Акт приема-передачи имущества не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 22.07.2020).

Согласно правовому подходу, сформулированному Верховным Судом Российской Федерации в названном Обзоре, акт приема-передачи не может быть признан единственным доказательством, подтверждающим факт возврата имущества арендодателю, при наличии иных доказательств, позволяющих суду прийти к выводу об обратном.

Как установлено судом, объект – гостевой дом «Ной», расположенный по адресу: 

<

адрес> с 15.09.2024 используется в туристской деятельности иным лицом – ИП ФИО7. Указанное обстоятельство свидетельствует о фактическом прекращении арендатором пользования арендуемым объектом. 

Таким образом, суд приходит к выводу о расторжении договора аренды жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 10.02.2024 в одностороннем порядке арендатором 10.09.2024 – с момента вручения соответствующего уведомления арендодателю.

Следовательно, владение ФИО2 арендованным имуществом, расположенным по адресу: 

<

адрес> осуществлялось в период с даты передачи объекта арендатору, установленной договором аренды жилого дома от 10.02.2024. – 01.03.2024 по дату расторжения договора аренды – 10.09.2024, что составляет 6 месяцев 10 дней.

Таким образом, размер арендной платы, подлежащий уплате ответчиком истцу за период с 01.03.2024 по 10.09.2024 составит: 7 500 000 рублей : 365дней х 190 дней = 3 904 109,5 рублей.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что задолженность ФИО2 перед ФИО4 по оплате арендной платы отсутствует.

Разрешая требование истца по первоначальному иску о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку судом установлено отсутствие просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика по первоначальному иску, оснований для взыскания с арендатора неустойки не имеется.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд основываясь на толковании и применении положений ст. ст. 151, 1099 ГГК РФ, разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.1994 № 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда", отмечает, что законом возможность взыскания компенсации морального вреда в случае нарушения имущественных прав гражданина предусмотрена лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

В данном случае оснований для компенсации морального вреда не имеется.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П. 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды от 10.02.2024 (пункт 6.2) предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 60 календарных дней: в случае просрочки по внесению арендной платы на срок более 25 календарных дней; использования арендуемых площадей не по назначению, установленному договором; в других случаях, установленных законодательством.

Судом установлено, что основания, которые приведены арендодателем в качестве оснований для расторжения договора аренды, отсутствуют, следовательно, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды не имеется.

Разрешая встречные исковые требования суд исходит из следующего.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком по встречному иску в материалы дела не было представлено относимых и допустимых доказательств в опровержение фактов, изложенных и подтвержденных истцом по встречному иску, равно как не представлены доказательства недействительности либо ничтожности уведомления арендатора об одностороннем расторжении договора аренды.

Возражения ответчика по встречному иску судом отклоняются как не имеющие правового либо процессуального значения для рассмотрения дела и противоречащие представленные доказательствам.

Судом установлено, что договор аренды жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 10.02.2024 г. расторгнут в одностороннем порядке арендатором 10 сентября 2024 года.

Основанием для расторжения договора аренды послужили препятствия в пользовании арендатором объектом аренды. Арендатор был лишен возможности пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества. 

Как установлено судом, владение ФИО2 арендованным имуществом осуществлялось с 01 марта 2024 по 10.09.2024, что составляет 6 месяцев 10 дней.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 г. № 305-ЭС17-17952.

Учитывая взаимный характер правоотношений, возникающих из договоров аренды, суд в данном случае усматривает нарушение принципа взаимности. Так, арендодателем в счет арендной платы получено 4 500 000 рублей из 7 500 000 рублей годовой арендной платы.

Однако, фактически договор аренды действовал только в период с 01.03.2024 по 10.09.2024 и размер арендной платы за указанный период составляет 3 904 109,5 рублей (7 500 000 рублей : 365дней х 190 дней).

Следовательно, арендодатель получил излишнюю арендную плату в размере 595 890,5 рублей, что в данном случае является неосновательным обогащением.

Таким образом, требования о взыскании неосновательного обогащения по встречному иску подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. 

Разрешая требования истца по встречному иску о взыскании убытков суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац 2 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений п. 2 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что в период с 27.08.2024 по 08.09.2024 в арендуемых помещениях зафиксированы кратковременные отключения электрической энергии, обусловленные срабатыванием устройств защиты при превышении абонентом максимальной разрешенной мощности, что истцом по первоначальному иску не оспаривалось. 

После прекращения пользования арендатором арендуемых помещений, арендодателем в отношении энергопринимающих устройств объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена процедура увеличения максимальной мощности энергопринимающих устройств, с 5 кВт до 15 кВт.

В соответствии с положениями ст. ст. 307-309 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что арендатор утратил возможность пользования объектами аренды ввиду действий арендодателя с 05.09.2024. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке арендатором 10.09.2024.

Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, истец по встречному иску ФИО2, действуя совместно с третьим лицом ФИО3 (Исполнители) 31.07.2024 заключили договор на предоставление мест для временного проживания с ИП ФИО6 (Заказчик).

Данный факт сторонами не оспорен. 

В соответствии с условиями договора от 31.07.2024 исполнитель принимает на себя обязательства по предоставлению мест для временного проживания направленных заказчиком физических лиц в гостевом доме «Ной» по адресу: 

<

адрес>, на период с 01.10.2024 по 28.02.2025, а заказчик обязуется оплатить эти места на условиях, указанных в договоре.

В соответствии с приложением № 1 к договору от 31.07.2024 общая стоимость забронированных номеров составила 2 250 000 рублей.

Соглашением от 21.09.2024 договор на предоставление мест для временного проживания от 31.07.2024 расторгнут. Основанием для расторжения указанного договора от 31.07.2024 послужило расторжение договора аренды жилого дома от 10.02.2024 на основании п.п. 1, 2 ст. 620 ГК РФ. 

В соответствии с п.3.1 договора о совместной деятельности от 11.04.2024, заключенного между истцом по встречному иску ФИО2 и ФИО3, распределение прибыли осуществляется по итогам года после исполнения всех принятых на себя обязательств по заключенным договорам, в том числе с физическими лицами, временно проживающими в арендуемых объектах недвижимости, иными физическими и юридическими лицами, осуществляющими поставку товаров, оказание услуг, выполнение работ, оплату заработной платы, оплату обязательных отчислений, взносов, налогов, иных платежей. Прибыль по итогам года совместной деятельности распределяется следующим образом: сторонам выплачивается по 50% от общей оставшейся суммы прибыли, связанной с эксплуатацией объектов недвижимости.

Следовательно, размер неполученного дохода истца по встречному иску составляет: 2 250 000 х 50% = 1 125 000 рублей.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда, подтвержденный документально. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.

Суд приходит к выводу, что истцом по встречному иску представлены доказательства причинения ей ущерба в виде неполученной прибыли, в связи с чем имеются основания для взыскания упущенной выгоды в размере 1 125 000 рублей.

В силу частей 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче встречного иска ФИО2 уплачена государственная пошлина в размере 43 870 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика по встречному иску пропорционально размеру удовлетворенных требований, что составляет 32 280,90 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о взыскании арендной платы, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения, убытков, судебных расходов - удовлетворить частично.

Признать договор аренды жилого дома № 1 от 10.02.2024, заключенный между ФИО4 и ФИО2 расторгнутым с 10.09.2024. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 595 890 рублей 50 копеек, убытки в сумме 1 125 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 32 208,90 рублей, в остальной части иска – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Энгельсский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированный текст решения составлен 18.02.2025.

Председательствующий