Дело № 3а-148/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000029-76

Мотивированное 

решение

 изготовлено 14 марта 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 24 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

представителя административных истцов ФИО2, действующего на основании доверенностей от 15 декабря 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО5 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Административные истцы обратились в суд с вышеуказанным административным иском, просили установить кадастровую стоимость нежилого здания (наименование «здание АТС») с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 73 467 911,35 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что вышеуказанное здание находится в собственности административных истцов (по ? доле у каждого). Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость 129 582 958,66 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 73 467 911,35 рублей, определенную на основании отчета ООО «Оценочная компания «Канцлер» от 16 декабря 2021 года №03/11/2021. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административных истцов в данном случае нарушены. 

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена мэрия г. Ярославля.

Административные истцы в судебное заседание не явились, направили представителя по доверенности ФИО2, который заявленные исковые требования поддержал по изложенным основаниям, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления. 

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административных истцов. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание (наименование «здание АТС») с кадастровым номером №, общей площадью 4 392,8 кв.м, количество этажей 6, в том числе подземных 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 9 сентября 2021 года. 

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административные истцы, обладающие правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 129 582 958,66 рублей (п/п №868081) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 2 ноября 2021 года). 

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административных истцов затрагиваются установленной в отношении принадлежащего им объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому они имеют право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административными истцами в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Оценочная компания «Канцлер» от 16 декабря 2021 года №03/11/2021, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 73 467 911,35 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ООО «Оценочная компания «Канцлер» ФИО4 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», его ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Проанализировав содержание отчета, суд приходит к выводу о том, что требования действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки оценщиком не нарушены. 

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Исходя из положений пунктов 12, 13, 14, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, подпунктов «а», «б», «е» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», выбор аналогов, методов и подходов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 ФСО №1, согласно которому под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объектам исследования.

Административным ответчиком в возражениях приведены замечания относительно отчета ООО «Оценочная компания «Канцлер» в части определения размера корректировки «0,84» в отношении объекта-аналога №1 (

<

адрес>) при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом. По мнению автора отзыва, для объекта-аналога №1 характерно местоположение, как район среднеэтажной застройки, а не как центр административного района, поэтому корректировка должна быть «1».

На основании подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировки на местоположение к объекту-аналогу №1 по отношению к объекту оценки, тогда как административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, доказательств обратного не представлено.

Оценщик, руководствуясь данными Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов; Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО6 2018 г., выделил следующие критерии отнесения местоположения к центрам административных районов: располагается администрация района; располагаются торгово-развлекательные центры районного значения; располагаются крупные торговые/бизнес-центры, рядом с которыми сосредоточены транспортные узлы и инфраструктура, определяющая активную жизнь города.

Принимая во внимание, что в ближайшей окрестности объекта-аналога №1 находятся: Пенсионный фонд РФ, Институт филологии и культуры, ТЦ Петровский Пассаж, Гостиница Royal, Концертно-зрелищный центр Миллениум, которые определяют активную жизнь города и, соответственно, большой транспортный и пешеходный поток, учитывая, что сам объект-аналог является бизнес-центром, оценщик пришел к выводу, что местоположение аналога №1 попадает под описание третьего критерия - располагаются крупные торговые/бизнес-центры, рядом с которыми сосредоточены транспортные узлы и инфраструктура, определяющая активную жизнь города. Поэтому местоположение данного объекта-аналога отнесено к центру административного района обоснованно. 

Также департаментом имущественных и земельных отношений выражено несогласие с выводом оценщика о расположении объекта-аналога №1 на красной линии, поскольку 

<

адрес> является улицей местного значения, остановки вблизи отсутствуют.

Вывод о расположении объекта-аналога №1 относительно красной линии сделан оценщиком с применением Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и схожие типы объектов, под ред. ФИО6 2018 г., Градостроительного кодекса РФ, картографической информации на основе содержательного анализа мест расположения объекта оценки и объектов-аналогов. Нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки судом не установлены.

Доля стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости определена на основании справочных материалов, ссылки на которые приведены в отчете. Указанные в возражениях данные о размере кадастровой стоимости земельного участка 5 675 000 рублей, о неверности выводов оценщика не свидетельствуют.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете ООО «Оценочная компания «Канцлер». Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Оценочная компания «Канцлер», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 27 января 2022 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (наименование «здание АТС») с кадастровым номером №, общей площадью 4 392,8 кв.м, количество этажей 6, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 73 467 911,35 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 января 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина