№ Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ РБ в составе председательствующего судьи Баженовой Н.А., при секретаре Литвиновой Е.Е., с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ТСЖ "Кедр" о взыскании с арендодателя суммы неосновательного обогащения в размере переплаченной (ошибочно внесенной) арендной платы по договору аренды, встречному иску ТСЖ «Кедр» к ФИО1 о признании договора аренды незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд с учетом уточнения требований, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 просила взыскать с ТСЖ «Кедр» неосновательное обогащение в виде переплаченной арендной платы в размере 303350 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ТСЖ «Кедр» ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 20 кв.м., арендная плата за месяц составляла 250 руб. за кв.метр, договор предусматривал внесение арендной платы наличными средствами. Истец своевременно и в полном объеме исполняла обязанности, при этом внося арендную плату в большем размере, чем необходимо.

ТСЖ «Кедр» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просило признать договор аренды незаключенным, мотивируя отсутствием регистрации договора в установленном порядке.

В ходе судебного заседания требования ТСЖ «Кедр» были изменены, ТСЖ просило признать заключенный договор аренды недействительной сделкой по мотиву его ничтожности, применить последствия недействительности сделки, обязать каждую из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке, возвратить имущество ТСЖ «Кедр», взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ стоимость пользования имуществом за период ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 555900 руб., зачесть оплаченную ФИО1 сумму в размере 524200 руб., обязать ответчика возвратить ТСЖ стоимость имущества в размере 31700 руб.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 требования с учетом уточнения поддержали, просили взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 303350 руб. за превышение арендной платы арендованного имущества площадью 26,6 кв.м. Встречные требования не признали.

Представитель ТСЖ «Кедр» по доверенности ФИО3 требования предъявленные ФИО1 не признала, просила удовлетворить встречный иск с учетом его уточнения. Просила взыскать с Ивановой денежные средства в размере 232750 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. за нежилое помещение площадью 26.6 кв.м.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статья 307 ГК РФ определяет, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В силу ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 

Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ТСЖ «Кедр» (арендодатель) и самозанятой ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору нежилое помещение для оказания услуг бьюти-индустрии, помещение расположено в подвальном помещении № по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>.м. Размер арендной платы установлен сторонами в размере 250 рублей в месяц за 1 кв.м., в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, арендатор возмещает стоимость данных услуг на основании платежных документов ресурсоснабжающих организаций, размер арендной платы может быть изменен на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Кедр», договор может быть пролонгирован. Помещение передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании установлено, что ФИО1 фактически пользовалась помещением площадью 26.6 кв.м.

Данный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., как того требуют положения ч. 1 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ в установленном законом порядке не был зарегистрирован, в связи с чем у суда отсутствуют основания полагать, что данный договор был заключен.

Между тем, стороны по делу не отрицали то обстоятельство, что нежилое помещение фактически использовалось Ивановой для парикмахерских услуг. 

При установлении периода использования ФИО1 нежилого помещения площадью 26,6 кв.м., суд исходит из даты заключения договора аренды –ДД.ММ.ГГГГпо настоящее время.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ФИО1 и ТСЖ в письменном соглашении договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, в течение длительного периода времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. 

Вместе с тем ТСЖ «Кедр», предоставив конкретное помещение в пользование ФИО1 на условиях подписанного сторонами договора, а ФИО1, приняв это помещение и использовав его, приняли на себя соответствующие обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. 

Согласно п. 2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. за предоставленное арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. 

Согласно п. 2.2 договора аренды, сумма арендной платы, предусмотренной п. 2 настоящего договора, не включает в себя расходы на оплату коммунальных услуг. 

Размер арендной платы, как установлено в судебном заседании, в месяц с арендуемой площади 26,6 кв.м. составляет 6650 руб. 

Как следует из материалов дела (квитанций к приходному ордеру за период ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ.) и не отрицалось сторонами, ФИО1 оплачено ТСЖ в счет арендной платы 496200 руб.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В данном случае неосновательное обогащение заключается в сбережении ответчиком ТСЖ денежных средств, которые Иванова должна была оплачивать за пользование нежилым помещением по договору аренды. 

Данное обстоятельство является достаточным основанием для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения, поскольку вина какой-либо из сторон в получении неосновательного обогащения не является юридически значимым обстоятельством. 

В соответствии с ч. 1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 

На основании ч. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ факт передачи денежных средств ФИО1 ТСЖ доказан, в свою очередь ответчиком не приведено доказательств наличия законных оснований для приобретения или сбережения испрашиваемых денежных средств либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Таким образом, обогащение ответчика возникло в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, в связи с чем, требование ФИО1 о взыскании с ТСЖ денежных средств в сумме 303350 руб.(496200-(250х26,6)х29)) законны и подлежат удовлетворению.

ТСЖ, предъявляя встречные требования, просило взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение за пользование имуществом по незаключенному договору аренды.

Суд в силу вышеизложенных обстоятельств, придя к выводу, что договор аренды между сторонами не заключен, считает, что требования ТСЖ о взыскании стоимости за пользование имуществом обоснованы и подлежат удовлетворению.

С учетом уточненного требования, в пользу ТСЖ надлежит взыскать 232750 руб., исходя из расчета 35х250х26,6.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом подлежит взысканию с ТСЖ «Кедр» в пользу ФИО1 70600 руб., исходя из расчета 303350-232750.

В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) и встречные требования ТСЖ «Кедр» (ИНН №) удовлетворить частично. 

Взыскать с ТСЖ «Кедр» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 303350 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6233,50 руб.

Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ТСЖ «Кедр» и ФИО1 недействительным.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ «Кедр» неосновательное обогащение в размере 232750 руб.

Произвести зачет взысканных денежных сумм.

Окончательно взыскать с ТСЖ «Кедр» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 70600 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Н.А.Баженова