дело № 3а-48/2026

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

25 февраля 2026 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО3, представителя заинтересованного лица Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО6 об оспаривании решения бюджетного учреждения,

установил:

ФИО6 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 22.07.2025 г. № 11.17исхГКО-1411/5 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, и обязании пересчитать кадастровую стоимость с учётом расположения здания от федеральной дороги на расстоянии 1,163 км. и от локального центра города Избербаш (административного центра) на расстоянии 3,088 км.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 704, 3 кв. м., расположенное по адресу Республика 

<

адрес> Актом об определении кадастровой стоимости от 13.01.2022 г. № АОКС-05/2021/001234 в отношении объекта недвижимости была установлена кадастровая стоимость в размере 15 822 240,79 руб. Истец считает ошибочным расчет кадастровой стоимости, так как использованы неправильные значения ценообразующих факторов: расстояние от объекта недвижимости до федеральной автомобильной дороги (далее - ФАД) использовано значение - 0 км., в то время как правильным является значение – 1,163 км.; расстояние от объекта недвижимости до административного центра использовано значение - 0 км, тогда как правильное значение - 3,088 км. В связи с допущенной ошибкой в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель обращался в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об исправлении допущенной при определении кадастровой стоимости ошибки. Решением от 22.07.2025 г. в удовлетворении заявления о пересчете кадастровой стоимости отказано.

Считает данное решение незаконным, так как ранее решениями Верховного Суда Республики Дагестан от 28 ноября 2023 г. и от 29 ноября 2024 г. удовлетворены его административные исковые требования к ГБУ «Дагтехкадастр» по данному предмету спора, суд признал правильными доводы административного истца о допущенной бюджетным учреждением ошибке при определении кадастровой стоимости, выразившейся в неправильном применении указанных ценообразующих факторов, однако ответчиком вновь принято решение об отказе в удовлетворении его заявления.

В письменном отзыве представитель ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО3 просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, указывая, что спорный объект недвижимости поступил в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, с характеристиками: наименование – «Нежилое здание», вид использования земельного участка, на котором расположено здание – «Магазины». Объект включен в группу 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения». В соответствии с п.8.5 Методических указаний кадастровая оценка осуществлена затратным подходом. В рамках затратного подхода не может быть применен такой ценообразующий фактор как расположение объекта недвижимости относительно автомобильных дорог.

В судебное заседание административный истец ФИО6, его представитель ФИО7, представители Управления Росреестра по РД, ППК «Роскадастр», администрации ГО «Избербаш», извещенные о рассмотрении дела, не явились.

Представитель ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО3 и представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам письменного отзыва бюджетного учреждения.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО6 на праве собственности принадлежит объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, площадью 704,3 кв. м., расположенный по адресу 

<

адрес>

Актом бюджетного учреждения от 13.01.2022 г. № АОКС-05/2021/001243 в отношении данного объекта недвижимости по состоянию на 21 декабря 2021 г. установлена кадастровая стоимость в размере 15 822 240, 79 руб., сведения о которой внесены в ЕГРН 28 января 2022 г. и подлежат применению с 21 декабря 2021 г.

Как видно из материалов дела, ФИО6 ранее, а именно, 31 марта 2022 г. обращался в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением о даче разъяснений по вопросу определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, на которое бюджетным учреждением дано разъяснение от 1 апреля 2022 г. № 11.17исхГКО-1371/2.

Будучи не согласен с кадастровой стоимостью, ФИО8. обратился в бюджетное учреждение с заявлением о пересчете кадастровой стоимости с учётом расположения объекта от федеральной дороги на расстоянии 1,163 км. и от локального центра города Избербаш (административного центра) на расстоянии 3,088 км.

Решением бюджетного учреждения от 31 мая 2023 г. № 11.17исхГКО-1480/3 в удовлетворении заявления ФИО6 было отказано.

Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 28 ноября 2023 г. административное исковое заявление ФИО6 удовлетворено частично, решение бюджетного учреждения от 31 мая 2023 г. № 11.17исхГКО-1480/3 признано незаконным с возложением на бюджетное учреждение обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО6 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости; в удовлетворении требований о возложении обязанности пересчитать кадастровую стоимость с учетом расположения от федеральной автомобильной дороги и локального центра г.Избербаш отказано (дело № 3а-229/2023).

При повторном рассмотрении бюджетным учреждением вынесено решение от 25 сентября 2024 г.№ 11.17исхГКО-2939/4 об отказе в удовлетворении заявления ФИО6

Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 29 ноября 2024 г. административное исковое заявление ФИО6 удовлетворено, решение бюджетного учреждения от 25 сентября 2024 г. № 11.17исхГКО-2939/4 признано незаконным с возложением на бюджетное учреждение обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО6 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости (дело № 3а-642/2024).

При новом рассмотрении заявления ФИО6 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением вновь вынесено решение об отказе в его удовлетворении от 22.07.2025 г. № 11.17исхГКО-1411/5, что обусловило обращение ФИО6 в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (часть 5 статьи 21 Закона о кадастровой оценке).

В соответствии с частью 23 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Являясь в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиком имущественного налога, а также в силу частей 5 и 23 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, ФИО6 имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, принятого по итогам рассмотрения его заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания.

Срок обращения в суд административным исковым требованием заявителем не пропущен.

Согласно части 2 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, считаются единичными (часть 3 статьи 21 Закона о кадастровой оценке).

В соответствии с частью 24 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с ч.2 ст.64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, вступившими в законную силу решениями суда от 28 ноября 2023 г. и от 29 ноября 2024 г. по ранее рассмотренным административным делам с участием этих же лиц установлено, что бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости допущена единичная ошибка, выразившаяся в использовании ошибочных значений ценообразующих факторов: расстояние до федеральной автомобильной дороги и расстояние до административного центра.

Вышеуказанные решения суда бюджетным учреждением не обжалованы, согласившись с ними, и эти решения суда в силу ч.2 ст.64 КАС РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости установлены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания).

В силу п.2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний (пункт 3).

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости, независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной (в зависимости от состояния рынка объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации) и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости (пункт 7).

В рамках подготовки к государственной кадастровой оценке осуществляются в том числе сбор, обработка и учет (в случае, если характеристики объекта недвижимости не изменялись) информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере их рыночной стоимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 19).

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО6 о пересчете кадастровой стоимости, бюджетное учреждение в решении от 22 июля 2025 г. № 11.17исхГКО-1411/5 сослалось на то, что кадастровая стоимость определена затратным подходом, при котором применение ценообразующих факторов «Расстояние до ФАД» и «Расстояние до административного центра» не предусмотрено.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Согласно п.46.6 Методических указаний внешнее (экономическое) устаревание для целей Указаний представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Методические указания не предусматривают учет таких факторов как «Расстояние до ФАД» и «Расстояние до административного центра» в качестве самостоятельных ценообразующих факторов при использовании затратного подхода. Вместе с тем, исходя из закрепленной в Методических указаниях модели, затратный подход направлен на определение стоимости объекта через расчет затрат на его воспроизводство или замещение с последующим вычитанием совокупного износа. Соответственно, такие факторы, как удаленность от транспортной инфраструктуры или административных центов не могут быть включены в состав восстановительной стоимости, так как они не влияют на затраты на строительство аналогичного объекта. Вместе с тем методология кадастровой оценки, закрепленная в Методических указаниях, исходит из того, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной стоимости и определяться с учетом ценообразующих факторов, отражающих условия использования объекта. Это следует из положения о необходимости учета экономических характеристик и из требований к выявлению, обоснованию и количественной оценке ценообразующих факторов в рамках построения моделей массовой оценки, к которым относятся характеристики местоположения, включая транспортную доступность и удаленность от центров деловой активности через категорию внешнего износа.

Таким образом, Методическими указаниями прямо предусмотрено, что совокупный износ включает не только физическое и функциональное устаревание, но и обесценение, обусловленное внешними факторами, не зависящими от самого объекта, к которым относятся, в том числе неблагоприятное местоположение, низкая транспортная доступность, удаленность от центров спроса. Из этого следует, что вышеуказанные ценообразующие факторы должны учитываться не в качестве самостоятельных элементов расчета затрат, а как фактор, формирующий внешний износ и, тем самым, влияющий на итоговую величину кадастровой стоимости.

Между тем бюджетное учреждение не представило суду доказательств того, что при определении кадастровой стоимости, а также при вынесении решения от 22 июля 2025 г. об отказе в удовлетворении заявления ФИО6 о пересчете кадастровой стоимости, данные факторы были идентифицированы как ценообразующие, их влияние статистически подтверждено и учтено в модели, пусть не в явном виде в формуле затрат, а через экономическое обесценение. Неотражение влияния указанных факторов - напрямую в системе коэффициентов либо косвенно - через параметры внешнего износа или модельные зависимости, свидетельствует о несоблюдении методических требований о кадастровой оценке.

Кроме того, вопреки своему решению от 22 июля 2025 г. № 11.17исхГКО-1411/5, в котором бюджетное учреждение указало на невозможность применения в рамках затратного подхода факторов «Расстояние до ФАД» и «Расстояние до административного центра», в письменных разъяснениях от 01.04.2022 г. № 11.17исхГКО-1371/2 бюджетное учреждение указало об использовании при определении кадастровой стоимости следующих оспариваемых административным истцом значений факторов: «Расстояние до ФАД» - 0, «Расстояние до административного центра» - 0.

С учетом вышеизложеного, по результатам рассмотрения настоящего дела суд приходит к выводу о том, что приведенные представителем бюджетного учреждения доводы нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 22 июля 2025 г. № 11.17исхКГО-1411/5 подлежат удовлетворению.

В связи с изложенным суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения и возложении на бюджетное учреждение обязанности рассмотреть заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в предусмотренном федеральным законом порядке.

В удовлетворении требования о возложении на бюджетное учреждение обязанности пересчитать кадастровую стоимость с учетом расположения спорного объекта недвижимости от федеральной автомобильной дороги именно на расстоянии 1,163 км. и от локального центра города Избербаш (административного центра) на расстоянии 3,088 км., суд считает необходимым отказать, поскольку как определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, так и проведение пересчета кадастровой стоимости, в соответствии с положениями Закона о кадастровой оценке и Методических указаний, относится к исключительной компетенции бюджетного учреждения, в связи с чем, суд, обладая в силу части 23 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке полномочиями по проверке законности принятого по заявлению заинтересованного лица решения бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не вправе возлагать на бюджетное учреждение обязанность исходить при пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости из конкретных количественных значений тех или иных пространственных характеристик, т.е. фактически предрешать существо принимаемого бюджетным учреждением решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО6 удовлетворить частично.

Признать незаконным решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 22 июля 2025 г. № 11.17-исх-ГКО-1411/5, обязать ГБУ РД «Дагтехкадастр» рассмотреть заявление ФИО6 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в порядке, установленном федеральным законом, в удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с ГБУ РД «Дагтехкадастр» в пользу ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 12 марта 2026 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А.Хавчаев