ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело №3а-82/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 19 марта 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Гуриевой Л.М.

при секретаре Зангиевой Л.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, к Управлению Росреестра по РСО-Алания, АМС Моздокского об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, с. Троицкое, общей площадью ... кв.м. в размере его рыночной стоимости равной ... рублей по состоянию на 1 января 2012 года,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, к Управлению Росреестра по РСО-Алания, АМС Моздокского об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. в размере его рыночной стоимости равной ... рублей по состоянию на ... года,

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что владеет земельным участком площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ... по договору аренды земельного участка №... от ... года, Соглашения №... об уступке прав аренды земельного участка от ... года, Дополнительного соглашения №... от ... года.

На основании указанных правоустанавливающих документов к ФИО1 перешло право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в указанным кадастровым номером, расположенным по адресу: ... общей площадью ... кв.м.

Указанный договор и соглашение в соответствии с законом были зарегистрированы Управлением Росреестра РСО-Алания в ЕГРН.

Размер арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с условиями Договора аренды земельного участка №23 от 12.02.2010 года, Соглашения №3 об уступке прав аренды земельного участка от ... года, Дополнительного соглашения №... от ... года исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, установленной Постановление Правительства РСО-Алания №358 от 29 декабря 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания».

С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимости земельного участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в ЕГРН ... года составляет ... рублей что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ... года за №... и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от ... года за №..., содержащими сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

В декабре 2017 года ФИО2 обратился к независимому оценщику ИП ФИО3 для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ... года.

Согласно отчёту №... от ... года оценщика ИП ФИО3 рыночная стоимость земельного участка равна ... рублей по состоянию на ... г. 

Высокий размер кадастровой стоимости затрагивает права ФИО1 как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение уплачиваемой им арендной платы и является основанием для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 просила удовлетворить административный иск, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... общей площадью ... кв.м. в размере его рыночной стоимости равной ... рублей по состоянию на ... года.

В ходе рассмотрения административного иска, представитель ФИО1 ФИО4 уточнила административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости на ... года в размере ... рублей, определенной на основании заключения эксперта ООО «ВладАудит» №... о ... года, что намного ниже, чем утвержденной Постановлением Правительства РСО-Алания №... ... года кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка.

Представитель административного истца ФИО4 в соответствии с требованиям ч.3 ст.245 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в абз..3 п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» просила восстановить административному истцу срок обращения в суд, так как на территории РСО-Алания своевременно не была проведена очередная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5- поддержала полностью уточненные исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме и восстановить срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания – ФИО6. - требования административного истца с уточнением не признал, просил отказать в их удовлетворении, не возражала относительно восстановления административному истцу срока обращения в суд с указанным административным иском.

Указала, что не согласна с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП ФИО3, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснила, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС Моздокского района РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие не явившихся лиц и их представителей. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования ФИО1 и заявление о восстановлении ему пропущенного процессуального срока обращения в суд с указанным административным иском подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец ФИО1 владеет земельным участком площадью ... кв.м с кадастровым номером ... расположенным по адресу: ... по договору аренды земельного участка №... от ... года, Соглашения №3 об уступке прав аренды земельного участка от ... года, Дополнительного соглашения №... от ... года.

На основании указанных правоустанавливающих документов к ФИО1 перешло право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в указанным кадастровым номером, расположенным по адресу: ... общей площадью ... кв.м.

Указанный договор и соглашение в соответствии с законом были зарегистрированы Управлением Росреестра РСО-Алания в ЕГРН.

Размер арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с условиями Договора аренды земельного участка №23 от 12.02.2010 года, Соглашения №... об уступке прав аренды земельного участка от ... года, Дополнительного соглашения №198 от 24.10.2017 года исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, установленной Постановление Правительства РСО-Алания №358 от 29 декабря 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания».

С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимости земельного участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в ЕГРН ... года составляет ... рублей что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ... года за №... и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 13.12.2017 года за №..., содержащими сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

В декабре 2017 года ФИО2 обратился к независимому оценщику ИП ФИО3 для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ... года.

Согласно отчёту №... от ... года оценщика ИП ФИО3 рыночная стоимость земельного участка равна ... рублей по состоянию на ... г. 

Постановлением Правительства РСО-Алания от 29 декабря 2011 года №358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания по состоянию на ... года и средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным образованиям на территории РСО-Алания по состоянию на 01.01.2012 года. 

Как видно из выписки из ЕГРП о кадастровой стоимости земельного участка от 13 декабря 2017 года, кадастровая стоимость арендуемого ФИО1 земельного участка определена на ... года и составляет на указанную дату ...

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, который уплачивается исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ФИО1 как арендатора земельного участка (арендная плата за пользование участком). ФИО1 вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет №478-17зк от 18 декабря 2017 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП ФИО3

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, у сторон возникли сомнения в полноте собранной оценщиком информации для оценки участка по доходному методу, в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО4 – определеним Верховного Суда РСО-Алания от ... года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года.

Судебная оценочная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «ВладАудит» составлено заключение №... от ... года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу ( имеющего адресные ориентиры): ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства ... года равна ... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил доходный подход, поэтому согласование результатов оценки объекта проводить не требуется. Эксперт в своем заключении обосновал отказ от использования сравнительного подхода и применения затратного подхода. 

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем определения дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом. 

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика – Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства на ... года равна ... рублей.

Следовательно административное исковое заявление ФИО1, с учётом уточнённых представителем истца ФИО4 требований, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. 

Суд считает возможным восстановить ФИО1 срок обращения в суд с указанным административным иском на основании в абз..3 п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 « О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» так как из материалов дела усматривается, что на территории РСО-Алания своевременно не была проведена очередная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Восстановить ФИО1 срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости на ... в размере ... рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать ... года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Гуриева Л.М.