Дело № 2- 1225 (2018)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2018 года Советский районный суд г. Брянска в составе:

председательствующего судьи Сухоруковой Л.В.

при секретаре Паршиной Е.Н.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Брянский строительный трест» к ФИО3 о взыскании заложенности, процентов, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Брянский строительный трест» обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 29.07.2015 года между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве №Мич/6-2. 

В порядке исполнения указанного договора, ФИО3 оплатила 3700 000 рублей. В свою очередь ООО «Брянский строительный трест» строительство объекта долевого строительства завершило (разрешение на ввод в эксплуатацию №... от 10 ноября 2016 года) и объект – 

<

адрес>, был введен в эксплуатацию 10 ноября 2016 года. 

Уведомление о готовности к передаче объекта долевого строительства ФИО3 было направлено 20 декабря 2016 года, прибыло на почту 22 декабря 2016 года по адресу, указанному в договоре и возвращено почтовым оператором в связи с истечением срока хранения 20 января 2017 года. По данной причине передача объекта долевого строительства состоялась путем оформления одностороннего акта от 10 марта 2017 года, в порядке требований ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. 

По мнению истца, легитимность одностороннего акта подтверждена решением Советского районного суда г. Брянска от 27 июня 2017 года по делу №2-1736/2017, которое имеет преюдициальное значение по настоящему делу. 

В соответствии с условиями п. 4.1 договора участия в долевом строительстве площадь объекта подлежит уточнению по данным органов БТИ с изменением стоимости объекта долевого строительства из расчета цены 1 кв.м. по договору. Доплата/возврат стоимости объекта долевого строительства производится в срок не позднее одного месяца с момента получения уведомления от застройщика о вводе объекта в эксплуатацию, если иной порядок не установлен дополнительным соглашением между сторонами. 

По данным БТИ, по факту площадь объекта долевого строительства увеличилась на 9,88 кв.м., по отношению к его характеристикам, предусмотренным п. 1.1 договора (расчетная площадь по договору составляла 160,02 кв.м., из которых 154,26 кв.м. общая площадь, 5,76 кв.м. площадь лоджий; расчетная площадь по факту по данным обмеров БТИ составила 169,9 кв.м. из которых 156,9 кв.м. общая площадь, 13 кв.м. площадь лоджий).

С учетом договорной стоимости объекта долевого строительства в размере 3700000 рублей, расчетная стоимость одного квадратного метра составляла 23122 рубля 10 копеек. Таким образом, сумма доплаты за 9,88 кв.м. по стоимости составляет 228446 рублей 34 копейки. 

Требование о доплате стоимости объекта долевого строительства направлено ФИО3 23.06.2017 года с установлением срока в 30 календарных дней от даты направления требования. До настоящего времени обязательство по доплате разницы не исполнено.

Ссылаясь на требования ст. ст. 307, 309, 310, 395 ГК РФ истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 228446 рублей 34 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9985 рублей 37 копеек, расходы по оплате государственной пошлины. 

06.06.2018 года истец уточнил исковые требования. Просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 228446 рублей 34 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25278 рублей 30 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5584 рубля 31 копейки.

Протокольным определением суда от 06.06.2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Брянскгражданпроект – Сервис», Брянская районная администрация Брянской области. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Брянский строительный трест» по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась. Уведомлена надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Суду пояснила, что площади веранд в расчетную площадь при заключении договора участия в долевом строительстве не включались. Расчетная площадь блок – квартиры определена в договоре конкретной площадью 160,02 кв.м. Изменения в проектную документацию в части изменения площадей блок – квартир не вносились, в связи с чем, ФИО3 не была уведомлена о производимых застройщиком изменениях в блок – квартире. Заявила ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, в случае удовлетворения требований. 

Представители третьих лиц ООО «Брянскгражданпроект – Сервис», Брянской районной администрации Брянской области в судебное заседание не явились. Уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что 29 июля 2015 года между ООО «Брянский строительный трест» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) был заключен договор №Мич /6-2 участия в долевом строительстве. 

Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом блокированной застройки (далее по тексту «жилой дом») с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет большую стену (общие стены) без проемов с соседним жилым блоком или соседними жилыми блоками, имеет выходы из жилых блоков на определенные части земельного участка, на котором расположен жилой дом. 

Застройщик осуществляет строительство жилого дома на земельном участке, указанном в пункте 1.5 настоящего договора, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, за счет привлеченных денежных средств участника долевого строительства и иных лиц, и после ввода жилого дома в эксплуатацию обязуется передать нижеуказанную блок – квартиру участнику долевого строительства в собственность.

В целях настоящего договора, объектом долевого строительства (далее «блок – квартира») признается жилой блок, состоящий из структурно обособленного помещения в жилом доме, состоящий из нескольких жилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении, и обеспечивающее возможность прямого доступа к определенной соглашением собственников номинальной части земельного участка, являющегося принадлежностью к блок – квартире. 

Идентификационные характеристики блок-квартиры: Жилой дом №...; блок – квартира в осях 11-14/А-Г; количество жилых комнат в блок –квартире:4; количество лоджий:1; количество вспомогательных помещений: технический этаж (цокольный) 1; помещение предназначенное для хранения автомобиля (часть первого этажа) 1. Расчетная площадь 160, 02 кв.м., общая площадь 154, 26 кв.м., жилая площадь 80, 35 кв.м., площадь летних помещений (лоджии –коэф. 0,5; балкон – коэф. 0,3) – 5,76 кв.м., площадь помещения предназначенного для хранения автомобиля – 17, 23 кв.м. 

В целях настоящего договора, общей проектной площадью Блок-квартиры (расчетная площадь) признается общая площадь жилых и нежилых помещений с учетом лоджий и балконов, помещения предназначенное для хранения автомобиля, без учета перегородок, измеряемая по внутренним поверхностям внешних стен блок –квартиры (п. 1.1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора участник долевого строительства обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома на земельном участке, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, в части целевого финансирования строительства Блок-квартиры, и принять Блок-квартиру от застройщика в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.1 договора цена договора на момент его заключения составляет сумму в размере 3700000 рублей. Стоимость объекта, установленная настоящим пунктом договора, не является окончательной и подлежит изменению в случаях, предусмотренных п. 4.1.

Застройщик обязуется: завершить строительство жилого дома в 3 кв. 2015 г. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию может быть изменен путем внесения соответствующих изменений в проектную декларацию и уведомления участника долевого строительства; передать блок – квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи в 4 кв. 2015 г., но не ранее даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 3.1 договора). 

Согласно п. 4.1 договора площадь объекта подлежит уточнению по данным органов технической инвентаризации с изменением стоимости настоящего договора из расчета цены 1 кв.м. по настоящему договору. Доплата/возврат стоимости производится в срок не позднее одного месяца с момента получения уведомления от застройщика о вводе объекта в эксплуатацию, если иной порядок не установлен дополнительным соглашением между сторонами.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области номер регистрации №...

Как установлено решением Советского районного суда г. Брянска от 27 июня 2017 года, вступившим в законную силу, ФИО3 произведена оплата по договору долевого участия №Мич/6-2 от 29.07.2015 года в размере 3700000 рублей.

10 ноября 2016 года Администрацией Брянского района Обществу с ограниченной ответственностью «Брянский строительный трест» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №..., расположенного 

<

адрес>.

ООО «Брянский строительный трест» 20.12.2016 года направил в адрес истца уведомление о введении дома, расположенного 

<

адрес>, в эксплуатацию и необходимости прибытия для подписания акта приема-передачи квартир, указанное уведомление было возвращено за истечением срока хранения. 

10 марта 2017 года застройщиком ООО «Брянский строительный трест» был составлен односторонний акт, по которому ООО «Брянский строительный трест» передал, а ФИО3 приняла объект долевого строительства – блок –квартиру в осях 11-14/А-Г общей площадью 169, 9 кв.м. Участник долевого строительства уклонился от приемки объекта долевого строительства и подписания передаточного акта без объявления мотивов. 

Решением Советского районного суда г. Брянска от 27 июня 2017 года с ООО «Брянский строительный трест» в пользу ФИО3 взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 200000 рублей, компенсация морального вреда 1000 рублей, штраф 100500 рублей.

Дополнительным решением Советского районного суда г. Брянска от 29 сентября 2017 года с ООО «Брянский строительный трест» в пользу ФИО3 взыскана неустойка за период с 09 марта 2017 года по 27 июня 2017 года в сумме 15000 рублей, компенсация морального вреда 500 рублей, штраф в пользу потребителя 7750 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 28 ноября 2017 года решение Советского районного суда г. Брянска от 27 июня 2017 года и дополнительное решение Советского районного суда г. Брянска от 29 сентября 2017 года по гражданскому делу по иску ФИО3 к ООО «Брянский строительный трест» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве оставлено без изменения, а апелляционные жалобы ФИО3, ее представителя ФИО2 без удовлетворения. 

Как установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 28 ноября 2017 года односторонний акт приема – передачи от 10 марта 2017 года объекта долевого строительства, 22 июня 2017 года застройщиком признан недействующим, о чем в адрес ФИО3 было направлено соответствующее сообщение.

11.04.2017 года ФИО4 в адрес застройщика было направлено требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства, с указанием недостатков. Как установлено судом, отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением застройщиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора.

Как установлено судом по данному делу, в настоящее время между сторонами имеется спор о недостатках объекта долевого строительства.

Доказательства, подтверждающие, что объект долевого строительства в настоящее время передан ответчику в установленном законом порядке, суду не представлены. 

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 22 июня 2017 года с требованием погасить задолженность в размере 209082 рубля, т.к. по данным органов БТИ площадь объекта увеличилась на 9,7 кв.м. Доплата ответчиком не произведена.

Между тем, согласно техническому паспорту здания (строения) 

<

адрес> выданного ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 26.11.2015 года (экспликации) (этаж 1-2), № помещения (квартиры№3), подъезда 3 общая площадь квартиры составляет 156, 9 кв.м. (подсобное 18, 9 кв.м., прихожая 10, 9 кв.м., туалет 1,8 кв.м., коридор 1,5 кв.м., кухня – столовая 42, 5 кв.м., лестница 5, 0 кв.м., коридор 9,9 кв.м., жилая комната 29, 8 кв.м., санузел 5, 2 кв.м., жилая комната 14, 9 кв.м., жилая комната 17, 0 кв.м.), площадь лоджий 13, 0 кв.м. (балкон 1,6 кв.м., лоджия 2,1 кв.м, веранда 4,2 кв.м, веранда 5, 1 кв.м).

Таким образом, разница между общей расчетной площадью, указанной в договоре долевого участия в долевом строительстве №Мич/6-2 от 29.07.2015 года и общей площадью, указанной в техническом паспорте ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» с учетом площади лоджий, балконов, террас и веранд указанной квартиры составляет 9, 88 кв. м (169,9 кв. м – 160,2 кв. м). Участие в долевом строительстве объекта предполагает инвестирование в объект, включающий в себя все части квартиры, в том числе и балкон (лоджию), с коэффициентом 0,5, веранды.

Доводы ответчика о том, что она не была извещена об увеличении площади объекта и доплате разницы в его стоимости, суд находит несостоятельными, противоречащими материалам дела и условиям договора, которыми подтверждается факт уведомления ответчика о необходимости доплаты за объект долевого строительства, в связи с фактическим увеличением площади по данным БТИ. По условиям договора долевого участия в строительстве доплата/возврат стоимости производится в срок не позднее одного месяца с момента получения уведомления от застройщика о вводе объекта в эксплуатацию.

Довод ответчика о том, что веранда, выходящая на внутренний двор, не имела остекления, в виду чего не была включена в расчетную площадь также является несостоятельным, поскольку в силу п. 3.5 договора застройщик вправе в одностороннем порядке внести изменения в проектную документацию в части изменения внешнего вида и конструкции стен, дизайнерских решений по внешнему виду фасада, внешней отделки и декорирования, без ухудшения потребительских и технических характеристик блок – квартиры. Договор подписан ответчиком, в связи с чем, все его условия при подписании сторонами были согласованы, с указанными условиями договора ответчик была согласна, договор участия в долевом строительстве не оспаривала, от его исполнения не отказалась. В связи с чем, ссылка ответчика на ничтожность указанных условий договора, не обоснована. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 3.2 договора, участник долевого строительства обязуется: а) своевременно исполнять обязательства по оплате, предусмотренные настоящим договором; б) в случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору участнику долевого строительства начисляется неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Таким образом, поскольку площадь фактически построенного спорного помещения на момент заключения договора участия в долевом строительстве составила 160,2 кв. м, его стоимость – 3700 000 рублей, по факту строительства общая площадь, указанная в техническом паспорте ГУП «БТИ» с учетом площади лоджий, балконов, террас и веранд указанной квартиры составляет 169,9 кв. м., исходя из увеличения площади на 9,88 кв.м. и стоимости 1 кв. м согласно условиям договора, учитывая, что доплата стоимости объекта, предусмотренная п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, ответчиком не произведена, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании с ФИО3 задолженности в размере 228446 рублей 34 копеек (9,88 х 23122, 10 рублей). 

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 21 февраля 2017 года по 06 июня 2018 года. 

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 (ред. от 24.03.2016) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 37, 42, 43 Постановления Пленума верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ). Поскольку статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга). 

Если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Если кредитором подан иск о взыскании исключительно процентов на основании статьи 395 ГК РФ в связи с неисполнением или просрочкой денежного обязательства, в отношении которого действуют правила о претензионном порядке, установленные законом или договором, рассмотрение такого иска по существу возможно лишь после соблюдения правил о претензионном порядке.

Если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд полагает, что положения ст. 395 ГК РФ не могут быть применены к спорным правоотношениям сторон, поскольку денежные обязательства между сторонами по доплате стоимости объекта долевого строительства из-за разницы в площадях, могут возникнуть между сторонами по решению суда, в связи с наличием между сторонами спора о доплате и недостатках объекта долевого строительства, передаче объекта долевого строительства, который до настоящего времени ответчику не передан. 

Иные основания требований иск не содержит.

В связи с чем, исковые требования в указанной части о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, а также с учетом разъяснений п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 5584 рубля 31 копейки, которые подтверждаются платежным поручением № 12 от 17.01.2018 года.

В доход бюджета муниципального образования «город Брянск» с истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 958 рублей 35 копеек, пропорционально части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Брянский строительный трест» к ФИО3 о взыскании заложенности, процентов, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Брянский строительный трест» задолженность по договору участия в долевом строительстве от 29.07.2015 года №Мич/6-2 228446 рублей 34 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5584 рубля 31 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Брянский строительный трест» в доход бюджета муниципального образования «город Брянск» государственную пошлину в сумме 958 рублей 35 копеек.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд города Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Сухорукова Л.В.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.06.2018 года.

Судья Сухорукова Л.В.